Ato Dodd-Frank Afeta o Financiamento pelo Proprietário
Quando as taxas de juros subiram para 18% no final da década de 1970, muitos compradores foram forçados a sair do mercado imobiliário e o financiamento criativo fez emergir essa necessidade. Um monte de casas para venda foram anunciadas com as iniciais OWC, ou seja, o proprietário vai levar (o financiamento do proprietário ).
Durante este período de tempo, tudo e qualquer coisa foi feito sob o disfarce de financiamento criativo. O ritmo era tão frenético que muitos agentes não pararam para considerar se os tipos de acordos que estavam firmando eram legais e muito menos éticos. Qualquer processo que pudesse ser concebido, mesmo que não fosse uma boa ideia, era frequentemente utilizado.
Tipos de opções de financiamento criativas
- Relações externas estrangeiras. Algumas pessoas ainda operam sob uma confiança estrangeira offshore hoje, mas se o IRS as encontrar, essas pessoas podem acabar na cadeia. A Receita Federal não olha gentilmente para os fundos estrangeiros, independentemente do que um vendedor de fala rápida em um terno italiano caro diga. Um fideicomisso estrangeiro offshore é uma maneira de transferir secretamente dinheiro para outro país. Os trapaceiros do imposto deixam então a confiança domiciliada naquele país estrangeiro comprar a propriedade.
- Sujeito a transações. Muitos empréstimos não continham cláusulas de alienação que exigiam aceleração, de modo que os compradores poderiam assumir os pagamentos de um empréstimo existente, deixar o nome do vendedor no empréstimo e estava tudo bem. Uau. Os bancos não gostavam de ficar presos a uma taxa de juros mais baixa e perder um potencial tomador de empréstimos quando os compradores compravam casas com financiamento sujeito a financiamento. Transações de assunto são arriscadas hoje porque os credores podem e irão chamar o empréstimo devido à venda . Para não mencionar, a maioria dos vendedores não quer o passivo associado a uma transação sujeita a transação.
- Empréstimos Assumíveis. Alguns tipos de hipotecas anunciavam abertamente que um novo comprador poderia assumir o empréstimo do proprietário existente. Se o comprador se qualificou para assumir o empréstimo, o banco liberou o vendedor da responsabilidade. Um pressuposto econômico salvou um comprador naqueles dias milhares de dólares em taxas de credor, e muitas vendas poderiam fechar rapidamente sob estes termos. Hoje, há poucos ou nenhuns empréstimos disponíveis disponíveis.
- Contratos de terra . Um problema com um contrato de terreno é encontrar uma companhia de seguros de títulos disposta a segurar a transação. Para não mencionar, um contrato de terra, que oferece títulos equitativos a um comprador, geralmente não contém uma hipoteca subjacente porque a maioria dos empréstimos contém uma cláusula de alienação. Um contrato de terra é melhor usado quando uma casa é de propriedade livre e claro pelo vendedor.
- Hipoteca realizada pelo vendedor ou escritura fiduciária . Se um vendedor possui uma propriedade imediata e deseja realizar o financiamento para o mutuário, um instrumento fácil de usar é uma hipoteca ou uma escritura fiduciária. Cada estado tem suas próprias leis sobre se é costume registrar uma hipoteca ou uma escritura fiduciária. Na Califórnia, por exemplo, as ações de concessão para transmitir títulos e títulos de confiança para garantir notas promissórias são comumente usadas.
Ato de Dodd-Frank e Termos de Financiamento Criativo para Compra de Casas
A Lei Dodd-Frank é um termo abreviado para a Lei de Proteção e Reforma do Consumidor de Dodd-Frank Wall Street, sancionada pelo ex-congressista Barnett Barney Frank e pelo então senador Christopher John Dodd, a Lei Dodd-Frank. trouxe mudanças radicais aos regulamentos financeiros e emendou o Truth In Lending Act. Essa transformação abrangente criou novas agências e mudou muitas leis.
Você não pode balançar um gato morto em financiamento sem bater na Lei Dodd-Frank. Peço desculpas ao pobre gato por esta referência; é que a frase se encaixa muito bem.
Parte do Dodd-Frank Act diz respeito ao financiamento do vendedor. Ele regula e impede certos tipos de financiamento que eram facilmente permitidos no passado. Ao contrário dos dias de balanço livre dos anos 70, quando qualquer um podia arranjar um empréstimo e ser pago por ele, contanto que a pessoa tivesse uma licença de propriedade, agora um indivíduo deve ser licenciado como originador de empréstimo hipotecário . Os vendedores são isentos desde que não ampliem os termos de financiamento do proprietário em mais de três propriedades por ano. Outras regras são:
- O vendedor pode oferecer financiamento ao proprietário, desde que o vendedor não tenha construído a casa. Isso elimina os construtores de casas de oferecer financiamento ao proprietário.
- Não há pagamento de balão. Uma maneira favorita de oferecer financiamento criativo era geralmente um empréstimo de curto prazo, digamos de 3 ou 5 anos, com um balão no final, o que significa que o saldo total seria devido e pagável. Os empréstimos financiados pelo proprietário devem agora ser amortizados.
- O vendedor não pode oferecer financiamento ao proprietário para qualquer comprador que venha junto. O vendedor tem a responsabilidade de determinar se o comprador está qualificado para comprar a casa e pagar o empréstimo. Isso poderia significar que o vendedor precisaria gerar um relatório de crédito sobre o comprador, o que provavelmente eliminaria todos os compradores de imóveis com crédito ruim.
- O empréstimo deve ser de taxa fixa ou ajustável após 5 anos, sujeito a aumentos anuais razoáveis e um limite de vida útil razoável.
- O empréstimo financiado pelo proprietário deve atender a outros critérios estabelecidos pelo Federal Reserve Board. No entanto, é o requisito de não-balão que irá pôr fim a muitos empreendimentos de financiamento criativo. Uma solução para alguns vendedores e compradores pode ser uma venda de opção de locação .
Antes de comprar uma casa através de financiamento criativo, obtenha aconselhamento jurídico.