Assunto para vendas não são suposições de empréstimo
O que é comprar sujeito a?
"Comprar sujeito a" significa comprar uma casa sujeita à hipoteca existente.
Isso significa que o vendedor não está pagando a hipoteca existente e o comprador está assumindo os pagamentos. O saldo não pago da hipoteca existente é então calculado como parte do preço de compra do comprador.
Por que um comprador compraria uma casa sujeita à hipoteca?
A principal razão para a compra de sujeitos é assumir a taxa de juros existente do vendedor. Se as taxas de juros atuais estão em 7% e um vendedor tem uma taxa de juros fixa de 5%, essa variação de 2% pode fazer uma enorme diferença no pagamento mensal do comprador.
- Uma hipoteca de US $ 200.000 com uma taxa de juros de 5% é amortizada com um pagamento de US $ 1.073,64 por mês.
- Uma hipoteca de US $ 200.000 com uma taxa de juros de 7% é amortizada com um pagamento de US $ 1.330,60 por mês.
- A economia mensal para um comprador nessas circunstâncias é de US $ 256,96 ou US $ 3.083,52 por ano.
Uma segunda razão: em geral, os compradores não se qualificam para comprar uma casa ao usar o financiamento a menos que o vendedor decida puxar o relatório de crédito do comprador.
Se um vendedor está disposto, até mesmo um comprador com crédito ruim pode comprar um assunto para casa.
Três tipos de assunto para opções
Um assunto para venda não envolve necessariamente o financiamento do proprietário, mas poderia. Se o vendedor carrega algum tipo de financiamento depende se o vendedor envolve a hipoteca e / ou o valor do adiantamento em relação ao preço de compra.
- Um assunto direto para o dinheiro-para-empréstimo: O tipo mais comum de assunto é quando o comprador paga em dinheiro a diferença entre o preço de compra e o saldo do empréstimo existente do vendedor. Por exemplo, se o saldo do empréstimo existente do vendedor for de US $ 150.000 e o preço de venda for de US $ 200.000, o comprador deve dar ao vendedor US $ 50.000 em dinheiro.
- Um assunto direto com o carryback do vendedor: Os carrybacks do vendedor , também conhecidos como vendedor ou financiamento do proprietário, são mais comumente encontrados na forma de uma segunda hipoteca . Um carryback de vendedor também pode ser um contrato de terreno ou um instrumento de venda de opções de arrendamento .
Por exemplo, se o preço de venda for US $ 200.000, o saldo do empréstimo existente for US $ 150.000 e o comprador fizer um adiantamento de US $ 20.000, o vendedor terá o saldo restante de US $ 30.000 a uma taxa de juros e termos separados negociados entre as partes. O comprador concordaria em fazer um pagamento ao credor do vendedor e um pagamento separado a uma taxa de juros diferente do vendedor.
- Embrulho sujeito a: Um assunto envolvente para dar ao vendedor uma substituição de interesse porque o vendedor ganha dinheiro com o saldo da hipoteca existente. Digamos que a hipoteca existente tenha uma taxa de juros de 5%. Se o preço de venda for de US $ 200.000 e o comprador colocar US $ 20.000, o retorno do vendedor seria de US $ 180.000. A uma taxa de 6%, o vendedor ganha 1% sobre a hipoteca existente de US $ 150.000 e 6% sobre o saldo de US $ 30.000. O comprador pagaria 6% sobre US $ 180.000.
Diferença entre o assunto e uma suposição de empréstimo
Em um assunto para transação, nem o vendedor nem o comprador informa ao credor existente que o vendedor vendeu a propriedade e o comprador está fazendo os pagamentos agora. O comprador não obteve a permissão do banco para assumir o empréstimo. Os credores colocam palavreado especial em suas hipotecas e confiam em escrituras que dão ao credor o direito de acelerar o empréstimo em caso de alienação .
Os bancos chamam esses empréstimos devidos e pagáveis na transferência? Depende. Em certas situações, alguns bancos simplesmente ficam felizes por alguém - alguém - estar fazendo os pagamentos. Mas os bancos têm o direito devido à cláusula de aceleração na hipoteca ou escritura fiduciária. Isso é o que torna uma situação arriscada para um comprador. Se o comprador não puder pagar o empréstimo de acordo com a demanda do banco, o banco poderá iniciar o encerramento .
Se um comprador faz uma suposição de empréstimo , o comprador assume formalmente o empréstimo com a permissão do banco. Isso significa que o nome do vendedor é removido do empréstimo e o comprador se qualifica para o empréstimo, assim como qualquer outro empréstimo para compra de dinheiro . Geralmente, os bancos cobram do comprador uma taxa de suposição para processar uma suposição de empréstimo, mas a taxa é muito menor do que as taxas para obter um empréstimo convencional . Os empréstimos da FHA permitem uma suposição de empréstimo, mas a maioria dos empréstimos convencionais não.