Comprando uma casa com financiamento do proprietário
Se você perguntar ao vendedor diretamente, é provável que o vendedor diga não. Os vendedores muitas vezes rejeitam a sugestão de financiamento do proprietário porque ninguém explicou os benefícios ou propôs o financiamento do proprietário como forma de vender a casa.
A maioria dos vendedores não vende uma casa todos os dias. Seu conhecimento é limitado a práticas convencionais em que o comprador vai ao banco para obter uma hipoteca .
No entanto, para um vendedor cuja casa não está vendendo ou quando as diretrizes tradicionais do credor são reforçadas, o financiamento do proprietário repentinamente se torna muito popular. O financiamento do proprietário é definitivamente uma opção viável para alguns nos mercados do comprador . Apenas não tanto nos mercados de vendedores.
O que é o financiamento do proprietário?
Quando parte ou todo o preço de compra, menos o pagamento do comprador, é realizado (financiado pelo) vendedor, o vendedor está fornecendo financiamento ao proprietário. Não importa se a propriedade tem um empréstimo existente, exceto na medida em que o credor existente possa acelerar o empréstimo à venda devido a uma cláusula de alienação . Em vez de ir ao banco, o comprador fornece um instrumento de financiamento ao vendedor como prova do empréstimo e efetua pagamentos ao vendedor.
Se a propriedade for livre e clara, significando que o vendedor tem um título claro sem nenhum empréstimo, o vendedor pode concordar em carregar todo o financiamento.
Nesse caso, o comprador e o vendedor concordam com uma taxa de juros, valor do pagamento mensal e prazo do empréstimo, e o comprador paga ao vendedor pelo patrimônio do vendedor em uma base de parcelamento.
O instrumento de segurança é geralmente registrado nos registros públicos, o que protege ambas as partes. Tenha em mente que algumas leis estaduais proíbem pagamentos de balão.
Algumas legislações do governo federal também podem regular o financiamento do proprietário. Você pode querer obter aconselhamento jurídico para se certificar de que está seguindo a lei.
Tipos de financiamento do proprietário
A maioria das transações com dinheiro de compra é negociável. Os vendedores e compradores estão livres para negociar os termos do financiamento do proprietário, sujeito às leis de usura e outros regulamentos específicos do estado. Mais uma vez, você pode querer procurar aconselhamento jurídico.
Embora não exista um pagamento padrão, muitos vendedores querem um adiantamento suficiente para proteger seu patrimônio . Os adiantamentos podem variar de muito pouco a 30% ou mais. Os vendedores sentem que seu patrimônio é protegido pelo pagamento do comprador porque os compradores são menos propensos a entrar em execução se investirem muito dinheiro adiantado.
Algumas variações do financiamento do proprietário incluem:
- Contratos de terra.
Os contratos de terra não passam o título legal para o comprador, mas dão ao comprador um título equitativo. O comprador efetua pagamentos ao vendedor por um determinado período. Após o pagamento final ou um refinanciamento, o comprador recebe a escritura.
- Notas promissórias e hipotecas.
Os vendedores podem carregar a hipoteca por todo o saldo do preço de compra (menos o adiantamento), que pode incluir um empréstimo subjacente. Este tipo de financiamento é chamado de "hipoteca com tudo incluído" ou "escritura fiduciária com tudo incluído" (AITD). O vendedor recebe um override de juros sobre o empréstimo subjacente.
Um vendedor também pode ter uma hipoteca júnior, caso em que o comprador ficaria sujeito ao empréstimo existente ou obteria uma nova primeira hipoteca. O comprador recebe uma escritura e dá ao vendedor uma segunda hipoteca para o saldo do preço de compra, menos o pagamento inicial e o valor da primeira hipoteca.
- Contratos de Compra e Arrendamento.
Vender em um contrato de compra e venda significa que o vendedor está dando ao comprador um título equitativo e alugando a propriedade ao comprador. Após o cumprimento do contrato de compra e venda, o comprador recebe o título e normalmente obtém um empréstimo para pagar ao vendedor, após receber o crédito pela totalidade ou parte dos pagamentos do aluguel em relação ao preço de compra.
Benefícios do Financiamento ao Proprietário para Compradores Residenciais
- Pouco ou nenhuma qualificação.
Mesmo que o vendedor exija um relatório de crédito sobre o comprador, a interpretação do vendedor das qualificações do comprador é geralmente menos rigorosa e mais flexível do que a imposta pelos credores convencionais.
- Financiamento sob medida.
Ao contrário dos empréstimos convencionais , os vendedores e compradores podem escolher entre uma variedade de opções de pagamento, tais como juros, amortização de taxa fixa, juros menores ou pagamento de juros . Os pagamentos podem misturar e combinar. As taxas de juros podem ser ajustadas periodicamente ou permanecer em uma taxa pelo prazo do empréstimo.
- Flexibilidade de pagamento.
Os adiantamentos são negociáveis. Se um vendedor quiser um adiantamento maior do que o comprador possui, às vezes os vendedores permitirão que um comprador efetue pagamentos periódicos no valor fixo para um adiantamento.
- Custos de Encerramento Inferiores
Sem um credor institucional, não há pontos de empréstimo ou desconto para pagar. Nenhuma taxa de originação , taxas de processamento, taxas de administração ou qualquer outra taxa variada que os credores cobram rotineiramente, o que automaticamente economiza dinheiro nos custos de fechamento do comprador .
- Posse mais rápida.
Como os compradores e vendedores não estão à espera de um credor para processar o financiamento, os compradores podem fechar mais rapidamente e obter a posse do comprador mais cedo em uma transação de empréstimo convencional.
Benefícios de financiamento do proprietário para vendedores em domicílio
- Maior preço de venda.
Como o vendedor está oferecendo financiamento ao proprietário, o vendedor pode estar em condições de comandar o preço de lista completo ou superior.
- Paradas fiscais .
O vendedor pode pagar menos em impostos em uma venda a prestações , relatando apenas a receita recebida em cada ano civil.
- Renda Mensal.
Os pagamentos de um comprador aumentam o fluxo de caixa mensal do vendedor, resultando em uma renda disponível.
- Maior taxa de juros.
O financiamento do proprietário pode ter uma taxa de juros maior do que um vendedor pode receber em uma conta do mercado financeiro ou outros tipos de investimentos de baixo risco.
- Prazo de Listagem mais Curto.
O financiamento do proprietário atrai um conjunto diferente de compradores. Se uma propriedade não estiver sendo vendida de acordo com métodos convencionais, oferecer financiamento ao proprietário é uma maneira de se destacar do mar de estoque e mover uma propriedade difícil de vender que, de outra forma, poderia não ser vendida.
Para encerrar, antes de entrar em uma transação com financiamento do proprietário, consulte um advogado imobiliário e obtenha aconselhamento jurídico competente. Não confie em seu agente imobiliário para obter informações, a menos que seu agente seja um advogado imobiliário.