Como deduzir os pontos de empréstimo no seu retorno de imposto
Os pontos de empréstimo, por vezes, obtêm uma má reputação, mesmo quando podem ser dedutíveis, e muitos pontos de empréstimo são se você seguir as regras. Aqui está uma boa dica. Planejando comprar uma nova casa por volta do final do ano? Tente concluir as coisas até 31 de dezembro. A recompensa por cumprir esse prazo é uma dedução fiscal para este ano se você tiver que financiar a compra com um empréstimo hipotecário no qual paga pontos de empréstimo.
Como funcionam os pontos de empréstimo?
Quais são os pontos? São taxas adiantadas adicionais, em vez de taxas de juros mais altas . Quando o dinheiro é escasso, os credores normalmente cobram pontos, também conhecidos por designações como "taxas de originação de empréstimos", "taxas de prêmio" ou "desconto de empréstimo", um ponto equivale a 1% do valor emprestado. Se você pedir US $ 300.000 e pagar um ponto, você pagou US $ 3.000.
Como os pontos de empréstimo se qualificam como uma dedução fiscal?
A chave para os pontos de empréstimo que são 100% dedutíveis no ano de pagamento, juntamente com seus outros juros de hipotecas residenciais, é que você paga os pontos para obter um tipo específico de empréstimo. Deve ser um empréstimo para comprar, construir ou melhorar (como quando você adiciona ou reforma um quarto) sua casa principal, ou seja, sua casa o ano todo, em vez de, digamos, uma segunda casa que você usa como um retiro de férias. ou propriedade pela qual você cobra aluguel.
O que o IRS diz sobre pontos de empréstimo?
Aqui está como o IRS lê a lei quando você refinancia uma hipoteca existente.
Geralmente, os pontos de refinanciamento não são dedutíveis integralmente no ano em que você os pagar, a menos que sejam pagos em conexão com a compra ou melhoria de uma casa. Isso é verdade mesmo que a nova hipoteca esteja garantida pela sua residência principal. Tradução: Refinanciadores devem escrever pontos em dribs e drabs sobre a vida do empréstimo - dividir os pontos pagos pelo número de pagamentos mensais a serem feitos ao longo da vida do empréstimo.
Para ilustrar, você paga US $ 4.000 em pontos de empréstimo e fará 360 pagamentos mensais em uma hipoteca de 30 anos. Sua dedução permitida é de US $ 11,11 por pagamento ou um total de US $ 133,33 para 12 pagamentos.
Esta exigência de alocação do IRS foi apoiada por uma decisão de 1988 do Tribunal Tributário, embora o Tribunal de Apelações do Oitavo Circuito tenha rejeitado a regra de alocação quando os pontos são pagos em uma hipoteca de longo prazo que substitui um empréstimo de curto prazo por um balão de pagamento .
Ao refinanciar uma segunda vez, ou se o empréstimo for liquidado antecipadamente, faça uma dedução no ano de pagamento para todos os pontos remanescentes ainda não deduzidos. Uau! Quem sabia?
A lei torna mais fácil para o IRS para verificar se um proprietário deduz corretamente pontos. O credor tem que relatar ao IRS a quantidade de pontos, além de pontos de refinanciamento, pagos diretamente por um mutuário. O montante deve ser listado no Formulário 1098. Como 1099 formulários de bancos e corretoras que relatam informações sobre dividendos e juros, 1098 formulários são enviados para o IRS para uso por seus computadores, que comparam 1098 números com valores listados como deduções para pontos no Cronograma. A do formulário 1040.
Como sobre o vendedor pagou pontos de empréstimo?
Outras complicações surgem quando você é o vendedor e paga pontos para induzir o credor a arranjar financiamento para o comprador.
Você não pode contar os pontos como juros. Mas como uma despesa de venda, eles reduzem o montante de qualquer ganho que você perceba da venda e são dedutíveis pelo comprador, que então deve fazer alguma papelada. Ele ou ela tem que subtrair o valor pago do preço de compra no cálculo da base da casa - o valor usado para determinar ganho ou perda na venda de um ativo.
São deduções fiscais?
Lembre-se de outra falha se pagar antecipadamente a hipoteca em uma residência principal e receber uma grande multa (uma porcentagem do saldo não pago) pelo privilégio de pagá-la antes do prazo. Não importa o que o credor chama, esse custo extra é totalmente dedutível juros de hipoteca da casa.
Julian Block é um advogado, colunista sindicalizado e ex-agente especial do IRS (investigador criminal). Este artigo foi extraído com permissão do panfleto: "O guia do vendedor doméstico para poupanças fiscais: maneiras simples para qualquer vendedor reduzir os impostos ao mínimo legal", que pode ser encomendado enviando US $ 19,95 para uma cópia pós-paga para J. Block, 3 Washington Sq. # 1-G, Larchmont, NY 10538.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.