O que é uma hipoteca de taxa ajustável?
Uma hipoteca de taxa ajustável , chamada de ARM, é uma hipoteca com uma taxa de juros vinculada a um índice econômico. A taxa de juros e seus pagamentos são ajustados periodicamente para cima ou para baixo conforme o índice muda.
Terminologia ARM
Índice
Um índice é um guia que os credores usam para medir as mudanças na taxa de juros. Os índices comuns utilizados pelos credores incluem a atividade de títulos do Tesouro de um, três e cinco anos, mas há muitos outros.
Cada ARM está vinculado a um índice específico.
Margem
Pense na margem como a marcação do credor. É uma taxa de juros que representa o custo do credor de fazer negócios mais o lucro que fará no empréstimo. A margem é adicionada à taxa do índice para determinar sua taxa de juros total . Geralmente permanece o mesmo durante a vida do seu empréstimo à habitação .
Período de ajuste
O período de ajuste é o período entre os ajustes potenciais da taxa de juros.
Você pode ver um ARM descrito com figuras como 1-1, 3-1 e 5-1. O primeiro número em cada conjunto refere-se ao período inicial do empréstimo, durante o qual sua taxa de juros permanecerá a mesma do dia em que você assinou seus documentos de empréstimo.
O segundo número é o período de ajuste, mostrando com que frequência os ajustes podem ser feitos na taxa após o término do período inicial. Os exemplos acima são todos ARMs com ajustes anuais - o que significa que ajustes podem acontecer todos os anos.
Se meus pagamentos podem subir, por que devo considerar um ARM?
A taxa de juros inicial para uma ARM é menor do que a de uma hipoteca de taxa fixa , em que a taxa de juros permanece a mesma durante a vida do empréstimo. Uma taxa mais baixa significa pagamentos mais baixos , o que pode ajudá-lo a se qualificar para um empréstimo maior.
Quanto tempo você planeja possuir a casa?
A possibilidade de aumentos de tarifas não é tão importante se você pretende vender a casa dentro de alguns anos.
Você espera que sua renda aumente? Nesse caso, os fundos extras podem cobrir os pagamentos mais altos que resultam de aumentos na taxa.
Alguns ARMs podem ser convertidos em uma hipoteca de taxa fixa . No entanto, as taxas de conversão podem ser altas o suficiente para tirar todas as economias que você viu com a taxa inicial mais baixa.
Índices ARM
Embora não seja possível determinar qual índice um emprestador usa, você pode escolher um empréstimo e um emprestador com base no índice que será aplicado ao empréstimo. Pergunte ao credor como cada índice utilizado foi realizado no passado. Seu objetivo é encontrar um ARM que esteja vinculado a um índice que tenha permanecido razoavelmente estável ao longo de muitos anos.
Ao comparar os credores , considere o índice e a taxa de margem oferecida.
Taxas com desconto e Buydowns
Quando você está comprando uma casa, pode encontrar vendedores que oferecem uma taxa de desconto que permite ao credor oferecer uma taxa inicial inferior à soma do índice e da margem. Os novos construtores de casas, por vezes, oferecem esse tipo de pacote de compra para ajudar as pessoas a entrarem em suas casas.
A taxa de recompra expirará e seus pagamentos poderão aumentar significativamente se a taxa de ARM for ajustada para cima ao mesmo tempo em que o desconto expirar.
Tenha em mente que os vendedores às vezes aumentam o preço de uma casa pelo valor que pagam para comprar o empréstimo. O custo extra pode com o tempo substituir qualquer economia do desconto inicial.
Limites de taxas de juros
Os limites de taxa limitam a quantidade de juros que você pode cobrar. Existem dois tipos de limites de taxa de juros associados aos ARMs.
- Limites periódicos limitam o valor que sua taxa de juros pode aumentar de um período de ajuste para outro. Nem todos os ARMs têm limites de taxa periódica.
- Os limites globais limitam o quanto a taxa de juros pode aumentar ao longo da vida do empréstimo. Os limites totais foram exigidos por lei desde 1987.
Tampas de Pagamento
Um limite de pagamento limita o quanto seu pagamento mensal pode aumentar a cada ajuste. Os ARMs com limites de pagamento geralmente não têm limites de taxa periódica.
Carryovers
Se um limite de taxa de juros reduz seu interesse em um ajuste, mesmo que o índice suba, o valor do aumento pode ser transferido para o próximo período de ajuste.
Cuidado com a Amortização Negativa
A amortização ocorre quando os pagamentos são grandes o suficiente para pagar os juros devidos mais uma parte do principal.
A amortização negativa ocorre quando os pagamentos não cobrem o custo dos juros. O montante não pago é adicionado de volta ao empréstimo, onde gera ainda mais dívida de juros. Se isso continuar, você poderá fazer muitos pagamentos, mas ainda deve mais do que fez no início do empréstimo.
A amortização negativa geralmente ocorre quando um empréstimo tem um limite de pagamento que impede que os pagamentos mensais cobrem o custo dos juros.
Os credores são obrigados a dar-lhe informações escritas para ajudá-lo a comparar e selecionar uma hipoteca. Não hesite em fazer tantas perguntas quantas forem necessárias para ajudá-lo a entender todos os aspectos dos ARMs e outros empréstimos imobiliários que são oferecidos a você.
Conheça os fatos sobre hipotecas de taxa ajustável
Quais são os riscos de uma hipoteca de taxa ajustável? Reduzir seus riscos considere os seguintes problemas antes de aceitar um ARM.
Taxas com desconto - Buydowns
Às vezes, os vendedores pagam uma taxa que permite ao credor oferecer uma taxa inicial inferior à soma do índice e da margem. A taxa de redução irá expirar.
- The Double Whammy
Seus pagamentos podem aumentar significativamente se sua taxa for ajustada para cima ao mesmo tempo em que o desconto expira. - Uma taxa com desconto vale a pena?
Os vendedores podem aumentar o preço de uma casa pelo valor que pagam para comprar seu empréstimo. O custo extra pode com o tempo substituir qualquer economia do desconto inicial.
Limites de taxas de juros
Os limites de taxa limitam a quantidade de juros que você pode cobrar. Existem dois tipos de limites de taxa de juros associados aos ARMs.
- Limites periódicos limitam o valor que sua taxa de juros pode aumentar de um período de ajuste para outro. Nem todos os ARMs têm limites de taxa periódica.
- Os limites globais limitam o quanto a taxa de juros pode aumentar ao longo da vida do empréstimo. Os limites totais foram exigidos por lei desde 1987.
Tampas de Pagamento
Um limite de pagamento limita o quanto seu pagamento mensal pode aumentar a cada ajuste. Os ARMs com limites de pagamento geralmente não têm limites de taxa periódica.
Carryovers
Se um limite de taxa de juros retinha seu interesse mesmo que o índice subisse, o valor do aumento pode ser transferido para o próximo período de ajuste.
Amortização Negativa
Amortização ocorre quando os pagamentos são grandes o suficiente para pagar os juros devidos, acrescidos de uma parte do princípio.
- A amortização negativa ocorre quando os pagamentos não cobrem o custo dos juros. O montante não pago é adicionado de volta ao empréstimo, onde gera ainda mais dívida de juros. Se isso continuar, você poderá fazer muitos pagamentos, mas ainda deve mais do que fez no início do empréstimo.
- A amortização negativa geralmente ocorre quando um empréstimo tem um limite de pagamento que impede que os pagamentos mensais cobrem o custo dos juros.
- A amortização negativa não tem tanto impacto quando os imóveis estão se valorizando bem, então os pagamentos mais baixos podem ser mais atraentes para você do que pagar o princípio.
Os credores são obrigados a dar-lhe informações escritas para ajudá-lo a comparar e selecionar uma hipoteca. Não hesite em fazer tantas perguntas quantas forem necessárias para ajudá-lo a entender todos os aspectos do seu empréstimo.