Pergunta: Como fazer uma venda a descoberto da Wells Fargo
Um leitor diz: "Nós compramos uma casa em San Diego em 2005 com dois empréstimos da Wells Fargo, que agora temos que vender a descoberto . Meu marido foi transferido para Charlotte, Carolina do Norte, e deveríamos nos mudar para lá em dois meses. Nossa casa é subaquática.Quando ligamos para a Wells Fargo, eles sugeriram que tentássemos fazer uma venda a descoberto.Um amigo me disse que eu precisava entrar em uma rede chamada Equator.Meu agente disse que ela nunca ouviu falar da Equator.Por favor, ajude.Como fazemos uma venda a descoberto do Wells Fargo? "
Resposta: Uma venda a descoberto da Wells Fargo está próxima e cara ao meu coração. Minha afeição remonta ao Northwestern Bank Weather Ball, em Minneapolis, um marco em que cresci e que desapareceu na década de 1980. O Northwestern Bank era de propriedade do Banco, que mais tarde se tornou a Norwest, que comprou em 1998 o Wells Fargo Bank. O nome Wells Fargo era mais conhecido, então é o Wells Fargo Bank que conhecemos hoje e não na Norwest.
Embora o Wells Fargo esteja presente há mais de 150 anos, não foi rápido otimizar as vendas a descoberto. A Wells Fargo descobriu uma maneira de lidar com vendas a descoberto um pouco mais devagar do que outros bancos, como o Bank of America . O Bank of America foi o primeiro banco a adotar o sistema de software Equator, que é um programa de software on-line acessado por negociadores bancários e agentes imobiliários / advogados.
Nos primeiros dias de vendas a descoberto, de 2005 a 2009, os agentes tiveram que enviar faxes para a Wells Fargo para fazer uma venda a descoberto.
Esta papelada consistia principalmente em:
- Contrato de listagem
- Carta de dificuldade
- Declarações fiscais
- W2s e 1099s
- extratos bancários
A queixa principal era que a papelada era muitas vezes perdida, desfiada ou recebida por negociadores bancários em pedaços e pacotes incompletos. Uma vez que o sistema do Equador foi implementado e algumas dobras funcionaram, Wells Fargo se juntou ao Bank of America como o segundo banco a endossar o Equator.com.
Isso acabou com a falta de papelada. No entanto, isso foi curto e a má notícia é que após o fim do boom de vendas curtas, a Wells Fargo parou de processar as vendas a descoberto através do Equator. Agora toda a papelada volta a ser enviada por fax. Vai saber.
Começando uma venda curta de Wells Fargo
O prazo médio para concluir uma venda a descoberto da Wells Fargo é um pouco menos de 3 meses para fechar, do início ao fim. Eu fecho um bom número de vendas curtas da Wells Fargo todos os anos. Eu acho que o sistema Equator é um pouco desajeitado, mas é continuamente refinado e atualizado. A Wells Fargo não processa mais as vendas a descoberto por meio do Equator. Provavelmente, você pode esperar que sua venda a descoberto seja aprovada em cerca de 6 a 8 semanas e, em seguida, feche 30 a 45 dias depois. Um tempo de processamento super rápido para o Wells Fargo é de 2 a 4 semanas; também factível.
Uma venda a descoberto tradicional da Wells Fargo começa com uma oferta de um comprador qualificado. Assim que o vendedor e o comprador tiverem acordado um preço e termos de compra, a oferta estará pronta para ser enviada à Wells Fargo, juntamente com o pacote de venda curta concluído do vendedor.
Fazendo o upload da venda a descoberto da Wells Fargo para o Equador
Agentes imobiliários, negociadores de venda a descoberto e advogados de imóveis podem se associar gratuitamente ao Equator.com.
No entanto, a Wells Fargo não processa mais as vendas a descoberto através do Equator. Normalmente, os clientes do Equator configuram uma página de perfil, escolhem um nome de usuário e uma senha para efetuar login. Somente as vendas curtas individuais desse usuário ficam visíveis para o usuário. Em outras palavras, seu agente não pode ver a venda a descoberto de outro agente no Equator, tornando suas informações pessoais tão seguras quanto em qualquer outro lugar on-line. Esta seria uma informação útil para você se a Wells Fargo processasse vendas a descoberto através do Equator, mas parou com essa prática em 2015.
Passos comuns para uma venda a descoberto da Wells Fargo
- Seu agente ou advogado irá iniciar um pacote de venda a descoberto.
- Seu agente receberá tarefas para concluir, começando com a autorização de terceiros .
- Seu agente enviará as informações da declaração de fechamento e todos os documentos associados coletados pelo agente.
- Um processador revisará e atribuirá o arquivo a um negociador.
- Todas as partes serão solicitadas a assinar uma declaração juramentada e outras divulgações / acordos.
- Documentos suplementares podem ser solicitados.
- Se o Wells Fargo tiver autoridade delegada , o arquivo será aprovado ou negado. Caso contrário, ele irá para o investidor para aprovação final.
Aprovação de venda curta Wells Fargo
Outros tipos de hipotecas também podem ser uma venda a descoberto do Wells Fargo. Por exemplo, um empréstimo originalmente detido pela World Savings seria uma venda a descoberto do Wachovia que agora está sob o guarda-chuva do Wells Fargo. A America's Servicing Company (ASC) é uma divisão da Wells Fargo. A America's Servicing Company atende empréstimos para outros investidores sob ASC.
A carta de aprovação de venda a descoberto do Wells Fargo será emitida pela divisão específica da Wells Fargo. Se o empréstimo é uma linha de crédito de home equity, essa carta de aprovação pode vir do escritório da Wells Fargo em Des Moines. Tenho notado que, quando existem dois empréstimos da Wells Fargo, às vezes o primeiro credor da Wells Fargo oferecerá, digamos, uma comissão de 6% ao agente da listagem, e o segundo credor poderá então exigir uma contribuição de 1% dos agentes. Suspeito que eles usem essa tática porque não podem solicitar uma contribuição do vendedor na Califórnia devido ao SB 458 e ao Código Civil da Califórnia 580e , ou talvez porque o primeiro credor não pode pagar diretamente ao segundo Wells Fargo uma quantia maior, mas Eu poderia estar errado.
Certifique-se de ler a carta de aprovação e peça a um advogado para interpretar se você não consegue descobrir se os direitos de deficiência são renunciados. Uma liberação de responsabilidade é a principal razão pela qual muitos vendedores optam por fazer uma venda a descoberto.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.