Alguns vendedores de venda a descoberto não recebem uma liberação de responsabilidade
Quando um credor concorda em fazer uma venda a descoberto, geralmente chega a esta decisão, porque é mais rentável para o banco fazer a venda a descoberto do que para fechar.
Pode ou não exigir que o vendedor tenha dificuldades financeiras, mas certamente a casa está embaixo d'água .
Em uma venda a descoberto, o banco concorda em liberar o empréstimo em troca de receber menos do que o montante devido. Mas isso não necessariamente libera o vendedor. Liberar o empréstimo da propriedade e liberar o vendedor são duas coisas diferentes. Se você deve ao banco US $ 200.000, mas sua casa vale US $ 75.000, o banco pode aceitar US $ 75.000 e liberar o empréstimo. No entanto, sem uma liberação de responsabilidade, você poderá descobrir alguns anos depois que o banco está vindo atrás de você e exigindo que você pague a diferença de US $ 125 mil.
Liberação de Responsabilidade e Carta de Aprovação de Venda a Menor
A carta de aprovação de venda a descoberto contém a chave. Esta carta de aprovação detalha exatamente o que o banco espera. Ele estabelece os seguintes termos, entre outras considerações:
- O preço de venda aceitável
- Comissões máximas admissíveis
- Custos máximos de fechamento
- Receita líquida mínima
- Data de encerramento
Nem toda carta de aprovação de venda a descoberto contém uma liberação de responsabilidade. Na verdade, algumas cartas de aprovação não tratam de uma liberação de responsabilidade. Os advogados dizem que se o assunto não for tratado, então o credor pode reter quaisquer direitos que estejam disponíveis ao credor sob a lei federal e / ou estadual para perseguir um julgamento de deficiência .
Nunca assine uma carta de aprovação de venda a descoberto sem pedir a um advogado que leia e ofereça aconselhamento jurídico. Não pergunte ao seu agente porque, a menos que o seu agente seja um advogado, esse agente não está licenciado para lhe dar aconselhamento jurídico. É contra a lei para um agente imobiliário para dispensar aconselhamento jurídico.
Digo aos meus clientes que se eu ver a carta de aprovação de venda a descoberto contiver uma liberação de responsabilidade, não posso aconselhá-los sobre isso. Eu digo a eles para ligar para um advogado. Se a carta não estiver clara ou não for especificamente explicada, sugiro que o vendedor entre em contato com um advogado para tentar obter uma liberação de responsabilidade. Sob nenhuma circunstância dou conselho legal.
Não ficarei surpreso em saber que os vendedores entraram com ações judiciais contra seus agentes imobiliários porque esses agentes asseguraram que o credor não iria atrás de um julgamento de deficiência. Mesmo na Califórnia, onde temos a sorte de ter certos empréstimos sem recurso, esse recurso normalmente se aplica a execuções hipotecárias e não a vendas a descoberto. Em outras palavras, um vendedor que fez uma venda a descoberto em um empréstimo com dinheiro de compra não tem garantia de que um credor de venda a descoberto irá liberá-lo, a menos que o credor libere especificamente o vendedor.
Temos a Seção 580e do Código Civil da Califórnia, acrescentada em 1º de janeiro de 2011, mas que ainda não foi testada em juízo e não se aplica a financiamento secundário nem a anos anteriores.
Tipos de palavreado em cartas de aprovação de venda a descoberto que tratam da liberação de responsabilidade
Embora eu não possa dar a você todos os tipos possíveis de liberação de responsabilidade ou não liberação de responsabilidade em cartas de aprovação de venda a descoberto, aqui estão alguns exemplos. Algumas dessas declarações liberam o vendedor, algumas não oferecem nenhum tipo de liberação de responsabilidade.
- Após o recebimento, por parte do banco, de US $ XXXXXX, o banco liberará a garantia e baixará a dívida restante como um saldo de cobrança.
- O banco aprovou um pagamento com desconto. Nada nesta carta deve ser interpretado no sentido de prejudicar, renunciar, modificar ou alterar quaisquer dos direitos do banco ou recursos legais ou de equidade na cobrança de todos os montantes devidos.
- O banco emite sua aprovação para vender a propriedade sujeita que resultará em um retorno curto da hipoteca. . . e renunciará a quaisquer direitos de deficiência, se aplicável.
- Após o recebimento deste pagamento, reportaremos a dívida como "paga integralmente por um valor inferior ao saldo total" para todas as agências de crédito.
- O mutuário deve assinar o reconhecimento em anexo a todos os termos especificados nesta aprovação e deve reconhecer que o banco retém todos os direitos de deficiência conforme fornecidos pela nota, contrato de confiança e / ou contrato de segurança e leis locais e federais.
- O banco concorda em aceitar em fundos certificados $ XXXXXX como pagamento integral do empréstimo, além disso, o banco informará o valor da dívida perdoada ao Internal Revenue Service.
- O banco pode buscar um julgamento de deficiência para o diferente no pagamento recebido e no saldo total devido, a menos que acordado de outra forma ou proibido por lei, se as vendas a descoberto forem fechadas sobre o empréstimo mencionado acima.
- Após o recebimento dos fundos, o banco liberará o penhor, e o saldo de deficiência será reportado como uma cobrança do saldo cobrado.
- Após o recebimento do valor acordado, o banco renunciará ao saldo remanescente devido no empréstimo acima mencionado e liberará o mutuário de obrigações adicionais, renunciando a todos os direitos de prosseguir com julgamento ou deficiência.
Se o banco não lhe der uma liberação de responsabilidade, talvez seja necessário oferecer uma contribuição do vendedor para induzir o banco a fornecê-lo. Às vezes você terá um negociador que não entende a política do banco. Se você acha que o banco não tem o direito de prosseguir com um julgamento de deficiência e o banco se recusa a liberá-lo, talvez seja necessário encaminhar o arquivo a um supervisor para obter a liberação. Mas se tudo o mais falhar, sua melhor aposta é pedir a um advogado para obter a liberação de responsabilidade por você ou, pelo menos, para explicar seus direitos legais, se uma liberação de responsabilidade não puder ser obtida.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.