O B de um programa de venda a descoberto cooperativa pode pagar uma assistência de realocação
Antes de lhe dizer como fazer uma venda a descoberto cooperativa do Bank of America, tenho uma divulgação para você. Quando as ações do Bank of America estavam se movendo para um território de um dígito, comprei um monte delas. Isso porque acredito, independentemente do que você possa ouvir, que o Bank of America virou a esquina com suas vendas a descoberto e propriedades problemáticas. As vendas a descoberto cooperativas foram simplificadas.
Eu tenho vendido vendas a descoberto por um longo tempo, então eu estava lá no começo em 2005 com uma venda a descoberto do Bank of America .
Eu conheço a dor - a tortura, a agonia - em primeira mão. Desde 2010, quando o Bank of America se mudou para o Equator, seu processo de venda a descoberto começou a melhorar drasticamente.
Devido a uma postura proativa versus reativa, o Bank of America, desde então, reduziu seu tempo de aprovação de 12 para 18 meses para 2 a 3 meses. Algumas vendas a descoberto foram aprovadas em apenas quatro semanas. Mas a Cooperative Short Sale era um animal diferente. Além disso, se o empréstimo existente fosse com a Countrywide, a venda a descoberto da cooperativa era quase automática.
Por que o Bank of America está oferecendo a venda a descoberto cooperativa
Os bancos não estão no negócio de facilitar a vida de seus clientes, muito menos de seus candidatos à venda a descoberto. Os bancos estão no negócio para obter lucro. A principal razão pela qual o Bank of America iniciou a venda a descoberto cooperativa foi aumentar o lucro líquido do banco.
O banco enfrentou vários problemas nos primeiros anos de vendas a descoberto:
- Má reputação por demorar muito para processar vendas a descoberto
- Devido ao período de tempo para comprar uma venda a descoberto, os compradores estavam fazendo ofertas lowball .
- Sem saber como fazer uma venda a descoberto , muitos agentes estavam avaliando as vendas a descoberto de forma inadequada.
Parece que o Bank of America chegou a essa conclusão: se o Bank of America pudesse escolher o preço de lista da venda a descoberto e aprovar antecipadamente essa venda a descoberto por meio de uma Venda a descoberto cooperativa, ganharia o controle da transação de venda a descoberto.
O banco também aumentaria muito as chances de que um comprador pagasse valor de mercado se um comprador não fosse forçado a esperar meses e meses por essa carta de aprovação de venda a descoberto .
Como fazer uma venda a descoberto cooperativa do Bank of America
Você pode contratar um agente imobiliário, se quiser, mas não é um passo necessário para obter pré-aprovado para a venda a descoberto. Eu ajudei meus vendedores a serem pré-aprovados, mas nem todos os agentes de venda a descoberto oferecem esse tipo de serviço porque não somos pagos para fazê-lo. Aqui está a maneira antiga como o programa funcionou em poucas palavras:
- Escreva uma carta de dificuldade .
- Envie a carta de dificuldades para o banco e peça ao banco para fazer uma venda a descoberto cooperativa.
- Acompanhe o Bank of America semanalmente para garantir que sua venda a descoberto cooperativa está sendo processada.
O banco pode solicitar outros documentos, mas talvez não. O programa foi simplificado. Isso significava que o banco executaria um relatório de crédito. Se a sua pontuação FICO foi muito baixa e seu relatório de crédito terrível, o Bank of America provavelmente não pediria documentos de apoio. Simplesmente aprovaria sua venda a descoberto cooperativa. Esse processo levou de 30 dias a 3 meses ou mais.
A partir de maio de 2012, o programa mudou. As novas regras permitiram que seu agente imobiliário iniciasse a Venda a descoberto cooperativa no Equador sem uma carta de dificuldade.
Se você quisesse fazer uma venda a descoberto estratégica , o banco solicitou documentação de apoio. O banco também pode pedir uma contribuição do vendedor . Devido a SB 458 , uma contribuição não foi permitida no estado da Califórnia. Mas a beleza de uma venda a descoberto cooperativa foi o preço de venda foi aprovado e o vendedor foi aprovado. A Venda a descoberto cooperativa também pagou a um vendedor até US $ 2.500 a US $ 3.000 em assistência de realocação, fornecendo ao vendedor qualificado. Lance a iniciativa do HIN , e o dinheiro poderia quadruplicar. Eu tinha alguns vendedores recebendo US $ 20.000.
Após o vendedor receber uma oferta, o Bank of America responderia à oferta desse comprador em até 10 dias úteis. Eu não tinha acontecido isso - estava mais próximo de 30 - mas esse ainda era um bom tempo de resposta, e era possível que esses arquivos não fossem empréstimos de carteira.
A vantagem foi que não houve surpresas.
Desvantagens da venda a descoberto cooperativa do Bank of America
- Possibilidade de precificação incorreta.
Após a aprovação da Cooperative Short Sale, o seu agente de venda a descoberto listou a casa e comercializou o preço aprovado de venda a descoberto. Esperemos que este tenha sido um preço realista. Se não foi, você foi lavado. Esse foi o risco de participar do programa Cooperative Short Sale.
- Escritura em Lieu.
Esteja ciente de que, se a sua casa não foi vendida, o programa permitia uma escritura automática do encerramento . Você pode perder sua casa se não puder vender como uma venda a descoberto. Mas os vendedores consideraram isso, se você está prestes a perdê-lo de qualquer maneira, qual é a diferença?
- Segundo Empréstimo / Recusa de MI.
Se você tivesse dois empréstimos em uma venda a descoberto , você sempre precisaria da aprovação do segundo credor para participar. Se o segundo credor se levantar para ganhar mais dinheiro através de um encerramento, o credor pode se recusar a aprovar a venda a descoberto. Além disso, se o empréstimo tiver um seguro hipotecário , a empresa do MI também precisa aprovar a venda.
Se o Bank of America vai considerar uma venda a descoberto da Cooperativa todos esses anos depois é mais provável que seja avaliada caso a caso agora. Sua melhor aposta é ligar para o banco e perguntar se o programa ainda existe. Pode não ser.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.