Primeiros passos em uma venda curta da Califórnia
Para começar, você precisa planejar sua estratégia e responder a algumas perguntas.
Existem muitos tipos diferentes de vendas a descoberto . Você não precisa conhecer todos os tipos de vendas a descoberto, desde que possa responder às seguintes perguntas:
- Quem é seu emprestador? O seu credor não só é importante, porque determina como sua venda a descoberto é processada, mas você precisa descobrir se o credor é o agente de serviços ou o investidor. É o investidor que acabará por aprovar a venda a descoberto, a menos que o credor tenha autoridade designada .
- Você tem dificuldades financeiras? Se assim for, você precisará escrever uma carta de dificuldade . Se você não tem dificuldades financeiras, então é melhor esperar que o seu emprestador seja o Bank of America e que você se qualifique para uma venda a descoberto cooperativa ou para o Incentivo HIN. A maioria dos credores na Califórnia quer ver um vendedor pode documentar uma dificuldade financeira. Uma exceção é frequentemente feita com a Fannie Mae, se um vendedor estiver inadimplente por um certo número de dias, juntamente com uma baixa contagem FICO.
- O seu empréstimo é um empréstimo do governo? Empréstimos do governo incluem empréstimos que são de propriedade de uma entidade patrocinada pelo governo (GSE), como Fannie Mae ou Freddie Mac. As regras são diferentes para um empréstimo de IGE. Se o seu empréstimo for FHA ou VA, esses tipos de empréstimos demoram mais para serem processados e são aprovados em um processo de duas etapas.
- Você se qualifica para uma venda a descoberto da HAFA? Alguns tipos de vendas a descoberto de HAFA, como as do Bank of America, podem levar muito tempo. Os prazos apresentados pelo governo raramente são seguidos. Eu tive as vendas a descoberto do Bank of America HAFA, em média, de 6 meses a 12 meses para processar. A única vantagem de uma venda a descoberto da HAFA na Califórnia são os US $ 3.000 que um vendedor receberá no fechamento, mas um vendedor só receberá esse dinheiro se o vendedor residir na propriedade.
Se você quiser fazer uma venda a descoberto da HAFA, perceba que o processo é diferente para uma venda a descoberto da Fannie Mae HAFA e uma venda a descoberto da Freddie Mac HAFA em vez de uma venda a descoberto porque, novamente, são entidades patrocinadas pelo governo. Não há ARASS para uma venda curta Freddie Mac HAFA, o que significa que você deve obter pré-aprovado antes de enviar uma oferta.
Nenhum agente pode lidar com uma venda a descoberto da HAFA. Você deve trabalhar apenas com um agente de venda a descoberto HAFA certificado e experiente, caso decida comprar uma venda a descoberto da HAFA.
Receba uma liberação de responsabilidade por uma venda curta na Califórnia
Há desvantagens e aspectos positivos para a passagem em julho de 2011 da Califórnia SB 458 . De certa forma, as restrições tornaram alguns segundos prestadores de serviços mais relutantes em aprovar uma venda a descoberto.
No entanto, do lado positivo, a lei impede que um banco exija que um vendedor faça uma contribuição como condição de aprovação de venda a descoberto.
O SB 458 altera o Código Civil da Califórnia 580 adicionando o parágrafo e. O Código Civil da Califórnia 580e diz que um banco deve liberar um vendedor de responsabilidade pessoal se o banco aprovar uma venda a descoberto . Não importa se o:
- Casa é uma residência pessoal ou um aluguel
- O empréstimo é dinheiro duro ou dinheiro de compra
- O empréstimo está na primeira, segunda ou terceira posição
Não faz diferença alguma. Qualquer credor que aprove uma venda a descoberto de 1 a 4 unidades na Califórnia deve liberar o vendedor por responsabilidade e não pode prosseguir com um julgamento de deficiência . Claro, as leis podem mudar. Assim, é aconselhável obter uma carta de aprovação de venda a descoberto que contenha palavreado específico, renunciando à deficiência ou liberando o vendedor.
Impostos sobre uma venda curta da Califórnia
Se o empréstimo for um refinanciamento, os vendedores devem obter aconselhamento fiscal de um profissional qualificado. Isso é porque um refinanciamento para taxa e prazo é tratado de forma diferente para fins fiscais do que um refinanciamento que é um refinanciamento de saque. Esse dinheiro livre no momento de um refinanciamento pode se tornar tributável na venda, mesmo após uma venda a descoberto, sujeito a certas condições.
O Mortgage Forgiveness Debt Relief Act de 2007 é uma lei federal. Isenta as residências pessoais até um determinado valor máximo da tributação. Não é uma lei da Califórnia. Durante anos, a lei estadual da Califórnia espelhou a lei federal. Se a lei da Califórnia vai isentar um vendedor do imposto de renda estadual para o alívio da dívida hipotecária é uma resposta melhor respondida por um contador. Isso porque, mesmo que um vendedor seja desqualificado, existem outras exceções aplicáveis.
Além disso, as cartas de hipoteca emitidas em 2013 liberam vendedores de 1 a 4 unidades na Califórnia de impostos em nível federal e estadual.
Se você deseja aconselhamento jurídico e fiscal para uma venda a descoberto na Califórnia, consulte uma entidade licenciada e qualificada para lhe dar esse conselho. Agentes imobiliários não podem fornecer aconselhamento jurídico e fiscal.