Cada situação é única para alívio da tributação de venda a descoberto
Por Julian Block , Advogado
Se você está procurando por isenção fiscal de venda a descoberto, nem todo vendedor terá direito a perdão de hipoteca após uma venda a descoberto. No entanto, uma mudança fundamental no código tributário ajuda milhões de vendedores de imóveis residenciais que devem mais em suas hipotecas do que suas habitações valem. Esses vendedores têm patrimônio negativo - uma condição conhecida coloquialmente como estando de cabeça para baixo ou submersa. A legislação que entrou em vigor no início de 2007 beneficia significativamente algumas pessoas de cabeça para baixo e não faz absolutamente nada pelos outros.
O ato de alívio da dívida de perdão de hipoteca
É assim que a quebra funciona. Suponha que a Sela Sellers descarte sua residência em uma venda a descoberto que cancelou a parte não paga de sua hipoteca. Ou suponha que a empresa de empréstimo exclua a habitação, subseqüentemente a venda e cancele uma parte de sua dívida. Geralmente, o código fiscal exige que a Sela informe parcial ou totalmente os valores perdoados em seu formulário 1040. Não mais. O Mortgage Forgiveness Debt Relief Act de 2007 inclui uma provisão que permite que os vendedores de imóveis residenciais, como a Sela, excluam até US $ 2.000.000 de dívidas canceladas.
Sela exclui (evita os impostos) somente se ela satisfizer duas estipulações:
- A segurança de sua hipoteca é sua residência principal, ou seja, o lugar onde ela normalmente vive a maior parte do ano.
- Ela incorre na dívida para comprar, construir ou melhorar substancialmente sua residência principal.
Dívida cancelada em uma venda a descoberto
Não há alívio para os empréstimos de home equity da Sela ou para refinanciamentos de hipotecas de saque, exceto na medida em que ela usa os recursos para fazer melhorias.
Outras letras miúdas proíbem o alívio se seus credores perdoarem dívidas em casas de férias e outras segundas residências ou propriedades alugadas .
Regras de longa data geralmente exigem que os devedores relatem todas as dívidas perdoadas em seus formulários 1040, da mesma forma que a receita de salários ou investimentos. Os impostos da Receita Federal perdoados são pagos com base nas taxas de renda ordinária de fontes como salários.
Algumas dívidas perdoadas evitam os impostos. A lei especifica várias exceções cuidadosamente protegidas. Eles incluem falências e insolvências.
Exclusões à Tributação da Dívida Cancelada
A exceção introduzida em 2007 beneficia pessoas cujas dívidas são reduzidas ou canceladas em acordos conhecidos como:
- Modificações de Empréstimo
- Foreclosures
- Ações em vez de encerramento
- Vendas a descoberto
Esta última categoria é o termo para um proprietário que - com aprovação do credor - vende por um preço de venda líquido (preço bruto de vendas menos taxas legais, comissão de corretagem e outros custos) que é insuficiente para cobrir toda a dívida pendente.
No jargão tributário, a exclusão é para a renda proveniente da alta do QPRI, abreviação de dívida de residência principal qualificada. Isso significa hipotecas retiradas pelos proprietários para comprar, construir ou melhorar substancialmente suas principais residências. E as residências são os títulos das dívidas.
Há também uma exclusão para a dívida reduzida por meio de reestruturação de hipotecas, bem como para dívidas usadas para refinanciar a QPRI. Aqui, há alívio, mas apenas até o montante do principal da hipoteca, pouco antes do refinanciamento.
Outro constrangimento é que a exclusão não ajuda os proprietários de imóveis que aproveitaram o aumento dos preços dos imóveis a fazer refinanciamentos, nos quais não usaram os fundos para renovações de suas residências principais. Em vez disso, eles usaram os fundos para saldar dívidas de cartão de crédito , taxas de matrícula, despesas médicas ou outros gastos.
A tributação sobre a dívida cancelada por uma venda a descoberto não se aplica no estado da Califórnia, na maioria das circunstâncias, devido ao Código Civil da Califórnia Código 580e. A maneira de abordar uma venda a descoberto na Califórnia é única em relação às leis que regulam as vendas a descoberto em outros estados. Parte do alívio deve-se ao fato de os bancos não terem permissão para perseguir vendedores após o fechamento de uma deficiência.
Além disso, tenha em atenção que a dívida cancelada não é apenas uma questão federal. Você pode precisar verificar com seu próprio estado para descobrir as possibilidades de tributação que se aplicam à sua própria situação. Por exemplo, o Conselho Fiscal de Franquias emitiu uma carta na Califórnia isentando a maioria dos proprietários de residências.
Também não há garantia de que o Congresso continuará a estender a lei Mortgage Forgiveness Debt Relief Act, embora haja um projeto de lei pendente para estendê-lo até 2018.
Julian Block é um advogado fiscal em Larchmont, NY
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.
Editado por Elizabeth Weintraub, especialista em compras domésticas