As vendas a descoberto da Fannie Mae não podem mais ser rejeitadas por inadimplência
Mas isso mudou em 1 de novembro.
Breve História da Fannie Mae
Veja, Fannie Mae, juntamente com Freddie Mac, são duas gigantes da hipoteca que possuem quase 3 de cada 4 hipotecas nos Estados Unidos. Desde o humilde começo da Fannie Mae em 1938 - formado pelo presidente Franklin D. Roosevelt e pelo Congresso para comprar hipotecas no mercado secundário - à sua oferta pública em 1968, a Fannie Mae registrou lucros antes do grande colapso das hipotecas de 2007. Fannie Mae foi colocado na tutela do governo em setembro de 2008, sob a Federal Housing Finance Agency.
De acordo com o Bailout Tracker da CNNMoney.com, a Fannie Mae recebeu mais de US $ 200 bilhões do Programa de Assistência a Ativos Problemáticos (TARP). Nem vamos falar sobre os milhões de dólares em bônus oferecidos a seus executivos, em troca do que alguns críticos chamam de Contribuintes americanos.
O que é uma venda a descoberto da Fannie Mae?
A Fannie Mae adiciona outra camada ao processo de venda a descoberto .
Geralmente, o vendedor apresentará dificuldades e a casa ficará de cabeça para baixo para se qualificar para uma venda a descoberto . Uma vez que o vendedor tenha recebido uma oferta para comprar aquela venda a descoberto, a oferta, juntamente com outra documentação qualificada, é enviada ao banco do vendedor.
Se o banco está meramente servindo o empréstimo porque o empréstimo foi vendido para a Fannie Mae, não apenas o banco de serviços processará a venda a descoberto, mas o pacote será posteriormente enviado para a Fannie Mae para aprovação.
Isso significa que mesmo que o banco do vendedor aprove a venda a descoberto, o vendedor ainda precisará da aprovação da Fannie Mae, desde que o agente não tenha autoridade delegada . As vendas a descoberto da Fannie Mae demoram mais para fechar.
Pode um vendedor permanecer atual e fazer uma venda curta de Fannie Mae?
A resposta parece ser sim. Antes de 1º de novembro de 2012, os negociadores da Fannie Mae haviam me dito repetidas vezes que a Fannie Mae não emitiria uma aprovação de venda a descoberto se o vendedor não estivesse inadimplente. Outros investidores, como o Bank of America e o Wells Fargo, não forçam o vendedor a entrar em default e concederão uma venda a descoberto quando o vendedor estiver em dia.
Eu tenho experiência trabalhando em vendas a descoberto da Fannie Mae em Sacramento. Aqui está uma transação de amostra. O Bank of America aprovou uma venda a descoberto no início de 2012 e enviou o pacote para a Fannie Mae para revisão. Fannie Mae, em seguida, rejeitou a venda a descoberto porque o vendedor ainda estava fazendo o pagamento da hipoteca. Então, no mês seguinte, o vendedor decidiu não efetuar um pagamento. Sessenta dias depois, a Fannie Mae aprovou a venda a descoberto.
A Fannie Mae irá adiar a venda de um agente fiduciário se uma oferta de venda a descoberto estiver pendente?
Infelizmente, a resposta parece ser não. Uma vez que um aviso de inadimplência foi apresentado, a Fannie Mae disse que não vai parar o processo de execução enquanto está considerando uma venda a descoberto.
Se a venda a descoberto não puder ser finalizada antes da data do leilão, a Fannie Mae encerrará - mesmo que o motivo para a venda a descoberto não ser aprovada seja devido a atrasos na Fannie Mae.
Isto não é uma notícia exasperante? Pelo lado positivo, depois de 1 de novembro de 2012, o governo parou de empurrar os vendedores que, de outra forma, permaneceriam atualizados em seus pagamentos de hipoteca para a execução hipotecária. Infelizmente, uma vez iniciado o processo de execução, o governo retirará a casa do mutuário se a venda a descoberto não puder ser concluída antes da data de venda.
* Para os vendedores que fecharem uma venda a descoberto após 30 de junho de 2012, se o vendedor for um membro das forças armadas com Ordens de Alteração Permanentes, a Fannie Mae permitirá que o vendedor permaneça atualizado. Novas diretrizes emitidas pela FHFA, com vigência a partir de 1º de novembro de 2012, permitem que vendedores com dificuldades permaneçam em dia e ainda façam uma venda a descoberto da Fannie Mae.
Se você gostaria de descobrir se seu empréstimo é realizado pela Fannie Mae, vá para o site Fannie Mae Loan Lookup.
No momento desta publicação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.