Um leitor pergunta: "Finalmente encontramos a casa perfeita em um bairro que gostamos, mas o agente da agência diz que a casa já foi vendida. Quando conversamos com o agente do comprador, ela diz que o vendedor aceitou uma oferta, mas o banco não a aprovou. Ainda assim, gostaríamos de fazer uma oferta maior. O vendedor pode aceitar nossa oferta se o vendedor já tiver aceito uma oferta? Quantas ofertas de venda a descoberto um vendedor pode aceitar? "
Resposta: Parece que a venda a descoberto que você quer comprar está no que é comumente chamado de status contingente ativo curto . Os termos para uma venda a descoberto em que o vendedor aceitou uma oferta, mas o banco ainda precisa aprovar, variam em todo o país, mas basicamente, a menos que o palavreado do contrato indique o contrário, um vendedor pode concordar em vender para apenas um conjunto de compradores.
Isso não significa que o vendedor não possa aceitar mais ofertas, mas essas outras ofertas provavelmente não estarão na primeira posição. Uma oferta subsequente aceita por um vendedor é conhecida como uma oferta de backup. Geralmente, um vendedor pode assinar muitas ofertas de backup e colocá-las em qualquer ordem aceitável para as partes envolvidas.
Conseguir que um vendedor aceite mais de uma oferta de venda a descoberto
Você não tem nada a perder enviando uma oferta em uma listagem contingente ativa de venda a descoberto. Isso porque alguns compradores escrevem muitas ofertas em outras casas, mesmo que essa prática seja desaprovada por advogados e possa resultar em ramificações legais.
Quando outra oferta é aceita para esses tipos de compradores, os compradores então retiram suas ofertas contingentes pendentes.
Se o primeiro comprador se afastar , o agente geralmente notificará o agente do comprador, cujo comprador está em posição de back-up. Mas isso não significa que um comprador nesta posição será necessariamente mais próximo da aprovação de venda a descoberto .
Muitos bancos fazem com que os vendedores recomeçam quando um novo comprador entra no processo.
Um vendedor não é obrigado a aceitar uma oferta de backup para uma venda a descoberto. Se o vendedor não estiver disposto a aceitar uma oferta de backup, você não poderá forçar o vendedor a assinar o seu.
Um vendedor pode enviar uma segunda oferta de venda a descoberto para o banco?
Alguns agentes de venda a descoberto aconselham seus vendedores a enviar apenas uma oferta de venda a descoberto de cada vez ao banco. Mas o que acontece se o vendedor receber uma oferta maior, como a oferta que você pretende enviar?
Para responder a isso, você deve ler o contrato de compra , especificamente o adendo de venda curta. Na Califórnia, por exemplo, nossos adendos de venda a descoberto do CAR permitem que o vendedor, por padrão, continue a comercializar o imóvel e a enviar ofertas concorrentes ao banco. Embora o vendedor provavelmente não possa forçar o primeiro comprador a cancelar o contrato, existem maneiras de pressionar o comprador a cancelar.
Depois que o agente da listagem explicar ao agente do primeiro comprador que uma oferta maior será enviada ao banco, geralmente o agente da lista perguntará ao agente do comprador se o comprador quer ficar em depósito por mais 30 a 90 dias, enquanto o banco contempla aceitar uma oferta. maior oferta. Nessa situação, a maioria dos compradores de primeiro lugar que enviaram uma oferta menor desistirão quando perceberem que sua oferta provavelmente será aprovada.
Tenha cuidado ao enviar uma oferta de compra a descoberto acima do valor de mercado. Se a sua oferta for muito alta, mesmo que o banco aceite a venda a descoberto, as probabilidades são de que o avaliador do seu banco receba uma avaliação mais baixa. Nesse caso, o agente de listagem precisará renegociar com o banco de venda a descoberto, e o banco de venda a descoberto pode não estar disposto a reduzir o preço. É arriscado oferecer muito, e você pode esperar semanas ou meses apenas para descobrir que seu empréstimo foi negado devido a uma baixa avaliação .
Por que um vendedor pode querer aceitar uma segunda oferta de venda a descoberto como backup?
Um vendedor de uma venda a descoberto quer um resultado básico. O vendedor quer que o banco aceite a venda a descoberto. Os bancos tendem a aceitar ofertas de venda a descoberto com preços dentro do valor de mercado. As razões para aceitar uma segunda oferta de venda a descoberto no back-up e para submeter essa oferta para consideração são:
- Talvez o segundo comprador esteja mais qualificado para comprar do que o primeiro comprador.
- O primeiro comprador pode não estar 100% comprometido em comprar a venda a descoberto.
- O preço de venda do primeiro comprador pode ser muito baixo.
- O vendedor pode ficar aliviado de fazer uma contribuição de vendedor com um preço de venda mais alto.
- O vendedor pode reduzir a deficiência , se houver, se o preço oferecido for maior.
- A responsabilidade tributária do vendedor, se houver, poderia ser reduzida com uma oferta maior.