Tente não perder sua contingência de empréstimo
Quando comprei minha primeira casa que exigia financiamento institucional, assegurei-me de que o contrato de compra contivesse uma contingência de empréstimo. Ter uma contingência de empréstimo no contrato significava que se alguma coisa de errado acontecesse com a compra da minha nova casa e, por algum motivo, qualquer motivo estranho que o credor não pudesse fazer um empréstimo para mim, eu seria liberada da minha obrigação de comprar. a casa.
Até aquele ponto, todas as casas que eu já havia comprado foram compradas através de financiamento do proprietário .
Não havia contingência de empréstimo em uma hipoteca ou contrato de arrendamento realizado pelo vendedor. Uma vez que assinei o contrato de compra, eu era praticamente obrigada a realizar a venda da casa, com exceção de uma contingência de inspeção. Também não houve contingência de avaliação com financiamento do proprietário.
Em épocas de baixas taxas de juros, o financiamento do proprietário cai em desgraça e poucas pessoas, exceto o crédito desafiado, tentam usar o financiamento do proprietário para comprar uma casa. Outra exceção pode ser se a casa não se qualificar para financiamento, então um vendedor pode considerar o financiamento do proprietário. Mas a maioria dos vendedores nos mercados imobiliários normais prefere que um comprador pague em dinheiro ou obtenha um empréstimo para comprar uma casa.
Contratos de compra com contingência de empréstimo
Os tipos de contratos de compra usados nos Estados Unidos variam de um estado para outro, mas a maioria deles permite um período de contingência de empréstimo. Além da contingência de empréstimos, o contrato de compra residencial, como os usados na Califórnia, por exemplo, também pode conter uma contingência de avaliação, que é separada da contingência do empréstimo.
Contratos de compra geralmente fornecem um certo número de dias por inadimplência do contrato para receber garantia de que o empréstimo é aprovado e o comprador poderá usar o financiamento. Esse período de tempo pode variar de 7 a 30 dias, com muitos períodos em direção à marca de 3 a 4 semanas. É por isso que é primordial para um comprador residencial entregar todos os documentos de empréstimo que um agente de crédito solicita o mais rápido possível.
Qualquer atraso no envio dos documentos financeiros necessários pode causar um atraso na aprovação final do empréstimo.
Quando a Contingência do Empréstimo expira
Em alguns estados, quando o período de contingência do empréstimo expirou, o comprador está fora do prazo. Se o empréstimo do comprador não for aprovado durante esse período, isso é muito ruim. O comprador pode solicitar uma extensão, mas os vendedores nem sempre são obrigados a permitir isso. DICA: Não cometa o erro de pensar que você tem todo o tempo do mundo para dar ao seu credor cópias de suas declarações de impostos e para fornecer todas as suas informações bancárias, porque o relógio está sempre passando.
Em outros estados, como Califórnia, onde os contratos de compra tendem a favorecer o comprador, se o comprador não remover a contingência do empréstimo no último dia, o vendedor pode tomar medidas para cancelar o contrato após a emissão de um aviso para realizar . Se o vendedor não tomar medidas legais para fazer cumprir o período de contingência, ele permanece. Não é uma boa ideia esperar que o vendedor na Califórnia renuncie à contingência do empréstimo porque a maioria dos vendedores é representada por agentes de listagem que os lembrarão de seus direitos sob o contrato.
Muitas vezes recebo muita resistência dos agentes do comprador quando, como agente de listagem, solicito uma liberação da contingência de empréstimo do comprador.
Eles pedem mais tempo ou, em alguns casos, acabam com tudo porque, por qualquer motivo, talvez não tenham vontade de convencer seus compradores a aderir ao contrato. No entanto, se os compradores precisarem de mais tempo, não podemos dar nosso OK verbal porque nossos contratos com a Califórnia permitem que um comprador envie apenas uma solicitação por escrito por mais tempo. Todos os contratos e acordos devem ser por escrito para a proteção de todos.
O que acontece se a subscrição nega o empréstimo?
A questão que muitas vezes surge é o que pode acontecer a um comprador que não é aprovado para um empréstimo, mas que liberou a contingência do empréstimo ou, por qualquer motivo, perdeu a proteção de contingência do empréstimo no contrato de compra. Um vendedor pode processar o comprador? O comprador perderá seu depósito em dinheiro? O que é que está em risco?
O fator de risco e as conseqüências variam de estado para estado.
Muito pode dar errado na subscrição . Compradores de casas que acham que estão aprovados para um empréstimo porque o credor lhes deu uma carta de pré-aprovação com base em um pedido de empréstimo podem mais tarde descobrir que a subscrição não aprovará o empréstimo. Na verdade, não há coisas como empréstimos hipotecários . Existem muitas razões para a subscrição rejeitar um empréstimo. Os compradores que têm uma contingência de empréstimo normalmente podem cancelar o contrato e receber um reembolso do seu depósito em dinheiro.
Se os compradores não puderem obter um empréstimo devido à contingência de avaliação, porque a avaliação veio em baixa e o vendedor não reduzirá o preço de compra, isso normalmente também é motivo para cancelar. Mas para estar completamente protegido nessas circunstâncias, você precisa ter uma contingência de empréstimo e uma contingência de avaliação. Certifique-se de conversar com seu agente imobiliário antes de assinar um contrato de compra para obter uma compreensão firme de como uma contingência de empréstimo funciona em seu estado.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.