Um leitor pergunta: "Devemos parar de fazer nossos pagamentos de hipoteca enquanto nossa casa está no mercado como uma venda a descoberto ? Nós tentamos fazer uma modificação do empréstimo com nosso credor, mas nosso pedido foi negado porque estávamos em dia." se estivéssemos inadimplentes, isso nos ajudaria. Mas devemos muito mais do que a nossa casa vale a pena, perdi meu emprego e realmente não posso continuar pagando. Você pode nos ajudar? "
Resposta: Primeiro, deixe-me dizer que meu coração está com você. Eu converso com muitos vendedores de venda a descoberto em sua posição todos os dias e percebo a dificuldade enfrentada pelos vendedores. Em Sacramento, onde trabalho, mais da metade das vendas em 2008 foram vendas a descoberto e execuções hipotecárias , e essa situação se reflete em muitas outras partes do país. Você não está sozinho.
Ninguém, fora de um advogado, pode dizer-lhe se deve deixar de fazer os pagamentos da hipoteca - especialmente os agentes imobiliários , porque não estamos autorizados a prestar aconselhamento jurídico. Essa é uma decisão pessoal que os vendedores precisam tomar por si mesmos. Há consequências se você parar de fazer pagamentos. Aqui estão algumas coisas a considerar:
Você está disposto a passar pela execução duma hipoteca?
Normalmente, os credores não autorizam uma venda a descoberto até que o vendedor encontre um comprador, mas esse status está mudando. Perceba que não há garantia de que um credor irá aceitar uma venda a descoberto, e nem todo credor é obrigado a deixá-lo vender em uma venda a descoberto.
Se você começar o processo de venda a descoberto e parar de fazer seus pagamentos, se a venda a descoberto for negada e você não puder compensar os pagamentos atrasados, você pode se ver involuntariamente perdendo sua casa através do encerramento . Muitos vendedores a descoberto entram no processo pensando que, se o credor não aprovar a venda a descoberto, eles estão preparados para deixar a propriedade ir.
Vantagens de fazer seus pagamentos de hipoteca durante uma venda a descoberto
Se você conseguir continuar fazendo pagamentos enquanto sua casa está no mercado, pode ser vantajoso fazê-lo pelas seguintes razões:
- Qualifique-se para comprar uma nova casa .
Diretrizes da Fannie Mae, divulgadas em agosto de 2008, dizem que um tomador pode comprar imediatamente outra casa após uma venda a descoberto se o mutuário nunca estiver inadimplente, cumprir a "excessiva política de inadimplência de hipoteca anterior" e não for obrigada a pagar o financiamento a descoberto. , incluindo um julgamento de deficiência .
É difícil encontrar um credor que faça isso, mas há bancos menores com seus próprios portfolios que não vendem para a Fannie Mae e podem considerar tal empréstimo. Por outro lado, as diretrizes da FHA dizem que se o comprador nunca estiver atrasado, a FHA fará um empréstimo imediatamente após uma venda a descoberto. As diretrizes da HAFA 2013 permitem que os credores reportem Pago integralmente, de modo que faz uma grande diferença em um relatório de crédito .
- Protect Credit
Manter sua hipoteca atual também ajuda seu rating de crédito porque seu relatório de crédito não refletirá quaisquer pagamentos em atraso. Perceba que um credor pode, no entanto, relatar sua venda a descoberto como um Código de Fator de Pontuação de Crédito # 22, que ainda assim diminuirá seu FICO .
- Paz de espírito
Não ficar atrás de seus pagamentos torna mais fácil para alguns vendedores lidarem com uma venda a descoberto porque o estigma de ser delinqüente está ausente e eles dormem melhor à noite.
- Cancelar sem penalidade
Se sua casa não for vendida ou um credor se recusar a aceitar uma oferta de seu comprador de venda a descoberto, na Califórnia, por exemplo, você é livre para cancelar a listagem e manter sua casa sem responsabilidade.
Razões para deixar de fazer seus pagamentos de hipoteca durante uma venda curta
Alguns vendedores estão lidando com dificuldades financeiras extremas e não têm a opção de decidir se continuam a fazer pagamentos de hipoteca. Outros vendedores deliberadamente deixam de pagar.
- Mais motivação para os bancos aceitarem vendas a descoberto
Embora não seja necessário estar em default antes de um banco considerar uma venda a descoberto, os arquivos que recebem prioridade são os que estão em default.
- Credores não podem reembolsar
Você não pode espremer sangue de uma beterraba, embora eu conheça bancos que já tentaram. Normalmente, se um mutuário está enfrentando uma dificuldade real e não tem ativos nem meios de fazer um pagamento de hipoteca, é improvável que o credor tente forçar o mutuário a devolver o empréstimo. Isso não significa que um credor não tem direito a um julgamento de deficiência , se as circunstâncias o permitirem.
- Adquirir fundos para mover
É lógico que, se você não estiver pagando o banco, o dinheiro que normalmente seria alocado para essa despesa pode ser usado para pagar primeiro, por último e um depósito de segurança em uma locação.
Desvantagens de entrar no padrão durante uma venda a descoberto
Nao tem almoço gratis. Enquanto alguns vendedores estão felizes em se afastar de uma casa em execução, outros preferem concluir uma venda a descoberto e temem a idéia de um encerramento.
- Relatório de crédito poderia sofrer
Vendas a descoberto e encerramento afetam o crédito . Além de um código de fator de crédito # 22, o credor também pode relatar seus pagamentos de hipoteca inadimplentes para as agências de crédito . Alguns credores podem relatar uma venda a descoberto como paga integralmente se você tiver concluído uma venda a descoberto de HAFA após 2013, o que não deve afetar seu crédito.
- Restrito de comprar um novo lar
Embora eu espere que as restrições fiquem relaxadas um pouco devido ao aumento do número de execuções e vendas a descoberto, no momento, os mutuários com 60 dias ou mais de atraso são obrigados pela Fannie Mae a esperar dois anos para comprar outra casa. A Golden 1 Credit Union, na Califórnia, oferece um período de espera caso a caso para os mutuários que atendem a determinados critérios. Certas diretrizes de HAFA permitem uma recompra imediata. Converse com seu agente.
- Perder casa para encerramento
Se você não conseguir compensar os pagamentos atrasados antes da venda do administrador ou do delegado, poderá perder sua casa para o banco.