Como salvar sua casa do encerramento
Proprietários de imóveis que estão esperando para parar de encerramento muitas vezes temem lidar com os fatos que os levaram ao lugar de estar em execução duma hipoteca. Lidar com esses fatos pode ser deprimente. Se eles pensam em quando compraram aquela casa, perder a casa foi provavelmente a coisa mais distante de sua mente. Poucos proprietários de imóveis realmente pretendem entrar em execução hipotecária .
Razões para um encerramento pendente
Para além daqueles que conscientemente participam em fraudes hipotecárias - com a intenção de nunca efetuarem um único pagamento - a maioria dos proprietários de imóveis enfrentam circunstâncias súbitas e extenuantes que os obrigam a deixar de efetuar pagamentos atempados de hipotecas .
Aqui estão algumas dessas razões:
- Perda de emprego / desemprego inesperado
- Doença súbita ou emergência médica
- Morte na familia
- Divórcio / perda de um segundo rendimento
- Obrigações de dívida excessivas
- Demotion de trabalho ou negações de promoção
- Incapacidade de pagar uma taxa de juros ajustável que aumenta
- Despesa de manutenção de casa principal inesperada
- Pagamentos de balão devido
Formas de parar um encerramento
A melhor maneira de impedir uma execução hipotecária na Califórnia, por exemplo, é impedir a apresentação de um aviso de inadimplência . Eu menciono este estado porque 35 milhões de pessoas vivem na Califórnia e na Califórnia é a terra da religião imobiliária. Os credores não querem excluir, mas arquivam um aviso de inadimplência para proteger seus interesses, se necessário. Se você sabe que é improvável que cumpra sua obrigação de hipoteca, a primeira coisa que você deve fazer é ligar para o seu credor.
Não adie, sinta vergonha ou ignore as cartas do seu credor porque essas respostas pioram a situação e não melhoram.
Dependendo da sua situação particular e circunstâncias difíceis, aqui estão algumas opções de modificação do empréstimo que seu emprestador pode propor a você:
- Hora de fazer seus pagamentos.
Os credores podem concordar em aguardar antes de tomar medidas legais contra você e permitir que você trabalhe com um plano de pagamento acessível para você. Isso é chamado de tolerância.
- Perdoando um pagamento.
Se você pode concordar com uma maneira que você estará atual depois de perder um pagamento ou dois (sem os meios para pagá-lo de volta), o credor pode dar-lhe uma pausa e renunciar à sua obrigação. Isso é chamado de perdão da dívida e isso raramente acontece. - Divulgue os pagamentos perdidos por um longo prazo.
Por exemplo, se o seu pagamento for, digamos, US $ 1.200 por mês, o credor pode permitir que você adicione US $ 100 por mês a cada pagamento por um ano até que você seja pego. Isso é chamado de plano de pagamento. - Alterando os termos do seu empréstimo.
Se sua hipoteca é um empréstimo ajustável , o credor pode congelar a taxa de juros antes de aumentar ou alterar a taxa de juros para uma taxa mais gerenciável para você. Um credor também pode estender o período de amortização . Isso é chamado de modificação de nota. - Adicione os pagamentos atrasados ao seu saldo de empréstimo.
Se você tiver capital suficiente e cumprir as diretrizes de empréstimo do credor, o credor pode aumentar seu saldo de empréstimo para incluir os pagamentos atrasados e re-amortizar o empréstimo. Isso é chamado de refinanciamento . - Faça um empréstimo separado para você.
Certos empréstimos do governo contêm cláusulas que permitem que os mutuários que atendam a critérios específicos solicitem outro empréstimo, o qual reembolsará os pagamentos perdidos. Isso é chamado de reivindicação parcial.
Formas de parar um encerramento
Quando o credor registra uma notificação de inadimplência, suas opções são limitadas. É por isso que é melhor para você chamar seu credor antes de ficar para trás em seus pagamentos, porque os credores são muitas vezes relutantes em elaborar cronogramas de reembolso após o processo de encerramento ter sido iniciado.
Você será dado um determinado período de tempo para trazer os pagamentos atuais, pagar os custos de apresentação do encerramento e parar o encerramento. Isso é chamado de reintegração do seu empréstimo. Se você não puder compensar os pagamentos perdidos e o credor não trabalhar com você, aqui estão algumas outras opções para parar o encerramento:
- Venda sua casa. Entrevista agentes imobiliários para obter uma opinião de valor de mercado e DOM médio para vender sua casa. Você pode ser tentado a contratar um corretor de descontos , mas muitos vendedores sentem que precisam da exposição e do marketing que os corretores de serviços completos oferecem. Compare os dois para determinar qual atende melhor às suas necessidades e período de tempo.
Considere uma venda a descoberto. Se sua casa vale menos do que a quantia que você deve, você pode ser um candidato para uma venda a descoberto . Uma venda a descoberto afeta o crédito, mas não é tão ruim quanto uma execução hipotecária. Você ou seu agente terá que negociar com o seu credor para descobrir se o credor irá cooperar em uma venda a descoberto. Isso é chamado de pré-encerramento resgatado.
Assinar um Deed-in-Lieu de Foreclosure Isso é chamado de deeding a casa de volta para o credor. O proprietário dá ao credor uma escritura devidamente preparada e autenticada, e o credor perdoa a hipoteca, cancelando efetivamente a ação de execução hipotecária. Os credores dizem-me que os actos de exclusão afectam o crédito da mesma forma que um encerramento.
Aluguer de Curta Duração . O credor também pode trabalhar um acordo onde um proprietário pode permanecer na casa até encontrar um lugar para se mudar. Os proprietários inadimplentes devem negociar o direito de manter a ocupação, argumentando que, se o credor cumprisse a execução, um proprietário ainda teria o direito de posse durante o procedimento.
Considere a falência. Uma ação legal como uma falência pode parar toda a ação de encerramento. Chame um advogado especializado em pedir falência e peça uma explicação completa de todas as suas opções, custos e prazos envolvidos. Não vai parar permanentemente uma ação de encerramento, mas pode adiar isso.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, é corretora associada à Lyon Real Estate em Sacramento.