Se você deve favorecer uma modificação do empréstimo sobre uma venda a descoberto depende, em parte, do seguinte:
- Sua situação financeira
- A vontade do banco
- Seu desejo de manter sua casa
Torna-se ainda mais complicado se o banco se recusa a considerar o valor de mercado atual de sua casa. Se você realmente quer ficar em sua casa, independentemente do seu valor, então uma modificação do empréstimo pode ser a melhor opção.
Termos de uma modificação de empréstimo
O objetivo de uma modificação do empréstimo é reduzir o pagamento da hipoteca de um proprietário e torná-lo acessível.
Isso é realizado pela implementação de um ou mais dos seguintes procedimentos:
- Reduzindo a taxa de juros
- Estendendo o prazo do empréstimo
- Adicionando juros não pagos ao saldo principal
- Reduzindo o saldo principal
O Escritório do Controlador da Moeda (OCC), que regulamenta os bancos nacionais, diz que muitas modificações nos empréstimos não reduzem o saldo principal devido. Talvez mais preocupante seja a notícia de que um grande número de modificações de empréstimos logo se tornará inadimplente novamente. Geralmente é apenas uma correção temporária e não uma solução de longo prazo.
Modificações de empréstimo podem resultar em um pagamento maior
Isso pode soar bizarro para você e ao contrário de como uma modificação do empréstimo deve funcionar, mas nem todo banco oferecerá uma modificação do empréstimo que reduz o pagamento da hipoteca de um proprietário. Alguns bancos oferecem uma modificação do empréstimo que aumenta o pagamento. Rácios de uso do banco, muitas vezes limitando uma determinada percentagem do seu rendimento mensal bruto, para determinar um novo pagamento de hipoteca.
Se a declaração financeira exigir, o banco poderá solicitar um pagamento maior.
Modificações Temporárias de Empréstimo
Esteja ciente de que alguns bancos estão oferecendo uma modificação temporária do empréstimo. Isso significa que um banco não concordará em fazer uma modificação permanente no empréstimo, mas poderá oferecer as seguintes condições:
- O saldo principal permanece o mesmo.
- Os proprietários de casas são solicitados a fazer um novo pagamento reduzido.
- O prazo para o novo pagamento é definido para 3 a 6 meses.
- A implicação é que se o proprietário fizer os novos pagamentos a tempo durante o limite temporário do prazo de modificação do empréstimo, o banco poderá conceder uma modificação permanente do empréstimo.
No entanto, no final do prazo, o banco também está livre para dizer: "Muito obrigado, por nos dar algum dinheiro, mas seu empréstimo agora está inadimplente". E o banco poderia prosseguir para encerrar. Eu ouvi essa história de vários clientes de Sacramento que foram forçados a uma venda a descoberto por essa manobra.
Bancos não processam vendas a descoberto simultaneamente com uma modificação de empréstimo
A maioria dos bancos não abre dois arquivos ao mesmo tempo. Você precisará decidir antecipadamente se deseja obter uma modificação do empréstimo ou uma venda a descoberto. Você deve perseguir um ou outro.
Um banco fechará uma transação de venda curta pendente se o proprietário decidir mais tarde tentar uma modificação do empréstimo. O período de tempo para processar uma venda a descoberto versus uma modificação do empréstimo é praticamente o mesmo. Algumas modificações nos empréstimos levam de 3 a 6 meses para serem concluídas.
É injusto para um comprador que tenha apresentado uma oferta de boa fé em uma venda a descoberto e concordou em esperar pela aprovação de venda a descoberto para descobrir que os vendedores tiveram dúvidas e agora querem fazer uma modificação do empréstimo no meio da venda a descoberto.
Meu conselho é tomar sua decisão e ficar com ela. Além disso, não contratar qualquer empresa para fazer uma modificação do empréstimo para você, porque você pode solicitá-lo sozinho sem pagar ninguém. Muitas empresas de modificação de empréstimo são scammers.
Por que uma venda a descoberto pode ser preferida em uma modificação de empréstimo?
Proprietários de casas que preferem sair da água podem preferir fazer uma venda a descoberto, em vez de uma modificação do empréstimo. Uma venda a descoberto significa que o banco aceitará um pagamento reduzido e liberará o empréstimo. Se a sua casa vale dramaticamente menos do que a quantia devida, pode fazer mais sentido fazer uma venda a descoberto e ser dispensada da dívida onerada. Aqui estão outros fatores a serem considerados:
- Após 3 anos de manutenção do crédito, se os preços permanecerem estáveis, os proprietários podem se qualificar para comprar outra casa após uma venda a descoberto com uma hipoteca e um pagamento que seja acessível.
- Tanto uma modificação do empréstimo quanto uma venda a descoberto podem afetar o crédito . Mas qualquer solução é geralmente melhor que um encerramento.
- Muitas modificações de empréstimo exigem um pagamento de taxa ajustável que poderia aumentar a cada ano após os 5 anos iniciais de pagamentos fixos terem passado.
- A maioria das listagens de venda a descoberto que eu vendo em Sacramento envolve vendedores a quem foi negada uma modificação do empréstimo.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.