Compra Venda a descoberto vs Execução hipotecária

Preços de encerramento para REOS podem ser melhores do que vendas a descoberto

Esperar por uma resposta em uma venda a descoberto pode ser frustrante. Uma venda a descoberto acontece quando o credor de um vendedor concorda em aceitar menos do que seu saldo de hipoteca não pago para facilitar a venda entre o vendedor e o comprador, e os bancos demoram a decidir. Alguns compradores de venda a descoberto aguardam seis meses ou mais por uma resposta. Mais da metade do tempo, a resposta é "Não, e não deixe a porta bater em você ao sair".

Preços da lista de venda a descoberto não são reais

Os compradores gravitam em direção a vendas a descoberto por dois motivos. O preço de tabela é atraente e eles acreditam que o vendedor está desesperado. No entanto, nenhuma dessas crenças é necessariamente verdadeira. Uma vez que nem toda venda a descoberto em casa está em execução , nem todo vendedor está desesperado. Além disso, os vendedores muitas vezes definem o preço listado de forma irreal, esperando que os compradores se juntem a essa listagem como mariposas.

Vendas a descoberto pré-aprovadas

A forma como um agente de listagem descobre quão baixo o banco irá, se uma oferta já foi aceita e o comprador se afasta. Só então o agente estará livre para comercializar a listagem como uma venda a descoberto, porque os bancos raramente divulgam um preço inicial.

Com uma venda a descoberto pré-aprovada, a espera dos novos compradores é drasticamente reduzida. Normalmente, na época em que os primeiros compradores saem , os documentos dos vendedores já foram enviados ao credor, e o credor pode ter estado próximo de emitir a carta de aprovação de venda a descoberto .

Os documentos que faltam neste momento são as qualificações de oferta e empréstimo dos novos compradores.

Negociações de venda a descoberto

Os vendedores podem concordar com qualquer tipo de oferta de compra apresentada para assinatura, mas ela não é vinculante, a menos que o banco do vendedor aprove a oferta. Não importa quais estipulações estão na oferta, se o banco não as aceitar.

Sua verdadeira negociação não está com o vendedor; está no negociador do banco.

Os bancos confiam em avaliações de desktop e BPOs de terceiros (opiniões de preço de corretor) para determinar o valor. Embora os bancos não queiram dar seguimento a um encerramento, eles também querem um valor justo de mercado. Cabe ao agente de listagem fornecer vendas comparáveis e substanciar o preço apresentado pelo comprador.

O preço após um encerramento

Se um comprador deve esperar que a propriedade passe pelo encerramento e seja transferido para o banco depende se a casa tem várias ofertas . Se mais de um comprador tiver enviado uma oferta, a oferta mais alta e qualificada provavelmente vencerá.

Se o comprador for o único ofertante e o banco estiver respondendo negativamente ou, pior ainda, de maneira alguma, pode ser do interesse do comprador esperar pelo encerramento. Também não há garantia de que um banco não rejeite várias ofertas também, especialmente se nenhuma for alta o suficiente.

Às vezes os bancos não são razoáveis ​​e acabam atirando no próprio pé. Eu tive várias listas onde os bancos se recusaram a aceitar ofertas de venda a descoberto apenas para obter o título para a casa através de encerramento, que, em seguida, acabou por ser vendido por dezenas de milhares a menos.

Você pode obter uma pista sobre o que o banco pode fazer olhando os lances de abertura que são postados no caso de uma casa estar em execução hipotecária. Muitas vezes os bancos publicam uma oferta mínima para o leilão. Se essa oferta mínima for a quantia devida ao banco, isso indica a uma pessoa razoável que o banco não venderá a casa a ninguém no leilão.

Porque uma pessoa razoável não quer pagar o saldo devedor da hipoteca ou essa pessoa apenas pagaria a hipoteca e compraria a casa do vendedor. Não desanime se o banco rejeitar sua oferta de venda a descoberto. Seja esperto. Envie essa oferta novamente e você poderá obter um negociador diferente. O agente de listagem pode enviar uma documentação revisada em nome do vendedor que pode alterar a maneira como o banco examinará o arquivo de venda a descoberto.

Se ninguém mais fizer uma oferta maior - e se você não fez, por que alguém mais?

- eventualmente, o banco colocará a casa à venda como um REO. Preste atenção para que reapareça no mercado como uma casa de propriedade do banco. Se o preço for razoável nesse ponto, compre-o no banco. Pelo menos os compradores de casas de propriedade de bancos estão relativamente seguros de que suas transações serão fechadas dentro de 30 dias ou mais, e provavelmente a um preço muito mais baixo.

_{No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.}