Como os vendedores classificam os tipos de financiamento em uma oferta
Pergunta: Meu tipo de empréstimo é uma vantagem ou desvantagem em uma oferta de compra?
Um leitor pergunta: "Estou na posição invejável de poder pagar em dinheiro ou conseguir um empréstimo para comprar uma casa. Quero comprar uma propriedade de investimento, mas você sabe como é esse mercado. Várias ofertas em abundância. Muitos compradores lutando Eu quero que minha oferta seja a melhor, e eu sei que o tipo de oferta desempenha um grande papel. Então, eu estou melhor fazendo uma oferta por dinheiro ou com um empréstimo? E se é um empréstimo, que tipo de oferta? de empréstimo é melhor? Onde está minha vantagem? O que torna uma oferta de compra melhor que outra quando classificadas entre si por tipo de empréstimo? "
Resposta: É sensato considerar como sua oferta pode ser percebida pelo vendedor, porque o tipo de empréstimo hipotecário ou os termos de financiamento podem afetar muito essa percepção. Acrescente essa mistura ao mercado de um vendedor, e você também estará competindo contra várias ofertas de vários compradores. Sua oferta será ainda mais minuciosamente examinada e julgada.
Os compradores ficariam surpresos se soubessem o quão injustamente algumas ofertas de compra são classificadas. Enquanto temos leis Fair Housing que proíbem a discriminação baseada em classes de proteção, outros tipos de discriminação não são restritos. Para não mencionar, a maioria dos vendedores e seus agentes de listagem não fazem uma prática de dizer aos compradores por que sua oferta foi rejeitada. Eles apenas rejeitam isso. Eles não precisam explicar por quê.
No entanto, é prática comum julgar uma oferta de compra pelo tipo de financiamento que o comprador escolhe usar. As ofertas de compra geralmente são classificadas da seguinte maneira.
O melhor tipo de oferta é listado primeiro, com a oferta menos atraente classificada em último lugar:
- Dinheiro. Isso significa dinheiro na mão. Isso não significa uma casa que está atualmente em custódia, pois isso seria uma venda contingente e não uma transação em dinheiro. Também não significa um refinanciamento em outra propriedade que produzirá dinheiro em uma data posterior. Uma oferta em dinheiro é geralmente acompanhada de comprovação de fundos . Isso porque o vendedor não aceita a palavra do comprador de que o comprador é bom para o dinheiro. É o equivalente a pedir ao comprador para produzir uma mala com notas de 100 dólares.
Porque o dinheiro é tão altamente avaliado, às vezes os compradores em dinheiro são capazes de negociar um desconto. Mas não conte com esse benefício em uma situação de oferta múltipla ou em uma venda a descoberto . Lembre-se, todas as ofertas, exceto o financiamento do proprietário, resultam em dinheiro para o vendedor no final. O principal benefício de uma oferta em dinheiro não é uma exigência de avaliação.
As ofertas em dinheiro sobre o preço de tabela são altamente desejáveis para casas com capital próprio, porque não há avaliação. As ofertas em dinheiro sobre o preço de lista não são desejáveis para uma venda a descoberto, no entanto, porque se o comprador anda, a expectativa do banco já foi estabelecida. Pode ser difícil duplicar.
- Empréstimo convencional . Os requisitos de pontuação FICO para um empréstimo convencional são maiores do que aqueles para um empréstimo FHA. Você ainda pode obter um empréstimo convencional se a sua pontuação FICO espelha o mínimo exigido para FHA, mas você pagará uma taxa de juros mais alta.
As taxas preferenciais são oferecidas àqueles mutuários que depositarem 20% ou mais em dinheiro, resultando em uma relação de empréstimo / valor de 80% ou menos. Quanto menor a proporção, menor o risco para o credor. Além disso, se a avaliação for menor, muitas vezes o credor permitirá que o mutuário pague a diferença em dinheiro se o valor do empréstimo for inferior a 80%.
Outra vantagem dos empréstimos convencionais é que os requisitos de financiamento do credor são menos rigorosos. O credor é muito menos provável de exigir reparos. Este fato por si só faz com que um comprador convencional pareça muito mais atraente do que um comprador de FHA. No entanto, tenha em mente que as casas mais novas geralmente não exigem reparos.
- Empréstimo FHA . Muitos compradores home da primeira vez optam por um empréstimo FHA porque o pagamento inicial é normalmente menor do que o montante necessário para um empréstimo convencional. Além disso, o requisito de pontuação FICO, por sobreposição de credores, é muito mais tolerante. O pagamento mínimo para um empréstimo da FHA é de 3,5% do preço de compra.
As diretrizes de reparo da FHA não são tão rígidas quanto alguns vendedores e agentes acreditam. Mas casas mais antigas tendem a precisar de mais reparos. A pintura descascada é um problema enorme da FHA se a casa foi construída antes de 1978. A casa pode ter um piso de concreto sem carpete, mas é melhor não ter tinta descascada. Empréstimos de FHA são às vezes impedidos de fechar devido a condições de financiamento.
Um relatório de pragas e a liberação podem ou não ser exigidas pelo avaliador da FHA.
- Empréstimo VA Os veteranos recebem o limite mínimo da alavanca quando se trata de hierarquia de empréstimos. No entanto, os mutuários do VA são, provavelmente, um risco de crédito melhor do que um comprador FHA, porque os requisitos para comprar sem um pagamento são mais rigorosos. Um mutuário mantém a opção de colocar um pagamento na casa ou comprar sem um adiantamento. A maioria dos mutuários do VA escolhe a alavancagem.
A desvantagem de um empréstimo VA é que os relatórios de pragas são necessários. Quando um trabalho de praga é necessário, o credor vai querer um certificado de conclusão. Se a transação for uma venda a descoberto, geralmente os bancos não autorizarão o pagamento pelo trabalho de pragas. Casas de venda a descoberto são vendidas como é .
Infelizmente, devido à hierarquia e aos equívocos, os compradores de VA geralmente caem no final da pilha de ofertas, embora possam ser os mais qualificados. Agentes que lidam com um monte de vendas a descoberto tendem a preferir compradores de VA porque sabem que esses compradores serão rejeitados em outros lugares, o que os torna um candidato comprometido a uma venda a descoberto.
No momento desta publicação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.