Três tipos de execuções hipotecárias
O encerramento é o outro lado do sonho americano de propriedade . É o pior pesadelo de um dono de casa e pode resultar em um golpe duradouro e devastador para as finanças pessoais. Execução hipotecária pode acabar com o patrimônio em uma casa.
Pode destruir o crédito pessoal durante anos e pode significar arrancar uma família do seu bairro, amigos, família e escolas.
O Upside às Foreclosures
No entanto, para um investidor astuto e esperançosamente benevolente, a compra de propriedades hipotecadas pode ser um ótimo negócio imobiliário. A esperança é que ambas as partes da transação ganhem lucrando com a transferência oportuna do título - o que produz um bom investimento para o investidor e o desinvestimento para o proprietário - e pode poupar o rating de crédito do dono da casa antes que as coisas piorem.
A desvantagem de Foreclosures
Lucrar com foreclosures não é o acéfalo que muitos supõem que seja - para cada história de sucesso, há provavelmente cinco histórias de horror. Toda transação imobiliária envolve risco. Enquanto os investidores com as melhores intenções podem ajudar a reduzir seu risco, eles não podem eliminá-lo completamente.
Os três tipos de execuções hipotecárias
Existem três maneiras de adquirir propriedade em dificuldades , com base em onde a propriedade está no processo de execução.
As três fases são as seguintes: pré-encerramento, encerramento e pós-encerramento.
- Pré-Foreclosures
Na fase de pré-encerramento, os investidores provavelmente serão capazes de fazer o melhor para o proprietário em dificuldades e para si próprios. Pré-encerramento é onde mais danos à classificação de crédito do proprietário da casa podem ser impedidos e a casa pode ser transferida a um preço mutuamente acordado antes que seja necessário envolver o credor. O melhor potencial leva a localizar uma propriedade nesta fase pode vir de advogados, contadores, agentes imobiliários , ou através de parceiros de negócios e amigos. Equidade de resgate também deve ser considerada.
- Estágio de encerramento
Na próxima fase, quando uma propriedade está em fase de encerramento, a melhor maneira de identificar uma propriedade em potencial é através do escritório do cartório. Descubra onde os avisos de inadimplência são arquivados e determine como classificar o índice geral para descobrir as vendas pendentes de execuções hipotecárias. Você também pode solicitar que seu endereço ou endereço de e-mail seja colocado em uma lista de avisos antecipados ou em uma lista de padrões pendentes. Seguradoras de títulos também podem ajudar nesta área, fornecendo informações registradas em troca da expectativa de negócios futuros.
O processo de encerramento propriamente dito irá variar de um estado para o outro, dependendo se é um título ou estado de penhor, que determina se uma forma judicial ou não judicial de encerramento está envolvida. Foreclosures judiciais pertencem a hipotecas, ao invés de escrituras de confiança , e levam significativamente mais tempo para serem concluídas.
Foreclosures não-judiciais pertencem a escrituras de confiança, onde um terceiro, chamado de administrador, lida com todo o processo em questão de dois a quatro meses após o mutuário ter deixado de pagar e parou de fazer pagamentos. Uma vez que a propriedade passe pela fase judicial ou extrajudicial, ela estará pronta para ser vendida em leilão ao maior lance.
- Pós-encerramento
E por último, na fase de pós-execução, o credor já assumiu o controle da propriedade. A casa está então na posse do departamento REO (Real Estate Owned) do credor, ou nas mãos de um novo proprietário ou investidor que comprou a propriedade em leilão.
Consulte o aviso de encerramento para determinar o nome do credor, bem como o saldo devedor da hipoteca. Os credores geralmente são vendedores extremamente dispostos, porque um REO nos livros é um sinal óbvio de ter feito uma má decisão de empréstimo. Tanto as despesas indiretas quanto as perdas envolvidas com um REO - refletidas nas reservas adicionais que um credor deve manter, bem como em quaisquer taxas potenciais de administração de imóveis incorridas - significam que o banco provavelmente é um negociador disposto .
Se a propriedade acabar nas mãos de um investidor privado, e não com o credor, você ainda poderá fazer uma oferta por conta própria ou com a ajuda de um agente imobiliário . No entanto, o preço neste momento pode não ser do fundo do poço.
Uma decisão chave de investimento a ser tomada é onde entrar no processo de encerramento. É fundamental que você identifique um dos três estágios acima mencionados e torne-se um especialista nesse processo em particular, o que o ajudará a obter o maior sucesso em se tornar um investidor de longo prazo de propriedades problemáticas.