Qual é mais rentável: foreclosures, vendas a descoberto ou REOs?
No entanto, sem conhecimento especializado sobre como lidar com a compra de um encerramento, venda a descoberto ou REO, você poderia encontrar-se em território perigoso.
Por exemplo, enquanto muitas vendas a descoberto são foreclosures, nem todas as execuções hipotecárias são vendas a descoberto e nem todas as vendas a descoberto estão em execuções hipotecárias. Para complicar ainda mais, os REOs também não são vendas a descoberto, mas algumas vendas a descoberto podem acabar como um REO.
O que é uma propriedade de encerramento?
Uma propriedade de encerramento é uma casa no encerramento - quando um aviso de inadimplência foi arquivado nos registros públicos. Significa que o proprietário parou de fazer pagamentos de hipoteca e o credor avisou que, a menos que os pagamentos sejam atualizados, ele venderá a propriedade ao maior lance.
Os credores podem encerrar por outras razões, mas a razão mais comum para os credores apresentarem um aviso de inadimplência é quando o mutuário tem pelo menos dois pagamentos em atraso.
Se o proprietário não trazer o empréstimo atual, o credor irá retirar a propriedade do proprietário. O passo final que o credor toma após um certo período é tentar leiloar a propriedade em uma venda pública.
Nem todas as casas que se enquadram na execução de hipotecas vão para a venda pública porque os proprietários têm o direito de recuperar os pagamentos em atraso até um certo ponto, cujo calendário varia de estado para estado.
Investidores imobiliários e compradores de imóveis vêem o lucro na compra de execuções de hipotecas, porque muitas vezes podem comprar o imóvel pelo valor devido, pegando o patrimônio do proprietário da casa gratuitamente.
Como a lei da Califórnia afeta os investidores de encerramento / venda a descoberto
Os estados têm leis variadas que governam as execuções hipotecárias e algumas seguem a lei da Califórnia . Para entender completamente seus direitos como um comprador de encerramento, entre em contato com um advogado imobiliário local. No entanto, perceber que por um longo tempo na Califórnia, um agente imobiliário não poderia representar um investidor de encerramento se todas as quatro declarações a seguir forem verdadeiras:
- A casa qualifica como residência pessoal do vendedor.
- A propriedade é uma casa unifamiliar ou 2 a 4 unidades .
- Um aviso de inadimplência foi arquivado nos registros públicos contra a propriedade.
- O comprador investidor não ocupará a propriedade.
No entanto, se qualquer uma dessas quatro afirmações fosse falsa, um agente na Califórnia poderia representar os compradores, especialmente se o comprador ocupasse a casa. Mas, para representar um investidor, a lei da CA exige que um corretor de imóveis coloque um título. Nenhum desses títulos está disponível no estado da Califórnia. Portanto, como um investidor pré-encerramento na Califórnia, muitos compradores foram forçados a agir por conta própria.
Um tribunal da Califórnia decidiu em 2007 que o requisito de obrigação não era aplicável. A Associação de Corretores de Imóveis da Califórnia disponibilizou um pacote especial de formulários que os agentes podem usar para representar os investidores.
Realize, como um investidor, você é obrigado a cumprir o Home Equity Sales Act. Entre outros requisitos, os vendedores que estão em execução têm o direito de rescindir (cancelar) uma transação dentro de cinco dias. Os investidores devem informar ao vendedor sobre esse direito, incluindo uma cópia do formulário que permitirá que os vendedores cancelem.
O não cumprimento do Home Equity Sales Act acarreta penalidades severas, incluindo uma provisão que dá ao vendedor o direito de cancelar a venda até dois anos após a venda para o investidor ter fechado e recuperar a propriedade. Você leu isso corretamente. Dois anos.
Como investidor, antes de decidir comprar uma casa em execução , fazendo os pagamentos atrasados ao credor, dando ao vendedor alguns dólares e registrando uma escritura, ligue para um advogado imobiliário .
O que é uma propriedade de venda a descoberto?
Uma venda a descoberto ocorre quando um proprietário está em execução hipotecária, mas antes de a propriedade entrar em leilão público.
Sob uma venda a descoberto, um credor deve concordar em aceitar menos do que a quantia que é devida na propriedade.
Ao contrário de um encerramento, os investidores normalmente compram a casa por muito menos, porque os investidores não estão pagando o empréstimo existente nem compensando os pagamentos atrasados. Os investidores estão fazendo um acordo com o credor existente para tomar menos do que o que o credor vem para evitar lidar com um encerramento.
É um mito que os credores não vão fazer um acordo com um investidor, a menos que o vendedor tenha ficado para trás na obrigação do vendedor de fazer pagamentos de hipoteca pontualmente . Os vendedores não precisam estar inadimplentes para que ocorra uma venda a descoberto. Para um comprador que quer ocupar a casa, comprar uma venda a descoberto faz sentido financeiro.
O que são REOs - Real Estate Owned?
- A compra de um REO é semelhante a comprar uma venda a descoberto, exceto que a propriedade já é de propriedade do credor.
- A propriedade foi adquirida pelo credor através de uma ação de encerramento.
- Muitas vezes, os credores irão vender casas recuperadas por menos do que o saldo do empréstimo passado.
- As propriedades de propriedade do banco são chamadas de REOs, ou seja, o estado real é concedido pelo credor.
Os bancos acabam por possuir a propriedade quando ninguém no leilão público oferece o suficiente para cobrir o montante devido contra a propriedade. REO casas são muitas vezes consideradas a melhor maneira de comprar uma propriedade em dificuldades, porque o vendedor já está fora de cogitação. É apenas o investidor, o agente do investidor, o banco e o agente do banco que estão negociando a transação. Alguns REOs podem ser comprados diretamente do credor.
Para mais informações, procure o conselho de um advogado imobiliário.