A condição das casas executadas
Poderia ser se o preço fosse baixo o suficiente para compensar a quantidade de trabalho que poderia ser necessária para trazer a condição da casa aos padrões do mercado.
Mas primeiro você tem que vencer os profissionais que tendem a dominar esses leilões.
Antes de se apressar para comprar um encerramento, pare para pensar em algumas das desvantagens e repercussões, se você não pode entrar em casa para inspecionar o interior. Considere o custo para reparar danos ou atualizar a casa em relação ao preço base. Talvez seja melhor comprar um fixador em casa de um vendedor regular. Além disso, o banco não se preocupa com a condição da casa e geralmente não irá renegociar nem descontar os defeitos descobertos.
Antes de comprar Foreclosures, determine quem está vivendo em casa
Se a propriedade estiver ocupada, o licitante vencedor é normalmente responsável pela remoção dos ocupantes, que podem não ser os proprietários anteriores. Eles podem ser parentes ou amigos dos proprietários, inquilinos ou posseiros. Você pode ter que despejá-los.
- Se você não estiver familiarizado com os processos de despejo, você deve contratar um advogado para lidar com isso para você.
- Esteja ciente de que os inquilinos que são processados por despejo às vezes retaliam.
- Uma solução melhor pode ser pagar ou subornar os ocupantes para sair.
Casas de encerramento não ocupadas pelo proprietário
Uma dessas casas no condado de Yolo, na Califórnia, foi alugada para um casal duvidoso: um ex-condenado recentemente libertado em liberdade condicional e seu sócio com crédito incompleto, que se encolheu com ruídos altos como uma vítima de abuso doméstico.
O vendedor, sem saber que seu ato de confiança continha uma "atribuição de aluguéis" - significando que o credor tinha o direito de cobrar o aluguel se o proprietário não fizesse seus pagamentos - parou de pagar seus empréstimos em atraso e não se importou muito com isso. quem ele alugou para contanto que eles lhe pagassem. Com a intenção de embolsar os aluguéis e esquecer seus empréstimos hipotecários , o vendedor listou o aluguel para venda. Seu agente fez uma tentativa inicial de obter acesso à casa. O ex-condenado, um tipo neonazista de cabeça raspada, tatuagens enormes e segurando um pit bull, espiou pela porta e bateu na cara do agente.
Logo que o sinal de venda foi plantado no gramado, os inquilinos pararam de pagar aluguel. Nem o credor nem o vendedor podiam receber dinheiro dos inquilinos. O agente não pôde mostrar a propriedade. Esta foi uma situação feia. O credor (que detinha tanto o primeiro quanto o segundo empréstimo) entrou com pedido de execução hipotecária e prometeu registrar uma sentença de deficiência contra o vendedor, que os prestamistas juniores podem fazer na Califórnia se os empréstimos não forem de compra.
Condição de casas hipotecadas
Porque essas casas são compradas "como estão" do credor ou HUD, não há garantia de condição. Às vezes é possível inspecionar essas casas antes de fazer uma oferta, mas às vezes, como no exemplo acima da casa na Califórnia, o acesso não é concedido.
Quando os vendedores percebem que estão prestes a perder suas casas através do encerramento, não é incomum que eles parem de se preocupar com a casa.
- Se algo quebrar ou avaria, eles não vão consertar.
- Se eles estão com raiva ou desesperados o suficiente, é possível que eles possam realmente destruir a casa. Uma maneira eficaz de inundar a casa é ligar todas as torneiras de água, ligar os canos e sair. Outros quebram paredes, depois retiram os tubos de cobre e a fiação para vender como sucata.
- Os proprietários também arrancarão equipamentos e venderão os eletrodomésticos, até mesmo os armários da cozinha.
- Alguns horríveis desculpas para seres humanos até deixam os animais para trás, trancados no interior sem comida ou água.
Compra de execuções não é para os compradores facilmente chocados ou inexperientes. É melhor manipulado pelos profissionais e não é recomendado para compradores de casas pela primeira vez .
Eu não me importo com o seminário que você participou - se não está dando a você essa informação, não está se preparando para a realidade.
Eu conheço casas que venderam como foreclosures na Califórnia que estavam vazias há mais de um ano. Eles foram tapados e mofo havia se desenvolvido. Quando os bancos enviam empresas pagas para garantir a casa, muitas vezes simplesmente desligam a água e deixam a bagunça para apodrecer. Porque eventualmente ele vai secar e algum comprador desavisado virá e comprará. Se o banco não tem conhecimento do molde, não é necessário divulgar o que não sabe.
Além disso, as pessoas tendem a acreditar que os bancos são burros ou que os bancos não entendem a realidade do mercado imobiliário. Isso é um equívoco. Os bancos entendem completamente suas ações. Eles contratam gerentes de ativos de Yale e Harvard. É o consumidor que costuma ser enganado.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.