Como uma venda a descoberto é tratada do começo ao fim
O processo de venda a descoberto ainda é um mistério para muitas pessoas, mesmo depois de todos esses anos, então não há motivo para alarme se você não sabe exatamente como funciona o processo de venda a descoberto. Muitos agentes do comprador estão confusos; compradores intrigados estão à procura de direção, e nem todo agente de venda a descoberto sabe como fazer uma venda a descoberto . Você esperaria que as pessoas que estão no setor imobiliário tivessem aprendido uma coisa ou duas sobre o processo de venda a descoberto, mas, infelizmente, as vendas a descoberto não são a xícara de chá de todos.
O básico de uma venda a descoberto
Os bancos concedem vendas a descoberto por duas razões básicas: o vendedor tem uma dificuldade e não há capital suficiente na casa para pagar a hipoteca depois de pagar os custos de venda.
Alguns exemplos de dificuldades são:
- Desemprego / renda reduzida
- Divórcio
- Emergência Médica
- Transferência de emprego para fora da cidade
- Falência
- Morte
O vendedor precisará preparar um pacote financeiro para envio ao banco de venda a descoberto. Cada banco tem suas próprias diretrizes, mas - com exceção do Wachovia, que é a melhor venda a descoberto do mundo - o procedimento básico é semelhante de banco para banco. O pacote de venda a descoberto do vendedor provavelmente consistirá em:
- Carta de autorização, que permite ao seu agente falar com o banco.
- Declaração preliminar de encerramento
- Extrato financeiro completo ou RMA
- Carta de dificuldade do vendedor
- 2 anos de declarações fiscais
- 2 anos de W-2
- 30 dias de stubs de folha de pagamento
- Últimos 2 meses de extratos bancários
- Análise comparativa de mercado ou lista de vendas comparáveis recentes
Escrevendo a Oferta de Venda a Menor e Submetendo ao Banco
Antes de um comprador escrever uma oferta de venda a descoberto , o comprador deve pedir ao seu agente uma lista de vendas comparáveis . Os bancos não estão no negócio de liberar obrigações de hipotecas a preços baixos. O banco vai querer receber um pouco perto do valor de mercado.
O preço de venda a descoberto pode ter pouca influência sobre o valor de mercado e pode, de fato, ter preço abaixo das vendas comparáveis para incentivar ofertas múltiplas .
Algumas vendas a descoberto podem começar antes de uma oferta, mas na maioria das vezes o banco iniciará o procedimento após o recebimento de uma oferta de compra aceita. Depois que o vendedor aceitar a oferta, o agente da listagem enviará os seguintes itens ao banco:
- Contrato de listagem
- Oferta de compra executada
- Carta de pré-aprovação do comprador, cópia do cheque em dinheiro e comprovante de fundos
- Pacote de venda a descoberto do vendedor
Se o pacote estiver incompleto, o processo de venda a descoberto será atrasado. Nesse caso, o banco pode até destruir o pacote. Alguns funcionários do banco demonstram pouca paciência para margens de erro.
O processo de venda a descoberto no banco
Os compradores podem esperar muito tempo para receber uma resposta do banco. É imperativo que o agente de listagem chame o banco regularmente e mantenha anotações cuidadosas do processo de venda a descoberto. Os compradores podem ficar tão cansados de esperar pela aprovação de venda a descoberto que podem sentir a necessidade de ameaçar cancelar se não obtiverem uma resposta dentro de um período de tempo especificado.
Esse tipo de atitude é contraproducente e não acelerará o processo de venda a descoberto. Se os compradores são do tipo com pouca paciência, talvez uma venda a descoberto não seja a melhor opção para eles.
Além disso, o agente do comprador não pode falar com o credor sem autorização, portanto, não peça ao seu agente que ligue para o banco. Não vai funcionar.
A seguir, um típico processo de venda a descoberto no banco:
- O banco confirma o recebimento do arquivo. Isso pode levar de 10 dias a um mês.
- Um negociador é designado. Isso pode levar 2 ou 3 a 30 dias.
- Um BPO é pedido. O banco provavelmente se recusará a compartilhar os resultados do BPO.
- Um segundo negociador pode ser atribuído. Isso pode levar mais 30 dias.
- O arquivo é enviado para revisão com base no PSA . Isso pode levar de 2 semanas a 30 dias.
- O banco pode, então, solicitar que todas as partes assinem uma Declaração do Compromisso do Exército .
- O banco emite uma carta de aprovação de venda a descoberto .
- O comprador cancela.
Eu joguei essa última linha porque às vezes eu tive que vender minhas vendas a descoberto de Sacramento 3 ou 4 vezes antes que um comprador ficasse com a transação.
Os compradores ficam irritados e aborrecidos porque o processo de venda a descoberto pode ser tão demorado que às vezes se cancelam sem dizer a ninguém, muito menos ao seu agente. Algumas vendas a descoberto são aprovadas em 2 a 8 semanas. Outros podem levar de 90 a 120 dias, em média. A duração da venda a descoberto geralmente depende do investidor, não do banco.
Um agente de venda a descoberto pode ajudar a acelerar o processo de venda a descoberto, ficando no topo do processo e responsabilizando o banco. Fazer o check-in com o banco pelo menos uma ou duas vezes por semana é imperativo. Reconhecer o comportamento de negociadores incompetentes e solicitar uma substituição é também necessário. Nunca tenha medo de escalar.
Cruze os dedos, o negociador quer que o arquivo acabe tanto quanto você. Muitas vezes, o envio antecipado de pacotes completos também pode ajudar a acelerar o processo.
Dica: Na maior parte do tempo, o agente de listagem terá uma ideia de quando a aprovação virá depois que o arquivo for enviado para revisão final. Nesse ponto, os compradores podem querer iniciar o processo de empréstimo para que eles tenham uma vantagem inicial, caso o banco permita o fechamento de apenas duas semanas.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.