Lembre-se de andar no carro quando criança e importunar seus pais: já estamos lá? Já estamos lá? Se fizer isso, você se sentirá ainda pior aguardando a aprovação da venda a descoberto, porque provavelmente levará muito mais tempo do que o esperado. Se você pratica ioga ou pode entrar no Zen de abraçar a paciência, as coisas ficarão mais fáceis para você, mas a maioria dos compradores tem muita dificuldade em esperar pelo processo de aprovação.
Você não está sozinho.
Um leitor pergunta: "Apresentei uma oferta de venda a descoberto há quase cinco meses e não recebemos notícias recentes do agente. Meu agente liga toda semana para saber se o banco aceitou a oferta. Metade do tempo o agente da listagem não liga para ela. Não sabemos quantas ofertas o banco está olhando ou até mesmo se nossa oferta é melhor. Quanto tempo um comprador deve esperar pela aprovação de venda a descoberto? "
Resposta: Compradores de venda a descoberto em todo o país estão cantando o blues junto com você. Cada venda a descoberto é diferente e depende tanto do credor como do agente de listagem . Alguns agentes de listagem terceirizam suas negociações de venda a descoberto para um terceiro, o que muitas vezes pode atrasar uma resposta.
Qualifique sua venda a descoberto antes de redigir a oferta
Antes de decidir comprar uma venda a descoberto, peça ao seu agente para fazer um pouco de trabalho em primeiro lugar. Algumas das coisas que seu agente pode fazer são:
- Examine as vendas comparáveis
Muitos bancos descontarão um pouco o preço do valor de mercado, mas, para obter uma aceitação, as ofertas devem ser razoáveis e próximas das vendas comparáveis .
- Confira o histórico do agente de listagens de venda a descoberto
Se o agente de venda a descoberto tiver poucas listagens de venda a descoberto e tiver pouca experiência para fechar uma venda a descoberto, suas chances de aceitação da oferta podem ser pequenas.
- Pergunte quantas ofertas de venda curta foram enviadas para o vendedor
Embora o agente de listagem possa se recusar a divulgar os preços de oferta, o agente deve informar ao seu agente quantas ofertas foram recebidas. Se houver várias ofertas de venda a descoberto , talvez seja necessário oferecer mais do que o preço de tabela.
- Descubra se o pacote de venda curta dos vendedores está completo
Os negociadores bancários não processarão um arquivo se o pacote de venda a descoberto dos vendedores estiver incompleto. Esse arquivo vai para o fundo da pilha se estiver faltando a papelada que o banco exige.
Quantos empréstimos são garantidos à propriedade?
Mais de um credor pode significar que o arquivo levará mais tempo para ser fechado. Alguns credores júnior estão exigindo notas de prom não seguras do vendedor ou mais dinheiro do que o habitual do primeiro credor. Além disso, alguns credores irão considerar apenas a primeira oferta. Se você não é a primeira oferta, sua oferta pode cair no esquecimento.
Quanto tempo as vendas curtas demoram?
Esta é a pergunta de um milhão de dólares. Fechei vendas a descoberto no prazo de 6 semanas a partir da data em que listei a propriedade até a data em que ela foi fechada. Outros podem levar 30 dias. Mas a maioria será de 3 a 4 meses. Algumas vendas a descoberto do Bank of America , acredite ou não, obtêm aprovação em menos de 30 dias. As vendas a descoberto do Wachovia às vezes podem ser revertidas em 24 horas.
Outros credores estão tão sobrecarregados com submissões de venda a descoberto que seus funcionários não podem responder em tempo hábil. O que uma vez levou dois meses pode levar quatro meses, e não há dois emprestadores iguais. Se um credor foi responsivo na primavera, isso não significa que o tempo de resposta no outono irá espelhar.
O processo de venda a descoberto, da submissão à aprovação de venda a descoberto , é geralmente o seguinte:
- Apresentação da oferta e pacote completo de venda a descoberto do vendedor.
- O banco confirma o recebimento - 10 a 30 dias.
- Banco pede um BPO ou avaliação - 2 semanas a 2 meses.
- O arquivo é revisado - de 2 a 10 dias úteis.
- Negociador é atribuído - 2 a 10 dias úteis.
- O negociador de nível II pode ser designado - 10 dias úteis.
- O arquivo é aprovado ou rejeitado - 30 a 120 dias, dependendo do investidor.
Algumas vendas a descoberto exigem níveis adicionais de aprovação.
Se o investidor é uma entidade governamental, somente isso pode adicionar algumas semanas ao processo de aprovação de venda a descoberto. Da mesma forma, se o empréstimo tem seguro de hipoteca, que pode não ter sido adicionado pelo mutuário.
Se você tiver passado 120 dias, é possível que o agente da lista ou um negociador de terceiros não esteja em dia e não esteja em condições de ligar para o banco. Ligar para o banco significa aguardar em espera de 10 minutos a uma hora ou mais.
Ou, um longo período de venda a descoberto também pode significar que o banco tem problemas internos, não funcionários suficientes ou que perdeu o arquivo algumas vezes, levando o agente de listagem a reenviar o pacote várias vezes. Só para você saber, as vendas a descoberto de FHA, ou seja, aquelas através de HUD, normalmente envolvem longos atrasos.
Isso também pode significar que a avaliação é substancialmente maior do que a sua oferta, e o agente de listagem está criando um caso para um novo avaliador. Embora eu possa dizer que minha média de vendas a descoberto leva de 6 a 8 semanas para aprovar, geralmente pedimos ao comprador que se prepare para esperar 90 dias.
Infelizmente, nem sempre é possível evitar problemas em uma venda a descoberto. Paciência é fundamental. Você provavelmente irá obter aprovação de venda a descoberto. Uma das coisas mais difíceis para os compradores entenderem é que ameaçar o banco com o cancelamento não significa nada para o banco. O banco não faz. O banco não se preocupa com a condição da propriedade, sua localização, os reparos que você deseja fazer ou qualquer assunto urgente que afete o comprador.
Sua melhor aposta é ficar de fora e esperar, desde que você realmente quer a casa.
DICA: Geralmente, se você vê uma casa definhar no mercado mês após mês como uma venda a descoberto, ao contrário da crença popular, NÃO é o credor segurando a venda da casa. É provavelmente o comprador que cancelou, foi substituído por uma nova oferta e todo o processo começou de novo.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia .