Os mutuários que deixarem de fazer pagamentos de hipoteca, mais cedo ou mais tarde, farão com que o banco a encerre. Agora, como esse encerramento é tratado depende da lei estadual. Mais da metade dos estados dos Estados Unidos são estados fiduciários , e as execuções de hipotecas em estados fiduciários são administradas pelo fiduciário.
Tenha em mente que as vendas a descoberto da Fannie Mae que estão em default são tratadas de forma diferente. A Fannie Mae e a Freddie Mac não costumam adiar os leilões do agente fiduciário.
Antes de adiar o leilão
Depois que um mutuário deixa de fazer os pagamentos da hipoteca, o credor notifica o administrador para iniciar o processo de encerramento. O administrador é um terceiro para o contrato fiduciário, uma posição que alguns chamam de "título nu".
Embora não exista um período de tempo necessário antes do preenchimento do aviso de inadimplência , a maioria dos credores prefere tentar cobrar durante os primeiros 60 a 90 dias que um devedor cai em atraso, em vez de entrar em um processo de execução hipotecária. Alguns estados, como a Califórnia, exigem que o credor informe o mutuário com pelo menos 30 dias de antecedência antes de preencher um aviso de inadimplência.
Uma vez que o aviso de inadimplência é arquivado, um mutuário tem cerca de 90 dias para restabelecer o empréstimo, compensando os pagamentos de volta e pagando encargos atrasados, que incluem as taxas do administrador.
5 maneiras de adiar o leilão de um administrador
- Resgatar a hipoteca: Há uma diferença entre restabelecer uma hipoteca e resgatar uma hipoteca, mas muitas vezes você ouvirá as palavras usadas de forma intercambiável, o que é errado. Para resgatar uma hipoteca é pagar a hipoteca; para restabelecer, uma hipoteca é trazida atual. Durante os últimos dias de um processo de execução não judicial, um credor não é obrigado a aceitar uma reintegração, mas deve permitir um resgate.
- Candidate-se a uma modificação do empréstimo: Os credores também não são obrigados a adiar um leilão em troca de uma modificação do empréstimo , mas a maioria dos bancos tentará elaborar um cronograma de pagamento temporário. Isso não significa que o banco não irá mandar a casa para leilão. Por isso tem cuidado. Os mutuários podem pedir ao banco uma promessa por escrito de não avançar com o leilão.
Alguns bancos são sorrateiros. Esses bancos concederão uma modificação temporária do empréstimo e, após 3 a 6 meses, informarão ao mutuário que está entrando com a execução hipotecária, porque o mutuário não se qualifica para uma modificação permanente do empréstimo. Eles dizem obrigado pelos pagamentos parciais e arquivam um aviso de inadimplência.
- Arquivo para Falência: Um pedido de falência não interrompe permanentemente um leilão, mas pode adiar o leilão por um tempo. Quando um devedor pede falência, o tribunal emite uma ordem conhecida como Estadia Automática, que impede que os credores recebam dinheiro, o que inclui o adiamento de um leilão. É como dizer a um cão treinado para sentar e ficar. Mas o credor pode arquivar uma moção para suspender a Estadia Automática, especialmente se a Notificação de Inadimplência já foi arquivada.
- Arquivar uma ordem de restrição temporária: a maioria das pessoas associa uma ordem de restrição temporária a abuso doméstico, mas a petição ao tribunal para proteção contra abusos também pode incluir uma solicitação para adiar um leilão. Os mutuários precisarão contratar um advogado para arquivar uma ordem de restrição temporária, e esse advogado pode precisar encontrar uma razão baseada em fraude ou algum tipo de irregularidade por parte do credor. Mesmo que o advogado seja bem sucedido e vença o argumento, a ordem de restrição não é permanente.
- Tentativa de fazer uma venda a descoberto : Dizer a um credor que o mutuário está tentando fazer uma venda a descoberto geralmente não é suficiente. O mutuário deve enviar uma oferta ao banco de um comprador qualificado. O agente imobiliário ou o advogado encarregado da negociação para o mutuário chama o negociador do banco e solicita o adiamento do leilão. Muitas vezes, os bancos não consideram um pedido de adiamento até que o leilão esteja a poucos dias de distância. É como se o banco gostasse de fazer com que os tomadores sentassem em alfinetes e agulhas, imaginando se o leilão seria adiado.
No momento desta publicação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.