Os prós e contras de permitir que seu credor perca dinheiro em sua casa
Se você deve fazer uma venda a descoberto ou deixar a casa ir para o encerramento depende de vários fatores. Enquanto para alguns proprietários, é mais fácil levantar as mãos e deixar o banco levar a casa, isso pode não ser a coisa mais sensata a se fazer. Independentemente da abordagem escolhida, obtenha sempre aconselhamento jurídico e fiscal antes de tomar uma decisão entre uma venda a descoberto ou uma execução hipotecária.
Benefícios de venda a descoberto
Aqui estão alguns benefícios para fazer uma venda a descoberto:
- Você está no controle da venda, não do banco.
- Você pode dormir melhor sabendo quem está comprando sua casa.
- Você vai poupar-se do estigma social da palavra "F", encerramento.
- Ao contrário da crença popular, muitas vezes você pode se manter atualizado nos seus pagamentos e ainda solicitar uma venda a descoberto.
Sua venda de casa será tratada como qualquer outra venda de casa, com respeito e dignidade.
Benefícios de encerramento
Aqui estão alguns benefícios para escolher fazer um encerramento:
- É uma solução imediata.
- Você pode parar de fazer pagamentos e morar em casa até ser expulso.
- Para alguns, é vingança; Você pode se sentir melhor inicialmente dizendo ao banco onde ir quando recusou a sua modificação do empréstimo.
- Se algo quebrar ou avaria, você não precisa consertar.
- Você pode deixar a casa para trás e simplesmente ir embora.
Comprando após uma venda curta
As diretrizes de 2016 da Fannie Mae permitem que você reaplique para uma hipoteca quatro anos após uma venda a descoberto com um pagamento inicial de 10%.
Se você vendeu sua casa como uma venda a descoberto devido a circunstâncias atenuantes, você pode solicitar uma hipoteca garantida pela Fannie Mae depois de dois anos com a documentação apropriada das circunstâncias. Você também pode se qualificar para um empréstimo da FHA um ano após uma venda a descoberto.
Tenha em mente que as diretrizes da Fannie Mae e da FHA não são uma garantia de que você poderá comprar uma casa após os prazos sugeridos.
Os bancos têm a palavra final e muitas vezes incluem sobreposições que podem mudar as diretrizes estabelecidas pelo governo. Pergunte ao seu departamento de empréstimo para esclarecer antes de confiar em diretrizes federais.
Comprando após uma execução duma hipoteca
Se o seu encerramento foi devido a circunstâncias atenuantes, você pode ser elegível para comprar outra casa em três anos. Caso contrário, o período de espera padrão permanece sete anos, observa a Fannie Mae em suas últimas diretrizes. Semelhante às suas diretrizes de venda a descoberto, a FHA permite que aqueles que executaram suas casas reapliquem suas hipotecas após 12 meses.
Afeta no crédito
Uma venda a descoberto pode ser considerada uma marca depreciativa em seu crédito, mesmo que as agências de crédito não usem a palavra "venda a descoberto" em seu relatório de crédito . Seu relatório de crédito pode ler "pago integralmente por menos do que o acordado" ou "pago por menos", entre outras categorias. Certas diretrizes da HAFA permitem "não atingir crédito" e podem aparecer como pagas integralmente. Dependendo do seu histórico de crédito, Myfico.com oferece dois exemplos em que uma pontuação de crédito pode cair significativamente após um encerramento. Geralmente, um encerramento permanece em seu relatório de crédito por sete anos.
Julgamentos de Deficiência
Julgamentos são frequentemente negociados entre o vendedor e o credor de venda a descoberto.
Em alguns estados, como na Califórnia, se a casa é sua residência pessoal e foi financiada por meio de dinheiro de compra, não há julgamento de deficiência .
Os bancos geralmente não estão dispostos a negociar julgamentos de deficiência com o proprietário após uma execução hipotecária. Na Califórnia, por exemplo, de acordo com a Associação de Corretores de Imóveis da Califórnia, um julgamento de deficiência pode ser apresentado com relação a um empréstimo de dinheiro duro se o credor for encerrado sob uma execução judicial versus uma venda fiduciária, ou se o segundo empréstimo for um empréstimo a venda ocorre como venda do agente fiduciário.
Perguntas sobre pedidos de empréstimo
Normalmente, os pedidos de empréstimo não exigem que você inclua informações sobre vendas a descoberto. Você pode informar que vendeu sua casa. Você é, no entanto, obrigado a responder à pergunta: "Você já teve uma propriedade hipotecada ou recebeu uma escritura em seu lugar nos últimos sete anos". Se o credor ver que você teve um encerramento, seu empréstimo pode ser negado.
Período de tempo para realocar
Se você tiver um aviso de execução arquivado, poderá adiar essa ação enquanto o banco considera uma venda a descoberto. A espera pela aprovação de venda a descoberto pode ser de dois a três meses ou mais. Em um encerramento, a menos que acordos prévios tenham sido feitos, o credor pode querer que você desocupe imediatamente a propriedade e pode iniciar o processo de despejo se você atrasar.
Preocupações fiscais
Uma residência pessoal está isenta de alívio da dívida hipotecária em nível federal, desde que o governo continue a estender essa isenção. Alguns estados ainda o taxam, a menos que você se qualifique para uma isenção. Um investidor não está isento do alívio da dívida hipotecária , sujeito a certas condições. Para os proprietários que encerram suas casas, alguns credores imediatamente enviam 1099s, que relatam a quantia de alívio como compensação ao proprietário, mesmo que o proprietário esteja isento.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.