Por que um banco de venda a descoberto pode dizer que um vendedor não se qualifica
Só porque o banco uma vez negou a venda a descoberto não significa necessariamente que você não deve tentar novamente. Primeiro, verifique se você não está sob contrato com o comprador anterior. Se a documentação da venda a descoberto foi enviada ao banco, provavelmente significa que você e um comprador assinaram um contrato de compra. A maioria dos contratos de venda a descoberto contém algum tipo de adendo que torna o contrato sujeito à aprovação de venda a descoberto , e provavelmente existe um limite de tempo imposto como condição do contrato de compra.
Como você legalmente não pode vender uma casa uma segunda vez quando ainda está obrigado a um comprador existente, deve verificar a documentação, ligar para a empresa de títulos (ou para o agente do comprador) e garantir que o contrato seja cancelado por escrito, se não tiver sido assinado. expirado.
Segundo, se sua listagem expirou, você provavelmente está recebendo ligações de muitos outros agentes que oferecem seus serviços e / ou sugerindo que eles tenham compradores para sua casa. Esses agentes provavelmente não têm compradores, e não há garantia de que os agentes que buscam listagens vencidas tenham alguma experiência em trabalhar com vendas a descoberto.
Já é ruim o suficiente que alguns agentes não estejam qualificados para vender vendas a descoberto, mas podem oferecer esses serviços, então contrate um agente extremamente experiente que negociou muitas vendas a descoberto. Um agente inexperiente sem um forte histórico de vendas a descoberto pode prejudicar sua causa e é provavelmente por isso que sua venda a descoberto não foi aprovada anteriormente.
A maioria dos agentes de venda a descoberto veteranos que conheço não desistem até que os vendedores caiam de exaustão ou a venda a descoberto seja aprovada.
Contrate um novo agente
Coloque sua casa de volta no mercado com novas fotos e encontre um novo comprador. Certifique-se de que o comprador continuará comprometido em aguardar sua aprovação de venda a descoberto.
Um pequeno truque que meus vendedores usam é exigir que o agente do comprador prometa por escrito que os agentes não farão mais ofertas para o comprador depois que a oferta for aceita. Nem todo comprador está realmente disposto a se comprometer a comprar uma venda a descoberto , e um comprador comprometido é necessário. Na verdade, se o comprador não estiver comprometido, você realmente não tem um comprador sob contrato. Você tem um pedaço de papel sem valor.
Depois que as preliminares forem concluídas, revise sua carta de dificuldades. A maioria dos bancos exige que um vendedor ajuste um ou mais dos parâmetros exigidos pelas diretrizes específicas desse banco para conceder uma venda a descoberto. Nem todo banco opera sob diretrizes idênticas, mas aqui estão algumas que se aplicam a praticamente todas as vendas a descoberto:
- Você gasta mais do que você faz.
- Você está se divorciando e não pode pagar a casa sozinho.
- A taxa de juros do seu empréstimo está prestes a se ajustar ou já aumentou.
- Houve uma morte ou doença médica na família que causou a inadimplência das hipotecas.
- Seu empréstimo está inadimplente pelo menos 30 dias após o vencimento do último pagamento.
- Você está desempregado com pouca perspectiva de emprego.
- Você concluiu uma falência que descarregou todas as suas dívidas.
Às vezes, quando a venda a descoberto é negada, isso se deve a algo tão simples quanto o vendedor que está pagando a hipoteca.
Se os pagamentos da hipoteca não estiverem em atraso, as diretrizes do banco podem declarar que o banco não tem permissão para aprovar uma venda a descoberto. Além disso, pense nisso, se o banco está recebendo seu dinheiro, por que deveria considerar conceder-lhe algum favor? Em segundo lugar, estar debaixo d'água e fazer um pagamento de hipoteca às vezes pode parecer o equivalente a jogar notas de $ 100 no ar para serem levadas por uma brisa.
Revise sua carta de dificuldades
Se qualquer um dos 7 itens acima se aplicar à sua situação, certifique-se de incluir essas razões em sua carta de dificuldade . Os negociadores do banco lidam com um grande volume de arquivos e nem sempre analisam cada documento com a maior cautela possível. Você precisa deixar muito claro que há dificuldades e também fornecer documentação.
Se você está se divorciando, envie uma cópia de sua papelada de divórcio para o banco.
Inclua faturas do seu médico com diagnósticos médicos ou planos de tratamento. Especifique toda a sua receita mensal versus a saída. Algumas demonstrações financeiras não fornecem pontos ou caixas para um mutuário incluir todas as despesas. Independentemente da documentação que o banco lhe forneceu para concluir, crie sua própria demonstração de resultados financeiros à esquerda e todas as despesas à direita. Mostre um número negativo na parte inferior, subtraindo seus débitos de sua renda. Torne muito fácil para o negociador do banco compreender claramente seu quadro financeiro.
Reenviar
A probabilidade é que sua venda a descoberto seja aprovada. Os bancos querem fazer vendas a descoberto. O National Mortgage Settlement, entre outras ações legais, fornece incentivos financeiros para os bancos fazerem uma venda a descoberto, assim como o programa de venda a descoberto da HAFA. Na verdade, a maioria dos bancos com os quais trabalhei prefere fazer uma venda a descoberto por meio de uma modificação do empréstimo. Se você está atualmente em uma modificação do empréstimo, as probabilidades de que a sua venda a descoberto seja aprovada acabaram chegando a 99,9%. Leia como mudar de uma modificação do empréstimo para uma venda a descoberto .
No momento desta publicação, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia, e não presta consultoria jurídica. Se você procurar aconselhamento jurídico, consulte um advogado licenciado para fornecê-lo.