A casa de venda a descoberto pode não chegar perto
Em alguns mercados imobiliários , menos de uma em 10 vendas a descoberto fecham. Só porque essa casa é listada como uma venda a descoberto não significa que ela esteja realmente à venda (porque está sujeita à aprovação do credor), nem significa que ela será vendida pelo preço anunciado.
Aqui estão 6 coisas que você precisa saber antes de tentar comprar essa venda a descoberto.
Vendas comparáveis para essa casa de venda a descoberto
As vendas a descoberto que eu listo em Sacramento estão todas com preços abaixo das vendas comparáveis , mas estão precificadas de acordo com as vendas pendentes. Por quê? Porque as vendas a descoberto levam de 2 a 4 meses, em média, para fechar, e as vendas pendentes se tornarão as vendas comparáveis no fechamento.
Algumas vendas a descoberto custam ridiculamente baixas. Tão baixo que o banco dos vendedores nunca os aceitará. Esses tipos de listagens recebem várias ofertas . Mas tudo não está perdido. Ele precisará ter preço próximo ao valor de mercado para receber sua oferta. Se você não está preparado para pagar acima de um preço superficial em uma listagem de venda a descoberto , então passe.
Montantes de Hipotecas, Número de Empréstimos e Credores
Pergunte ao seu agente para pesquisar quanto é devido contra a casa e descobrir o número de empréstimos que são registrados. Um segundo ou terceiro credor hipotecário receberá amendoim, em comparação com a quantia que um credor sênior na primeira posição receberá.
Além disso, alguns credores, merecedores ou não, têm a reputação de serem difíceis de trabalhar. Se o seu agente for um agente experiente em vendas a descoberto , ele saberá quem são esses credores e poderá aconselhá-lo sobre a dificuldade que você poderá encontrar.
Se sua oferta for de 20% ou 30% do valor hipotecado, é improvável que sua oferta tenha a luz do dia na mesa do negociador.
Listagem do Agente de Listagem de Venda Curta
Um agente de listagem que está anunciando uma venda a descoberto, mas nunca fechou uma venda a descoberto, é uma proposta arriscada para você. Isso porque cabe ao agente de listagem enviar o pacote de venda a descoberto ao credor e negociar. O agente do seu comprador não pode falar com o banco.
Alguns agentes de listagem contratam empresas externas para fazer seu trabalho, e os resultados dessas negociações são geralmente incompletos, na melhor das hipóteses. Pergunte a si mesmo: você quer arriscar a rejeição de sua compra a descoberto porque o agente não tem experiência?
Qualificações de vendedor de venda curta
Descubra se o agente de listagem recebeu um pacote de venda curta concluído do vendedor e pergunte sobre o conteúdo desse pacote. Um pacote completo de venda a descoberto consiste, no mínimo, no seguinte:
- Carta de dificuldades dos vendedores
- Declarações fiscais
- W-2s
- Stubs de folha de pagamento
- Demonstração Financeira
- extratos bancários
Alguns vendedores não querem cooperar e demoram a devolver esses documentos. Outros nunca foram informados pelo seu agente que estes documentos são obrigatórios. Você não quer que sua compra de venda curta seja atrasada porque o agente de listagem não possui os documentos necessários.
Número de ofertas de venda a descoberto recebidas
Casas com preços abaixo do valor de mercado receberão várias ofertas .
Um agente não é obrigado a divulgar os termos dessas ofertas, mas você quer saber quantas ofertas você está enfrentando.
Veja como isso geralmente funciona:
- Quando uma venda a descoberto chega primeiro no mercado, a primeira oferta provavelmente será um pouco abaixo do preço de tabela.
- O segundo, a preço de lista.
- A terceira oferta será um pouco mais alta, talvez em US $ 1.000 ou US $ 2.000.
- A quarta oferta será significativamente mais.
Você quer fazer uma oferta que supere a concorrência e ainda assim esteja abaixo do mercado, ou não perca seu tempo.
Os procedimentos de venda a descoberto do agente de listagem
Embora os REALTORES sejam obrigados pelo Código de Ética REALTOR a tratar todos de forma justa, nem todo agente é um REALTOR. Isso significa que o agente de venda a descoberto pode decidir enviar apenas uma oferta ao vendedor e reter outras ofertas.
A retenção de outras ofertas pode ser considerada uma violação do relacionamento fiduciário formado entre o agente de listagem e o vendedor.
O vendedor tem direito a receber o preço mais alto e melhor, incluindo todas as ofertas. Perceba que, mesmo que sua oferta seja enviada ao banco, à medida que o tempo avança, enquanto se aguarda a aprovação de venda a descoberto , outro comprador poderá fazer uma oferta além da sua. Deixe o vendedor saber se você está disposto a aumentar seu preço, se necessário.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.