Um leitor pergunta: "Estou interessado em fazer uma venda a descoberto, mas ouço histórias de horror sobre os cronogramas envolvidos. Algumas pessoas que conheço estão fazendo uma venda a descoberto há mais de um ano. Já me disseram que poderia levar vários anos. para obter minha venda a descoberto aprovada. Isso parece terrivelmente longo sem uma boa razão. O que é um cronograma médio para uma venda a descoberto? "
Resposta: A forma como a maioria dos agentes de venda a descoberto prevê um cronograma para sua venda a descoberto é, primeiro, procurar suas informações de empréstimo. O tipo de empréstimo que você tem e a identidade do seu emprestador definirão o cenário para o seu cronograma de venda a descoberto. Você pode não se lembrar do tipo de empréstimo que você contratou originalmente. Você poderia emprestar poderia ser:
- Um empréstimo convencional
- Um empréstimo FHA
- Um empréstimo VA
- Empréstimo da Fannie Mae
- Um empréstimo Freddie Mac
Além disso, talvez você esteja pagando dois ou três empréstimos? Talvez seu empréstimo tenha seguro de hipoteca ? Todas essas condições afetam a espera pela aprovação de venda a descoberto e adicionam superposições à sua venda a descoberto.
Cronograma básico para aprovação de venda a descoberto
O primeiro passo de uma venda a descoberto é reunir tudo para sua papelada. Eu gosto de coletar a papelada do meu cliente com antecedência. Isso consiste nos seguintes documentos básicos:
- Últimos 2 anos de declarações fiscais
- Últimos 2 W2s / 1099s
- Últimos 2 extratos bancários
- Últimos 2 stubs de folha de pagamento
- Demonstração financeira ou 1126
- Form 4506
- Carta de dificuldade assinada e datada
Os bancos podem pedir documentos adicionais, mas quase todos os bancos pedem os documentos acima. Eu digitalizo esses documentos em um arquivo PDF, observando o número do empréstimo em todas as páginas.
Em seguida, assinamos o contrato de listagem, as divulgações e a autorização de terceiros, o que me permite falar com o (s) banco (s) do vendedor.
Eu tiro fotos da casa, conduzo a inspeção visual do meu agente e coloco um cofre .
Na minha área de Sacramento, a partir do momento em que a listagem entra no MLS até o momento de uma oferta aceitável, é de 2 a 3 dias a 2 a 3 semanas. Se a casa estiver localizada em uma área com estoque alto, pode levar de 60 a 90 dias adicionais antes de recebermos uma oferta aceitável.
Quando uma oferta é recebida e assinada, eu a envio ao banco, juntamente com o pacote de venda a descoberto do vendedor e um HUD preparado. Daquele ponto até o momento da aprovação de venda a descoberto , a linha do tempo média é de 60 a 90 dias.
Isso significa 30 dias para vender + 60 dias para aprovação + 30 dias para fechar depósito = 4 meses, em média.
Causas para atrasos de venda a descoberto na linha do tempo
Um dos maiores problemas que vemos nas vendas a descoberto hoje são os compradores que não estão comprometidos com o processo de venda a descoberto . Como grande parte da linha do tempo é desconhecida, isso pode fazer com que um comprador se sinta muito inseguro. Um agente de venda a descoberto pode dar um palpite, mas saber se o agente do comprador entende como uma venda a descoberto funciona é um curinga. Se o agente de um comprador não puder administrar as expectativas de um comprador e não souber explicar um cronograma de venda a descoberto para um comprador, esse comprador pode facilmente perder o controle.
Não é culpa do comprador.
Um comprador fora de controle e frustrado é um comprador que está prestes a cancelar a transação de venda a descoberto. Esses tipos de compradores não querem esperar pela aprovação de venda a descoberto . Eles cancelam e entram em outra transação de venda a descoberto, que inicia o relógio novamente. Faz você se perguntar por quê.
Outro problema é a espera pelo cronograma de venda a descoberto que dá aos compradores muito tempo para pensar em comprar a venda a descoberto . Se eles estavam comprando uma venda tradicional, no momento em que decidiram que não gostavam da casa, odiavam os vizinhos e desejavam nunca ter posto os olhos no local, a transação seria fechada. Mas as vendas a descoberto levam tanto tempo que os compradores têm muito tempo para considerar todos os aspectos negativos e inconvenientes. Às vezes, eles desenvolvem pés frios .
Eu tinha um vendedor cancelar uma venda a descoberto que ela jurou inicialmente era a casa dos seus sonhos.
Ela tinha a carta de aprovação e o credor estava perto de fazer os documentos. Mas a avaliação foi de US $ 20 mil mais baixa do que o preço de venda porque há muito poucas vendas naquele bairro. O avaliador teve que procurar fora da área por vendas comparáveis . Ele usou vendas que não eram vendas comparáveis . O comprador receava que o valor da casa caísse durante o período de caução de 30 dias em 20 mil dólares, e ela se assustou.
Em vez de ficar emocionada porque o banco foi forçado a reduzir o preço de sua casa em US $ 20.000, o comprador cancelou a venda a descoberto. Ela não estava pronta para comprar uma casa. Nem todo comprador está pronto para comprar uma casa .
Quando esses tipos de eventos acontecem e o comprador cancela, o cronograma de venda a descoberto recomeça. É por isso que a coisa mais importante que você pode fazer em uma venda a descoberto é manter o comprador informado, engajado e feliz.
No momento desta publicação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.