Você pode se perguntar - os bancos não querem se livrar de suas execuções hipotecárias ? Os bancos não estão dispostos a receber uma oferta, especialmente uma oferta de preço integral em uma casa do banco?
A resposta talvez não seja.
Os bancos não querem compradores que enviam várias ofertas
Os bancos aprenderam que nem todo comprador forçado está comprometido. Alguns compradores fazem várias ofertas sem intenção de comprar todos eles. Eles querem escolher o melhor negócio e, ao fazê-lo, podem se encontrar no tribunal escrevendo ofertas falsas.
O problema surge quando o comprador não tem meios financeiros para comprar todas as propriedades. Algumas leis estaduais podem responsabilizar o comprador por quebra de contrato após o cancelamento, porque o comprador pode ter violado um pacto implícito de "boa fé".
Além disso, convenhamos, os bancos querem que o comprador se comprometa com a compra e cumpra o fechamento. Se o banco tiver motivos para acreditar que o comprador está jogando, o banco rejeitará a oferta de compra . Mas há outras razões para os bancos não venderem recompras bancárias para qualquer velho Tom, Dick e Harry.
Razões para um banco não vender esse banco para você
As casas de operações bancárias raramente estão em condição turnkey.
Muitos foram despojados ou vandalizados, e alguns são vítimas de manutenção diferida.
- Algumas Casas do Banco não se qualificam para financiamento convencional.
Os subscritores de hipotecas podem recusar um empréstimo de um comprador qualificado, caso a propriedade exija muito trabalho para cumprir os códigos de saúde e segurança. A oferta de um comprador convencional com 20% de queda, no entanto, geralmente superará uma oferta de um comprador que obtenha um empréstimo da FHA .
- Condições de Avaliação FHA.
Os compradores da FHA podem desistir de comprar o repo do banco se a avaliação exigir condições. Embora seja verdade que as diretrizes do avaliador da FHA tenham relaxado desde 2006, as casas hipotecadas que são mais antigas podem exigir muitos reparos . Os avaliadores notarão a falta de banheiros e pias do banheiro, descascando a pintura de casas pré-1978, aparelhos de cozinha inoperáveis ou desaparecidos, como um fogão.
A FHA exige satisfação das condições de avaliação antes do fechamento. No entanto, os bancos REO geralmente não autorizam reparos antes do fechamento. Em seguida, adicione à mistura que os compradores de recompra de banco raramente querem pagar por reparos antes de comprar a casa.
Simplificar os empréstimos K complicam o processo e demoram mais para fechar, mas eles são uma alternativa viável ao comprar um fixador superior .
- Os bancos preferem os compradores à vista por repostos bancários.
Os compradores com todo o dinheiro são os compradores preferidos dos emprestadores REO. Uma oferta em dinheiro de preço de lista derrotará uma oferta convencional, mesmo se a oferta convencional estiver acima do preço de lista. Se as condições da listagem indicarem apenas "compradores em dinheiro", é improvável que o banco considere uma oferta de qualquer comprador que esteja contando com financiamento.
Os bancos podem exigir que um comprador em dinheiro mostre comprovante de fundos . Isso exclui a obtenção de um refinanciamento em uma residência, a menos que o dinheiro já esteja no banco.
Por que os credores REO gostam de todos os compradores à vista para comprar repos do banco
- Nenhuma Contingência de Avaliação.
Se o repo bancário não avaliar o preço de compra e o comprador obtiver um empréstimo que requeira um adiantamento de 20% ou menos, o credor do comprador não financiará a menos que o comprador custe mais dinheiro ou o credor REO descontar o preço. Os compradores em dinheiro não fazem ofertas dependentes de uma avaliação.
- Nenhuma Contingência de Financiamento de Empréstimo .
Os credores REO com compradores em dinheiro não precisam se preocupar com o fechamento da transação. Os credores muitas vezes negam empréstimos para compradores pré-qualificados, porque as qualificações dos compradores às vezes mudam após um exame mais detalhado. Talvez o comprador não estivesse totalmente empregado na mesma ocupação nos últimos dois anos, talvez situações financeiras tenham sido alteradas antes do fechamento, como o comprador que compra um carro novo ou, pior, talvez o comprador tenha sido inconscientemente vítima de roubo de identidade .
- Fechamento mais rápido.
Um comprador não precisa de 30 ou 45 dias para fechar se o comprador não estiver obtendo um empréstimo. Uma vez que a inspeção residencial e outras contingências tenham sido satisfeitas ou liberadas, o fechamento pode ocorrer em apenas 3 a 7 dias, desde que o comprador esteja disposto a assinar uma renúncia de tinta à base de chumbo.
Um fechamento mais rápido coloca dinheiro no bolso do emprestador REO mais cedo. Há também menos coisas que podem dar errado em um curto período de garantia.
No momento desta publicação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.