Os ins e outs de comprar uma casa do banco
Um leitor pergunta: somos candidatos a comprar uma casa do banco? Minha esposa e eu somos homebuyers pela primeira vez . Em nossa cidade, vemos muitas casas à venda que são casas de propriedade de bancos. Conversamos com um agente em uma casa aberta que nos disse que é tão fácil comprar uma casa própria como uma casa comum. Mas nossos amigos dizem que não, comprar uma casa do banco pode ser um pesadelo. O agente está mentindo para nós? Qual é mais fácil de comprar? Devemos comprar uma casa do banco ou uma casa normal?
Resposta: Alguns corretores de imóveis que listam casas de propriedade de imóveis, ou REO, provavelmente acreditam que comprar uma casa de propriedade de um banco é tão fácil quanto uma casa comum. Isso porque, para muitos deles, as casas de propriedade dos bancos são as únicas que vendem. De longe, prefiro vender uma casa normal em qualquer dia da semana, e vou lhe dizer por quê.
Casas de banco e o mercado
Faz diferença se o número de residências no mercado for principalmente foreclosures. Se um vendedor regular está vendendo em um mercado dominado por casas de propriedade de bancos , os vendedores regulares precisam competir em preço com execuções hipotecárias , o que significa que o vendedor precisa precificar uma casa de acordo com os preços das casas de propriedade do banco.
Alguns gerentes de ativos , que trabalham em departamentos de banco imobiliários que cuidam de execuções hipotecárias, insistem em que seus agentes vendam seus estoques como qualquer outra casa ; alguns preferem que os agentes não divulguem que as casas são execuções hipotecárias.
Isso é porque as casas de encerramento carregam um estigma. Com toda a justiça para o banco, no entanto, o banco está simplesmente tentando competir no mercado aberto.
Residências e Divulgações do Banco
Normalmente, quando você compra uma casa, os proprietários podem compartilhar detalhes sobre sua história. Você pode descobrir se a pia da cozinha sempre faz o backup, quando o telhado foi substituído pela última vez e se há algum defeito que uma inspeção residencial possa não revelar.
Quando você compra uma casa de propriedade do banco, fica sozinho. Você está comprando um fator desconhecido com muito pouco recurso.
Como-é condição
Os bancos raramente fazem reparos nas casas de seus portfólios. Eles geralmente não pagam por uma inspeção de pragas ou dão aos compradores uma certificação de telhado ou inspeção de esgoto . Se a sua inspeção residencial revelar um grande problema e você enviar uma solicitação de reparo , o banco provavelmente a ignorará. Considerando que um vendedor regular é muito mais propenso a negociar uma solicitação de reparo e corrigir problemas para você.
Negociando para comprar uma casa do banco
Alguns bancos nem sequer olham para uma oferta a menos que o comprador envie uma carta de pré-aprovação de hipoteca do credor escolhido do banco, o que significa que pode demorar ainda mais tempo para apresentar uma oferta em primeiro lugar. Devido ao volume de controle dos departamentos de ativos de listagens, às vezes pode levar até duas semanas ou mais para obter uma resposta.
Quando o banco aceita uma oferta, ele geralmente gera um aditivo bancário que, para todos os fins práticos, substitui a oferta que você enviou. O aditivo do banco pode consistir em 10 páginas ou mais. Quase todos os itens importantes que protegem o comprador são alterados. Se você está comprando uma casa de propriedade de um banco, é uma boa ideia fazer com que seu advogado revise o contrato porque o palavreado às vezes é difícil de entender.
Bancos cobram taxas por atrasos de fechamento
No norte da Califórnia, onde trabalho, muitas vezes acabamos com uma empresa de custódia do sul da Califórnia cuidando da transação. A distância atrasa a papelada. Além disso, se o credor do comprador precisar de um par de dias para liberar o arquivo da subscrição , o banco geralmente cobra uma taxa ao comprador. Os vendedores regulares geralmente são mais tolerantes e relaxados com as extensões.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.