Pergunta: Quem é o vendedor em uma venda a descoberto?
Um leitor escreve: "Eu assinei tanta papelada quando coloquei minha casa no mercado como uma venda a descoberto que não consigo lembrar o que prometi fazer ou o que significa qualquer papelada. Meu agente diz que o banco paga todos os documentos." Custos de venda, mas não parece assim para mim Ele me enviou uma oferta para assinar A oferta diz "vendedor para pagar título e depósito" É eu ou aquele banco? Quem paga os impostos sobre a propriedade? Quem é o vendedor em uma venda a descoberto? "
Resposta: Primeiro, deixe-me dizer que, se você está se perguntando quem é o vendedor em uma venda a descoberto , você não está sozinho. Mesmo os vendedores que deveriam saber a resposta para essa pergunta não sabem. Até mesmo agentes que deveriam saber a resposta para essa pergunta não sabem. Isso é parte da razão pela qual seu agente está lhe dizendo que o banco paga todos os custos em uma venda a descoberto. Mas o seu agente não está exatamente correto e pode estar tomando o caminho mais fácil.
Também me parece que você pode ter um problema de confiança acontecendo com seu próprio agente. Quando um agente assina um contrato de listagem com você, esse agente está criando um relacionamento fiduciário com você. Isso significa que o agente deve trabalhar no seu melhor interesse. É difícil para um agente fazer esse trabalho para você se o fiduciário não existir. Você deve confiar em seu agente para ter fiduciário com esse agente. Sem confiança, você pode ter quebrado o relacionamento fiduciário.
Minha sugestão é que você peça ao seu agente que lhe explique fiduciário e explique a você quem é o vendedor em uma venda a descoberto.
Esta não deve ser uma tarefa difícil para o seu agente e, de fato, provavelmente será bem recebida pelo seu agente.
Quem paga os custos em uma venda a descoberto
Uma venda a descoberto não é realmente diferente de qualquer outro tipo de transação, no que diz respeito aos custos. Sua declaração de fechamento e as taxas cobradas são muito semelhantes a qualquer outra transação imobiliária.
Funciona assim:
- Digamos que você esteja vendendo sua casa por US $ 100.000. Você é o vendedor.
- O comprador lhe entrega US $ 100.000, seja por meio de uma combinação de adiantamento e empréstimo, ou talvez seja apenas dinheiro. Não importa. No final, você ganha US $ 100.000.
- Primeiro, você paga a comissão . Se for de 7%, você pagará US $ 7.000 ao corretor da listagem. O corretor listando então paga o agente de lista, o corretor do comprador, e o corretor do comprador paga o agente do comprador. Poderia até haver sub-agentes de agentes que são pagos a partir dos $ 7.000, mas o fato é que agora você tem $ 93.000 restantes.
- Dos US $ 93.000, você provavelmente terá mais US $ 3.000 em despesas. Essas taxas podem cobrir as taxas de titularidade , taxas de custódia, taxas de registro, impostos sobre a propriedade em atraso, projeções fiscais, taxas de transferência, entre outros encargos. Se todas essas taxas totalizarem $ 3.000, por exemplo, você terá agora $ 90.000 restantes.
- Os $ 90.000 são os seus rendimentos líquidos . Você não pode manter esse dinheiro porque você deve ao banco. Você provavelmente deve ao banco muito mais do que US $ 90 mil, mas se o banco vender sua casa como uma casa de propriedade bancária , o máximo que o banco provavelmente poderia receber seriam os US $ 100 mil que você acabou de oferecer pela venda a descoberto.
Portanto, como o banco não pode receber mais do que isso, porque os US $ 100.000 são de valor de mercado, o banco aceitará seus US $ 90.000. A única diferença entre uma venda a descoberto e uma transação regular, como você pode ver, é o fato de não colocar dinheiro no bolso. Em uma transação regular, você iria embolsar os rendimentos líquidos depois de pagar o banco porque você teria o que é chamado de patrimônio líquido. Em uma venda a descoberto, você não tem patrimônio porque perdeu seu patrimônio .
Isso significa que você é o vendedor. O banco não é o vendedor. O proprietário é o vendedor e o proprietário paga os custos da venda com o produto da venda.
O banco é realmente o vendedor de uma venda a descoberto?
Algumas pessoas argumentam que o banco é realmente o vendedor de uma venda a descoberto porque o banco deve muito mais dinheiro do que a casa vende, mas isso não é verdade. Isso porque o título fica com o vendedor até que o vendedor atenda a casa a um comprador. O vendedor é o dono.
Funciona desta maneira na realidade, no entanto. Diga, você deve 200 mil dólares ao banco, mas sua casa vale apenas US $ 100 mil. Se o banco vai perder US $ 10.000 com os recursos, porque o lucro líquido da venda é de apenas US $ 90.000, isso deixa o banco muito interessado e investido nos custos de venda.
Embora o banco realmente não pague os custos de venda, cada centavo que o banco pode impedir o vendedor de pagar vai para o bolso do banco. Porque o banco recebe o dinheiro que sobra. É por isso que o banco se importa com quanto o vendedor paga os custos de fechamento .
Mas o vendedor ainda é o vendedor, e o banco ainda é o banco.
A questão permanece: se o banco não autorizar uma determinada taxa ou despesa em uma venda a descoberto, quem a paga? Se uma taxa não for autorizada, isso significa que o banco não permitirá que ela seja deduzida da receita bruta. Mas a taxa ainda precisa ser paga. Na maioria das minhas vendas a descoberto, peço ao comprador que pague qualquer taxa não autorizada.
Normalmente, o pagamento de taxas não autorizadas é negociável. No entanto, em uma venda a descoberto da HAFA , o vendedor não podia pagar nada extra. As vendas a descoberto de HAFA não são mais usadas. Na Califórnia, o SB 458 proíbe que os vendedores de curto prazo da Califórnia paguem quaisquer taxas de desembolso, conforme evidenciado pelo Código Civil da Califórnia, 580e.
No momento desta publicação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.