Os problemas são compostos se o investidor recentemente comprou a execução duma hipoteca
Quando um investidor pega uma casa de propriedade do banco, seja comprando aquela casa em uma compra a granel diretamente do banco ou fazendo lances na casa de um leilão, o principal pensamento na mente do investidor é obter lucro.
Mas quando você vê a casa à venda, você está olhando para o seu valor estético e como essa casa se adapta aos seus parâmetros. Por causa de seu apelo emocional, você pode não notar defeitos de construção.
Arrumando um Flipper de Execução Forçada
Não estou dizendo que todos os investidores cortam custos quando reabilitam uma propriedade. Muitos investidores são conscienciosos e contratam equipes de construção de qualidade. Mas alguns investidores - e você raramente sabe quem são, olhando para eles - contratam a mão-de-obra mais barata que podem encontrar e usam os materiais menos caros na tentativa de aumentar suas margens de lucro. Aqui estão algumas áreas de preocupação:
- Mofo
Algumas casas de propriedade de bancos ficam vazias, sem aquecimento ou ar condicionado, durante meses. Se um cano vazar ou a umidade estiver presente, o molde pode crescer e se espalhar. A remediação de moldes custa milhares de dólares. Um investidor iria pintar o molde? O que você acha?
- Relatórios de pragas
Os investidores compram casas de propriedade do banco em "como estão" . Os bancos raramente pagam pelo trabalho de pragas. Se não for tratada, cupins ou pós-besouros podem estar devorando a integridade estrutural da casa. As paredes internas poderiam ser apoiadas por pinos apodrecidos.
- Amianto
Uma solução rápida e fácil para cobrir o revestimento de linóleo que contém amianto é colocar um laminado ou cerâmica sobre ele. Se o underlayment não estiver fixado com firmeza na sub-base, ele poderá se soltar com o tempo. Idem para o tapume exterior . O que há sob o novo tapume?
- Licenças de construção
O investidor adicionou ou removeu um quarto ou fez algum tipo de melhoria que exigisse uma autorização? Você pode não saber porque é improvável que um investidor divulgue todos os trabalhos realizados. Algum trabalho poderia ter exigido uma permissão enquanto não foram obtidas autorizações.
- Materiais de construção abaixo do padrão
A menos que o flipper de foreclosure seja uma casa de alto padrão, é provável que o investidor tenha comprado aparelhos de baixo para cima, gabinetes de baixo custo feitos de painéis prensados e equipamentos de encanamento baratos, que podem se desgastar rapidamente. Você não saberá se o contratado usou o drywall de meia polegada ou de um quarto de polegada, a menos que você remova as tampas dos receptáculos e meça.
- Subcontratados não licenciados
É possível que o contratante do investidor possa ter contratado trabalhadores indocumentados / sem licença abaixo do salário mínimo para realizar trabalhos complexos para os quais os trabalhadores não tinham treinamento. Mesmo um trabalho simples, como pendurar paredes de alvenaria , enlamear e lixar, pode ser feito de forma incorreta, e você não saberá até que os parafusos comecem a aparecer nos próximos meses.
Regra de inversão de 90 dias
A regra de inversão de 90 dias aplica-se ao tempero do título. Muitas diretrizes e sobreposições do credor exigem que o investidor seja o proprietário da propriedade por pelo menos 90 dias antes que o credor do comprador faça um empréstimo a esse comprador. A data do contrato deve ser de pelo menos 90 dias após o registro da escritura do investidor.
A FHA suspendeu temporariamente essa regra de 1º de fevereiro de 2010 a 31 de janeiro de 2011. No entanto, existem restrições que se aplicam mesmo durante esse período, algumas das quais dependem da proporção percentual do novo preço de venda para o preço de venda original.
O banco pode exigir recibos para provar que o trabalho substancial foi concluído para justificar o novo preço de venda.
Liens do mecânico em flippers de encerramento
Na Califórnia, por exemplo, os subcontratados têm 90 dias para registrar o penhor de um mecânico para o trabalho não remunerado. Isso significa que, se um contratado não pagou a um subcontratado ou se os materiais foram entregues sem pagamento, um comprador poderia descobrir que uma garantia foi impetrada contra a residência depois que a casa fecha o depósito.
No momento desta publicação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.