Fazer uma venda a descoberto é bastante difícil, francamente, mas é ainda mais difícil quando você tem dois empréstimos - é o dobro da dor de cabeça. Eu sinto sua dor. Porque não só você precisa da cooperação do primeiro credor, o segundo titular da hipoteca precisa liberar esse empréstimo também.
Primeiro, vamos dar uma olhada no que acontece no encerramento :
Posições de encerramento entre credores
Não importa se você fizer uma segunda hipoteca para ajudar a comprar a casa ou se tiver garantido um empréstimo imobiliário depois do fato.
O segundo credor sempre estará na segunda posição, a menos que o primeiro esteja disposto a subordinar. Normalmente, um credor hipotecário que está na primeira posição não subordinará a posição.
Primeiro na posição é o primeiro direito de recolher a partir do processo de encerramento. Isto significa que quando um aviso de inadimplência é apresentado, se o segundo credor quer ser o primeiro na fila para receber os lucros do leilão ou venda ou para tomar a propriedade, o segundo credor deve iniciar seu próprio processo de encerramento.
Na maior parte do país, isso significa que o segundo credor deve fazer os pagamentos atrasados ao primeiro credor, pagar o custo do primeiro credor para arquivar o Aviso de Inadimplência e as despesas associadas e, em seguida, arquivar seu próprio aviso de inadimplência. Se o segundo credor não fizer isso, o segundo credor poderá ser eliminado no encerramento e não receber nada, especialmente se não houver dinheiro suficiente para ser utilizado.
Quando o segundo credor recebe um aviso que afirma que o primeiro foi encerrado, depois de verificar o valor da casa, muitos segundos credores não iniciam seu próprio processo de encerramento. Eles tomam essa postura porque pode não haver equidade suficiente para tornar o custo do encerramento lucrativo para o segundo credor.
Esta não ação deixa o segundo credor em uma posição vulnerável.
Como os custos de fechamento de venda a descoberto são pagos
Mesmo que o vendedor tenha assinado um contrato de listagem com um agente imobiliário, é muito provável que o credor renegocie a comissão . Os credores pagam menos que as taxas tradicionais e tentam reduzir os custos da transação de todas as maneiras possíveis.
Para reduzir ainda mais os custos de fechamento, também há taxas que os credores geralmente se recusam a pagar. Eles são:
- Planos de garantia em casa
- Inspeções de Pragas e Trabalho Relacionado com Pragas
- Certificações de telhado
- Inspeções de Esgoto
- Reparos solicitados pelos compradores, como uma solicitação de reparo
- Créditos para custos de fechamento do comprador
Negociação com o segundo credor em uma venda a descoberto
Depois de determinar que a sua situação se encaixa qualificações de venda a descoberto, e você cumpriu todas as solicitações de credor - além disso, encontrou um comprador disposto e qualificado - você ainda não está fora da floresta.
Digamos que seus custos de fechamento sejam 5% ou US $ 4.250. Depois de deduzir os custos de fechamento do preço de venda de US $ 85.000, você terá cerca de US $ 81.000 restantes. Agora se torna um cabo de guerra entre os dois credores.
Geralmente, a primeira negociação é oferecer ao segundo credor uma quantia pequena, digamos US $ 1.000. Agora, isso pode não parecer muito quando comparado ao saldo do segundo empréstimo de US $ 55.000, porque você está pedindo ao credor para perder US $ 54.000.
Por outro lado, no entanto, se o segundo credor se recusar, pode acabar por não receber nada.
Há tempos, parece, que os financiadores juniores parecem cortar os narizes para irritar os rostos. Mas é aí que o primeiro credor pode desistir um pouco mais para fazer o negócio funcionar. Na minha experiência, a maioria dos credores na primeira posição está entusiasmada em receber até 90%, o que significaria um empréstimo de US $ 85.000, e o credor poderia concordar em receber US $ 76.500.
Se a rede for de US $ 81.000, após os custos de fechamento, isso deixaria US $ 4.500 que o primeiro credor poderia oferecer ao segundo credor. O segundo credor deve concordar em liberar o empréstimo. Caso contrário, a venda a descoberto será negada, e o primeiro credor provavelmente confiscará a propriedade em execução, eliminando o segundo empréstimo.
Continue negociando até que uma resolução seja alcançada. Lembre-se, tanto o primeiro quanto o segundo têm interesse em fazer o trabalho de venda a descoberto .
NOTA: Uma razão pela qual um lienholder júnior na Califórnia pode se recusar a cooperar é se o empréstimo fosse um empréstimo de dinheiro duro, garantido para a residência de 1 a 4 unidades. Nesse caso, se o segundo credor for eliminado durante um encerramento sob a venda de um agente fiduciário, esse segundo credor pode ter o direito de prosseguir com uma sentença de deficiência . (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963)).