A frase "exclusão barata" é relativa, mas você pode encontrar pechinchas
Quando você assiste a noticiários de TV que sensacionalizam as execuções hipotecárias ou lêem manchetes de que os pedidos de execução hipotecária estão aumentando, é normal chegar à conclusão de que os bancos estão desesperados.
As pessoas tendem a acreditar que os bancos farão qualquer coisa para descarregar as execuções hipotecárias, inclusive permitir que você compre propriedades por 50% de seu valor ou menos. Não é verdade, na maioria dos casos.
Por que o preço de um encerramento pode parecer barato
Você pode comprar um encerramento geralmente por muito menos do que seu saldo original de empréstimo, especialmente em um mercado em declínio. Mas isso não significa que o banco irá vender a propriedade por menos do que o valor de mercado. O valor de mercado pode ser 50% menor do que a última vez em que a casa foi vendida, mas o preço de execução geralmente refletirá o valor das casas ao redor, menos os custos de conserto.
Se você vê um encerramento anunciado na MLS, é a valor de mercado para sua condição e localização. Não é um roubo. Mas a percepção de que as execuções hipotecárias são um "roubo" persistem, independentemente disso. Provavelmente porque existem algumas exceções à regra.
Onde encontrar um encerramento barato para comprar
Muitas vezes recebo ligações de investidores me perguntando sobre como comprar uma hipoteca barata, e a verdade é que é raro encontrar tal listagem no Serviço de Listagem Múltipla (MLS) .
De vez em quando, se você tiver muita sorte e é muito rápido para escrever uma oferta, você pode ser capaz de comprar um encerramento por um pouco sob as vendas comparáveis. Mas acordos de barganha normalmente não são listados no MLS. Bem, eles são, mas eles não são foreclosures.
Isso porque os bancos, como qualquer outro vendedor, querem ganhar o máximo de dinheiro possível.
Eles contratam agentes imobiliários para preparar uma estimativa de valor e dizer quanto podem receber. O agente leva em consideração a condição da casa e nomeia um preço. Então, outros agentes da MLS competem para comprar aquela casa para seus compradores.
Quando os compradores competem, várias ofertas são o resultado. Várias ofertas tendem a aumentar o preço. Para encontrar um encerramento barato, os compradores precisam reduzir a concorrência para o encerramento. Aqui estão três lugares para procurar foreclosures baratos.
Compre um encerramento barato em um leilão do administrador ou do xerife.
Você pode encontrar anúncios de leilões on-line e em jornais locais. Existem vários sites que publicam informações sobre leilões, e alguns, como o Property Radar, podem oferecer uma avaliação gratuita de 30 dias.
Você costuma pagar em dinheiro em leilões públicos e comprar a casa em sua condição "como está" . Os compradores inteligentes pagam uma empresa de título para fazer uma pesquisa preliminar antes da licitação. Se houver ônus, como impostos, dívidas de associação de proprietários de delinquentes (HOA) ou empréstimos superiores, esses ônus ficam com a casa.
Haverá os tubarões e profissionais em leilões públicos, e eles provavelmente ganharão a casa, não você.
Compre um encerramento barato em um leilão on-line privado.
Casas de leilões geralmente anunciam em jornais e on-line.
Esses caras de marketing podem viajar pelo país segurando leilões em hotéis. Uma casa de leilões privada, muitas vezes vai deixar você obter financiamento para comprar um encerramento barato. Você também pode trazer um agente do comprador para representá-lo.
Algumas empresas de leilões permitem que você inspecione as execuções antes de licitar. Mas você deve estar preparado para estabelecer um limite e ter cuidado para não se deixar levar pela empolgação criada durante o processo de licitação. Caso contrário, você pode pagar a mais pelo encerramento barato. Alguns leilões on-line cobram um prêmio percentual para comprar.
Compre um encerramento barato diretamente do banco.
A melhor maneira de eliminar a maioria dos compradores concorrentes para um encerramento barato é entrar em contato diretamente com o banco. Frequentemente, os bancos estão dispostos a dar uma pausa no preço se um comprador / investidor comprar mais de uma casa em um pacote de compras a granel.
O que você vai encontrar mais frequentemente do que não é o banco não quer vender para você. Se a casa não está no mercado, mas é de propriedade do banco, é provavelmente porque há vantagens fiscais para o banco não vendê-lo.
Alguns bancos mantêm uma lista de casas de encerramento on-line que estão disponíveis para compra. Os compradores também podem consultar o site do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos EUA para obter uma lista de casas de propriedade do HUD.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.