Considerando que uma venda a descoberto envolve a oferta da casa à venda, geralmente listada através da MLS .
Potenciais compradores de casas farão compromissos para ver a casa, alguns farão ofertas de lowball , os agentes podem ter casas abertas e, em geral, a vida de um vendedor será interrompida, tudo na esperança de que um comprador compre a casa.
Noções básicas de uma venda a descoberto
Vendas a descoberto acontecem quando um credor concorda em aceitar menos do que o montante devido em relação à casa ou porque não há capital suficiente para vender e pagar todos os custos de venda. Nem todos os credores vão negociar uma venda a descoberto, e é por isso que um corretor de imóveis ou um advogado pode ser uma grande ajuda entrando em contato com o departamento de mitigação de perdas do corretor para descobrir.
Você não pode simplesmente acordar uma manhã e decidir que vai vender sua casa com prejuízo, pedindo uma venda a descoberto. Costumava ser que os credores nem sequer considerariam uma venda a descoberto se os seus pagamentos fossem atuais, mas isso mudou. No entanto, perceba que os credores estarão mais dispostos a negociar se seus pagamentos estiverem em atraso.
Além disso, se você tiver ativos em dinheiro, o credor pode tentar acessar essas contas.
Como o crédito de um vendedor de venda a descoberto é afetado?
Fair Isaac divulgou um relatório que diz que a pontuação de crédito é afetada sobre o mesmo, se um vendedor faz uma venda a descoberto ou encerramento. Fair Issac diz que os pontos médios perdidos em uma pontuação FICO são os seguintes:
- 30 dias de atraso: 40 a 110 pontos
- 90 dias de atraso: 70 a 135 pontos
- Execução hipotecária, venda a descoberto ou escritura no local: 85 a 160
- Falência: 130 a 240
- Foreclosure ou Deed-in-Lieu de Foreclosure: Ambas as soluções afetam o mesmo crédito, diz David Steep, da Vitek Mortgage. Os vendedores levarão entre 200 e 300 pontos, dependendo da condição geral do crédito. Isto significa que se a contagem de FICO de um vendedor antes do encerramento fosse de 680, poderia cair até 380.
- Venda a descoberto : a Steep sustenta que o efeito de uma venda a descoberto (desde que os vendedores estejam com mais de 59 dias de atraso) no relatório de crédito de um vendedor é idêntico ao de um encerramento. A aposta no crédito vai aparecer como um pré-encerramento no status de resgate, diz Steep, o que resultará em uma perda de 200 a 300 pontos. Isso significa que um vendedor de venda a descoberto com um FICO anterior de 720 poderia ver sua queda de 520 para 420.
Minha experiência pessoal como agente foi um pouco diferente. Completei uma venda a descoberto para um vendedor de Sacramento que estava 90 dias atrasado em sua hipoteca. Poucos meses depois de fechar sua venda a descoberto, ela checou seu relatório de crédito e descobriu que seu FICO caiu apenas 100 pontos, para 671. Suspeito que a situação de cada vendedor varia.
Catherine Coy, uma corretora de hipotecas no sul da Califórnia, concorda com Steep.
"O efeito no relatório de crédito de um consumidor - encerramento versus venda a descoberto - é a diferença entre ser atropelado por um trem ou um ônibus", diz Coy, falando sobre os tomadores que estão com poucos meses de atraso. No entanto, ao longo dos anos, as vendas a descoberto tendem a ter menos e menos estigma.
Período de espera antes de comprar outra casa
- Foreclosure ou Deed-in-Lieu de encerramento: íngreme diz que um vendedor que quer comprar outra casa após o encerramento vai acabar esperando cerca de 24 a 72 meses antes de um credor irá oferecer qualquer tipo de taxa de juros que faz sentido. Coy diz: "A boa notícia é que uma venda a descoberto permitirá ao consumidor obter um empréstimo institucional para uma nova casa dentro de dois anos".
- Venda a descoberto: Alguns agentes dizem que a boa notícia para vendedores de venda a descoberto é que a espera é muito menor antes de comprar outra casa , e as diretrizes da Fannie Mae em 2008 adotaram novos procedimentos.
Um vendedor pode comprar novamente em menos de dois anos? Não é realmente, diz Coy, "é um mito absoluto que um consumidor" pode comprar novamente em cerca de 18 meses a uma boa taxa de juros ". No entanto, as diretrizes da Fannie Mae agora exigem apenas 48 meses de tempero, e essa não é uma boa notícia para os agentes especializados em vendas a descoberto. "
A FHA adotou diretrizes em 2010 que dizem que um vendedor que é atual e faz uma venda a descoberto pode se qualificar para comprar imediatamente outra casa. Os credores não são tão rápidos em seguir essas diretrizes. No entanto, o Flagstar Bank deu a um vendedor de vendas a descoberto da Elk Grove um novo empréstimo dentro de dois meses após fechar sua venda a descoberto, e esse vendedor estava em dia na época. A FHA pode aprovar um empréstimo para um vendedor de venda a descoberto que se qualifique de acordo com seu programa Back to Work após um ano.
Observe que as diretrizes da Fannie Mae permitem que um vendedor solicite imediatamente um novo empréstimo para comprar outra casa se o vendedor mantiver os pagamentos em dia, não tiver inadimplência superior a 30 dias e não concordar em pagar o alívio da dívida. Além disso, são os pagamentos atrasados que afetam drasticamente o seu relatório de crédito, e não a venda a descoberto.
Decisão de encerramento ou venda a descoberto
Se você é um vendedor que tenta decidir se quer deixar uma casa passar pela execução hipotecária em vez de tentar uma venda a descoberto, recuperar seu crédito pode não ser uma vantagem para fazer uma venda a descoberto, diz Coy. Ela relata que, de acordo com o "Score Factor Code # 22, não há vantagem de crédito para um devedor inadimplente em uma venda a descoberto sobre uma execução hipotecária".
Eu tenho minhas dúvidas sobre isso, no entanto. Pelo que eu vi, há menos danos a um relatório de crédito após uma venda a descoberto que envolve pagamentos em atraso do que um encerramento. Além disso, outra vantagem para aqueles com inadimplência em seu crédito é a capacidade de comprar outra casa usando financiamento convencional no prazo de 4 anos ao longo do período de 7 anos exigido para execuções hipotecárias. Alguns credores farão um empréstimo para uma nova casa no dia seguinte ao fechamento de uma venda a descoberto. Existem outras vantagens de venda a descoberto ao longo de um encerramento. Mas procure aconselhamento jurídico e fiscal antes de tomar essa decisão.
No momento desta publicação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.