Como obter o banco de venda a descoberto para aprovar taxas de liquidação
O que é um HUD? Por que os bancos querem um HUD?
O HUD-1 é um documento RESPA que detalha de maneira uniforme todos os débitos e créditos em uma transação imobiliária. Um HUD é realmente para o benefício do comprador.
Não é para o benefício do banco de venda a descoberto e realmente não é nenhum dos negócios do banco de venda a descoberto, além das taxas deduzidas do preço de venda. Se alguma coisa, o HUD envolve o banco do comprador, não o banco do vendedor.
Mas isso não impede que um banco de venda a descoberto peça e exija mudanças durante o processo de aprovação. Felizmente, nem todo banco requer aprovação do HUD. Por exemplo, muitos lienholders juniores não aprovam HUDs. Isso porque a maioria dos lienholders júnior só se preocupa com o valor do cheque que é pago a eles.
O preço de venda, quem paga o quê e quanta comissão é paga, o segundo lienholders é bastante negligente. Não é o mesmo caminho ao contrário. O lienholder primário se importa muito com quanto é pago ao lienholder júnior, e quem o paga. Existem algumas circunstâncias em que os segundos credores tentam convencer os vendedores a cometerem fraudes hipotecárias . Isso porque o segundo credor suspeita que os primeiros credores irão rejeitar o HUD se o vendedor pagar qualquer quantia grande de dinheiro, então eles dizem aos vendedores para infringirem a lei.
O que os bancos examinam em um HUD para uma venda a descoberto
O número óbvio e mais importante em um HUD é o preço de venda. Às vezes, um banco pode dizer que precisa liquidar uma certa quantia, e esse valor líquido pode ser maior que o líquido do HUD. Nesses tipos de situações, a melhor maneira de obter mais dinheiro do banco é pedir ao comprador para aumentar o preço de compra.
Os preços de compra que os bancos aprovam raramente são baseados em uma avaliação completa. Com tanto dinheiro em jogo, alguém poderia pensar que um banco iria querer contratar um avaliador independente para avaliar o valor. No entanto, a maioria dos bancos paga a um corretor imobiliário aleatório - nem mesmo necessariamente um especialista de bairro - para dar ao banco uma opinião rápida e imprecisa sobre o valor que eles chamam de BPO . Eles pagam US $ 50 a US $ 100 por um BPO. Este é um excelente exemplo de ser centavo sábio e libra tolo como sua mãe costumava dizer.
Esta é a razão pela qual muitos agentes de venda a descoberto irão precificar uma venda a descoberto da mesma forma que um agente de BPO irá atribuir valor, porque eles não querem lutar com o banco de venda a descoberto. Não importa se o preço de venda é valor de mercado, desde que esteja de acordo com o BPO.
O banco examinará as outras taxas cobradas ao vendedor no HUD. Você pode se perguntar quem é o vendedor de uma venda a descoberto , e essa pessoa é o vendedor. O banco simplesmente aprova as taxas que o vendedor pagará. Taxas normais para os custos de fechamento de um vendedor são:
- Comissão aos corretores / agentes imobiliários
- Taxas de título e custódia
- Taxas de transferência
- Gravação, notário, preparação doc e taxas de transferência
- Carimbos Doc
- Imposto de propriedade delinquente
- Projeções fiscais
- Lucros com desconto para lienholders juniores
- Taxas de HOA, se houver
- Crédito de comprador para custos de fechamento
Tipos de taxas bancos de venda a descoberto rejeitam em um HUD
De vez em quando, um banco concorda em pagar por um relatório de pragas ou uma garantia em casa, mas raramente. Os bancos quase nunca pagam por reparos em uma venda a descoberto . Também é muito incomum que um banco pague taxas do HOA ou arquivamentos do UCC.
Se o banco não autorizar uma certa taxa, por exemplo, diz que quer reduzir a taxa de depósito de US $ 1.500 para US $ 500, o que acontece com o saldo? Alguém tem que pagar essa taxa. Pode ser o vendedor ou pode ser o comprador. O compromisso pode decidir reduzir sua taxa, mas isso é improvável.
Provavelmente, o maior problema envolvido em uma venda a descoberto é o fato de que muitos negociadores não sabem como lê-los. Eles não entendem que os créditos do vendedor em um HUD nem sempre são um crédito para o comprador.
As alterações no RESPA exigem que quaisquer taxas refletidas na estimativa de boa-fé do comprador devam aparecer como crédito para o comprador, se forem pagas pelo vendedor. O que os negociadores não percebem é que eles também aparecem como um débito, o que elimina o crédito para o comprador. Tente explicar isso para um funcionário de US $ 8 por hora.