Alguns bancos de venda a descoberto fazem os vendedores pagarem
Embalando um recém-nascido nos braços, Shari chorava quando ouviu a demanda inicial de seu banco antes de emitir uma aprovação de venda a descoberto .
O banco disse que Shari desfrutava de uma excelente classificação de crédito, com FICOs na faixa dos 800s , e viu que a Shari tinha uma linha de crédito em dinheiro intocada. Seu VISA tinha um limite de adiantamento de dinheiro disponível de US $ 10.000. O banco pediu que Shari batesse em seu cartão de crédito e desse US $ 10.000 ao banco. Se Shari não pudesse pagar a VISA, o banco não se importaria. Não emitiu o visto dela.
Em outras palavras, a mensagem do banco era dupla: Shari deveria destruir sua classificação de crédito e enganar uma instituição de crédito. História real. Eu representei esse vendedor.
Por que os bancos exigem uma contribuição do vendedor?
Os bancos já estão comendo nos shorts em uma venda a descoberto . Um banco pode ter feito um empréstimo para, digamos, US $ 500.000 e, em algumas partes do Sacramento em 2008, por exemplo, os valores caíram mais de 50%. Se o banco aceitasse a hipoteca , perderia pelo menos US $ 250.000 de seu investimento inicial.
Idem em uma venda a descoberto.
O vendedor tem um incentivo para fazer uma venda a descoberto porque há benefícios em fazer uma venda a descoberto versus uma execução hipotecária . Portanto, o vendedor é a entidade que o banco pode tentar espremer. Porque isso pode.
Aqui estão outras razões pelas quais os bancos podem solicitar uma contribuição de vendedor:
- O vendedor tem renda disponível. A maioria dos bancos examina as demonstrações financeiras do vendedor para determinar quanto dinheiro está entrando na casa e quanto dinheiro está sendo gasto. Os bancos permitem certas alocações para despesas. Se o vendedor tiver dinheiro sobrando no final do mês, o banco pode pedir.
- O vendedor refinanciou e retirou dinheiro da casa. Uma coisa é se o vendedor refinanciou para pagar uma alta taxa de juros ou completou um projeto de melhoria da casa. É totalmente outra coisa se o vendedor comprasse um barco grande. Se o revés do vendedor for temporário, o banco pode pedir ao vendedor para contribuir. O banco pedirá um BPO . Eles não vão descontar a propriedade. Eles querem minimizar a perda tanto quanto possível. Se o preço de venda não for alto o suficiente para dar ao banco a rede necessária, o banco pode pedir ao vendedor que pague a diferença.
- As diretrizes do PSA exigem uma contribuição do vendedor. Os investidores querem um retorno sobre o investimento, e as diretrizes da PSA geralmente são definidas para gerar lucro. Essas diretrizes podem declarar que todos os devedores hipotecários daquele grupo devem fazer uma contribuição de vendedor para facilitar a venda a descoberto.
- O vendedor não tem dificuldades financeiras. Muitos bancos concordarão em fazer uma venda a descoberto se o vendedor sofrer de vários tipos de dificuldades que não são necessariamente de natureza financeira. No entanto, se o vendedor tiver um fluxo de caixa forte, o banco poderá querer parte dele.
- Leis estaduais podem permitir um julgamento de deficiência . Quando um banco tem o direito de buscar pessoalmente o vendedor pela diferença entre o valor da hipoteca e o pagamento de curto prazo, um banco pode preferir negociar com o vendedor antes da aprovação de venda a descoberto. Essa negociação pode envolver uma contribuição do vendedor.
O tipo de contribuição do vendedor que um banco de venda a descoberto pode aceitar
No melhor de todos os mundos, o banco gostaria que o vendedor pagasse toda a dívida, mas os bancos sabem que a maioria dos vendedores razoáveis não concordará em fazer uma venda a descoberto nessas circunstâncias. Porque um vendedor pode ter outras opções, como uma modificação do empréstimo , encerramento ou uma falência. Assim, os bancos geralmente pedem uma das duas coisas ou ambas:
- Dinheiro . Embora o banco tenha o direito de pedir toda a diferença, a maioria dos bancos percebe que os vendedores não têm esse tipo de dinheiro ou que não estariam fazendo uma venda a descoberto. Não é incomum ver solicitações que variam de 2 a 10% do déficit.
- Nota promissória não segura . Conversas em dinheiro, mas notas promissórias, também são uma solução. Geralmente, as solicitações de notas prom são maiores do que as solicitações em dinheiro. Mas os bancos geralmente concordam com termos sem juros e com um retorno de 3 a 15 anos do principal.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.