O seu Guia de Homebuying, Elizabeth Weintraub, diz: "Ao longo dos anos, tive o prazer de trabalhar com muitos vendedores e compradores em transações de venda a descoberto. Embora nenhuma venda curta seja idêntica, as transações individuais compartilham traços comuns. Descobri que os vendedores, em especial, muitas vezes têm perguntas que nem sabiam que queriam fazer até a metade da venda a descoberto ".
Resposta: Cada uma das perguntas e respostas a seguir foi compilada de partes do mundo real para uma venda a descoberto. A primeira coisa que um vendedor que pensa em uma venda a descoberto deve fazer é entrevistar alguns corretores imobiliários especializados em vendas a descoberto. É o seu agente de venda a descoberto que pode tornar o processo suave ou áspero. Peça credenciais e números de produção e, faça o que fizer, não confie em uma transação tão complicada a um novato.
# 1) O que é uma venda a descoberto?
Uma venda a descoberto ocorre quando o banco permite que você venda sua casa por menos do que o valor que você deve. Uma venda a descoberto é um privilégio concedido pelo banco. Não é um direito. Nem todo banco permitirá que você faça uma venda a descoberto.
# 2) Devemos escolher uma venda a descoberto sobre um encerramento?
Em alguns casos, pode ser mais fácil deixar uma casa ir para o encerramento do que suportar a luta e o estresse de uma venda a descoberto. Se você deve considerar o encerramento pode depender das consequências financeiras e jurídicas de um encerramento.
Você deve sempre, sem falhar, obter aconselhamento legal e fiscal porque os agentes imobiliários, a menos que licenciados para exercer a advocacia, não podem fornecê-lo.
# 3) Como um vendedor pode obter várias ofertas em uma venda a descoberto?
Uma forma segura de obter várias ofertas é precificar sua venda a descoberto abaixo do valor de mercado. Existem outras maneiras de fazer com que os compradores façam lances para a sua casa.
Cuidado com os preços de sua venda a descoberto muito baixa porque a) é improvável que o banco faça uma oferta baixa e b) alguns compradores podem ficar confusos e fazer ofertas lowball .
# 4) Devemos parar de fazer nossos pagamentos de hipoteca para fazer a venda a descoberto?
É um mito que você deve estar inadimplente, atrasado em seus pagamentos, para fazer uma venda a descoberto. No entanto, existem determinadas situações em que seus pagamentos devem ser inadimplentes. A maioria deles envolve empréstimos do governo porque sim, em alguns casos, o governo quer que você pare de fazer o pagamento da hipoteca. Assustador, hein?
# 5) O banco virá atrás de nós para a diferença?
Mais uma razão para obter aconselhamento jurídico. Uma das principais razões para fazer uma venda a descoberto é obter uma liberação de responsabilidade pessoal, mas nem todo vendedor é liberado. Alguns empréstimos possuem garantia pessoal em alguns estados. Alguns empréstimos em moeda forte em alguns estados permitem deficiências. Ausência de palavreado referente a uma deficiência em uma carta de aprovação não significa necessariamente que o vendedor seja liberado.
# 6) Será que uma venda a descoberto arruinará minha classificação de crédito?
De acordo com a FICO , o maior impacto no seu rating de crédito parece ser quando há uma deficiência remanescente. Com uma deficiência, o efeito sobre o crédito para uma venda a descoberto é quase idêntico ao de um encerramento.
Sem, é menos. Os credores geralmente relatam uma venda a descoberto no seu relatório de crédito como "pago integralmente por menos do que o acordado", mas há outras opções de relatório.
# 7) Como podemos fazer uma venda a descoberto com dois empréstimos?
Você faz uma venda a descoberto com dois empréstimos da mesma forma que uma venda a descoberto com 3 empréstimos e / ou um monte de ônus. Negocie individualmente. Normalmente, o credor na primeira posição alocará uma pequena porcentagem dos lucros para os lienholders juniores. No entanto, os mutuários também podem ser solicitados a fazer uma contribuição do vendedor .
# 8) Precisamos de um advogado para uma venda a descoberto?
Se você tem ativos para abrigo, renda disponível e está enfrentando responsabilidade pessoal por um empréstimo, essas são três excelentes razões para contratar um advogado para fazer uma venda a descoberto. Infelizmente, se você perguntar a um advogado, um advogado dirá, sim, contratar um advogado. Você precisa de aconselhamento legal.
Se você precisa de um advogado para negociar em seu nome, depende da complexidade e particularidade de sua situação. Pergunte ao seu agente ou CPA e outros conselheiros confiáveis.
# 9) Precisamos de uma dificuldade financeira para fazer uma venda a descoberto?
No início da mania de venda a descoberto, esta última investida - que começou no final de 2005 - uma dificuldade financeira era um critério absoluto para se qualificar para uma venda a descoberto . Dado o número assombroso de residências submersas e a necessidade de se desfazer de empréstimos sem segurança, alguns investidores de bancos concederão uma venda a descoberto estratégica.
# 10) Por que o banco rejeitaria nossa venda a descoberto?
Os bancos procuram elementos cruciais para aprovar uma venda a descoberto, mas talvez o maior motivador seja saber se o banco ganhará mais dinheiro concedendo uma venda a descoberto por causa da execução de uma hipoteca. Às vezes, o banco não lhe diz que pode lucrar muito mais com a execução duma hipoteca. Ele simplesmente indicará o preço que deseja que nenhum comprador pagaria. Mais ou menos o caminho da galinha.
No momento desta publicação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.