Noções básicas de empréstimos híbridos
Empréstimos híbridos vêm em várias formas, e eles são mais populares para empréstimos à habitação.
Eles são um "híbrido" (ou mistura) de empréstimos de taxa fixa e hipotecas de taxa ajustável (ARMs) - assim, você obtém alguns dos benefícios de cada tipo de empréstimo.
Empréstimos de taxa fixa são previsíveis : você sabe qual será a sua taxa de juros durante a vida do seu empréstimo, e você sempre sabe quais serão seus pagamentos mensais. Um empréstimo híbrido fornece estabilidade por até 10 anos antes do início dos ajustes.
Os empréstimos com taxas ajustáveis geralmente começam com taxas de juros mais baixas, e taxas mais baixas resultam em um pagamento mensal mais baixo. No entanto, se as taxas de juros aumentarem , seus pagamentos mensais podem aumentar, o que é problemático se você não tiver o fluxo de caixa para cobrir pagamentos mais altos.
Quando eles funcionam melhor
Essa taxa inicial mais baixa vem com algum risco. Mas os híbridos podem fazer sentido na situação certa.
Temporizador: Se você planeja mudar ou refinanciar dentro de apenas alguns anos, pode aproveitar uma taxa mais baixa antes do início dos ajustes.
Mas se os planos mudarem e você mantiver o empréstimo, a estratégia pode sair pela culatra.
Pagamentos antecipados: você pode reduzir seu risco fazendo pagamentos adicionais significativos - acima e além do pagamento mensal obrigatório. Se você pagar seu saldo de empréstimo com rapidez suficiente, poderá compensar as taxas mais altas e evitar um grande choque de pagamento.
Baixas taxas: se as taxas permanecerem baixas, você se beneficiará da menor taxa inicial a longo prazo. Mas prever o futuro é difícil, então faça um plano de backup caso as taxas aumentem.
Como eles trabalham
Os empréstimos híbridos começam com uma taxa menor do que uma hipoteca de taxa fixa padrão de 30 anos, mas a taxa pode mudar depois de vários anos. Os credores normalmente limitam o quanto sua taxa muda anualmente e ao longo da vida do empréstimo, oferecendo alguma proteção se as taxas aumentarem drasticamente.
Exemplo: Assuma um empréstimo de $ 200.000.
- Uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos com uma taxa de juros de 4,25% terá um pagamento mensal de US $ 983,88 (saiba como calcular pagamentos mensais ou use uma planilha para fazer isso). O pagamento mensal não será alterado.
- Um 5/1 ARM com uma taxa de juros de 3,4% começa com um pagamento mensal de US $ 886,96 - uma economia de US $ 96,92 por mês. Após cinco anos, a taxa de juros e o pagamento mensal poderiam aumentar ou diminuir.
Período fixo: um ARM híbrido geralmente usa uma taxa fixa por um período de três, cinco, sete ou dez anos. Durante esse período, sua taxa de juros inicial e pagamentos mensais permanecem os mesmos. Ao pesquisar empréstimos híbridos, o primeiro número listado informa quanto tempo dura o período fixo.
Usando o ARM 5/1 descrito acima, a taxa permanece a mesma nos primeiros cinco anos. Uma hipoteca híbrida de 10/1 manteria a taxa inicial por dez anos.
Período de ajuste: após o término do período fixo, a taxa de juros pode mudar e o segundo número no nome do empréstimo informa a frequência com que isso acontece. Um 5/1 ARM pode ajustar cada um (um) ano para o restante da vida do empréstimo.
Pagamentos mensais: se a taxa de juros mudar, seu pagamento mensal será alterado. Os pagamentos de empréstimos são calculados para saldar sua dívida - e cobrir os juros - durante a vida restante do seu empréstimo . Taxas de juros mais altas exigem pagamentos mensais mais altos, e isso geralmente é uma surpresa indesejada para os tomadores de empréstimo. Mas as taxas também podem cair.
Como as taxas mudam?
Dois fatores principais influenciam sua taxa. Seu emprestador começa com uma taxa de índice e, em seguida, adiciona um spread.
Índice: Os benchmarks e as taxas de juros na economia mais ampla influenciam sua taxa ajustável. Os empréstimos híbridos são vinculados a um índice, que fornece um ponto de partida para sua taxa. Por exemplo, seu empréstimo pode usar a taxa interbancária de Londres (LIBOR) como um índice. Como essa taxa sobe e desce, a taxa do seu empréstimo pode se mover junto com ela.
Spread: Os credores adicionam um valor conhecido como “spread” ou “margem” para chegar à sua taxa de juros final. Esta taxa de juros extra fornece compensação adicional aos credores.
Exemplo: Suponha que você tenha um empréstimo híbrido que esteja no período de ajuste. 1 ano de LIBOR é atualmente de 2%. O spread do seu empréstimo é de 2,25%. A taxa de juros do seu empréstimo se ajustará a 4,25% (2% mais 2,25%).
Limites de taxa: a maioria dos empréstimos híbridos limita ou “limita” o quanto as taxas de juros podem mudar. Esses limites reduzem o risco para os mutuários, impedindo o aumento da taxa ilimitada.
- Os limites iniciais limitam o quanto a sua taxa pode mudar no primeiro ajuste após o término do período fixo. Por exemplo, se o índice se movimentar em 3%, mas você tiver um limite inicial de 2%, sua taxa será de apenas 2%.
- Limites periódicos limitam o quanto a taxa muda em cada oportunidade de ajuste. Por exemplo, a taxa pode não ser alterada em mais de 2% todos os anos.
- Os limites vitalícios estabelecem um limite máximo para os ajustes totais durante a vida do seu empréstimo. Se as taxas subirem para atingir esse limite após apenas alguns ajustes, as taxas não aumentarão mais daqui para frente.
Empréstimos híbridos estão disponíveis de credores convencionais, e você também pode usar programas do governo , como empréstimos FHA e VA para facilitar a qualificação. Empréstimos apoiados pelo governo podem ser melhores se você planeja fazer um pequeno pagamento ou se você tiver problemas em seu histórico de crédito, mas não ignorar os empréstimos convencionais.
Se o seu crédito precisa de um impulso, você pode se beneficiar de taxas relativamente baixas durante os primeiros anos de um empréstimo híbrido, e seus pagamentos no prazo devem ajudar a melhorar seu crédito . No entanto, a qualificação para uma taxa melhor no futuro nunca é garantida - especialmente se as taxas aumentarem acentuadamente.