Um empréstimo que beneficia a todos
Ao avaliar a decisão de usar (ou oferecer) uma hipoteca privada, tenha em mente o cenário geral.
Normalmente, o objetivo é criar uma solução em que todos ganham financeiramente sem correr muito risco.
Hipoteca privada ou dinheiro duro? Esta página se concentra em empréstimos hipotecários com alguém que você conhece . Se você está procurando emprestar de credores privados (que você não conhece pessoalmente), leia sobre empréstimos em dinheiro . Emprestadores de dinheiro duro são úteis para investidores e outros que têm dificuldade em obter aprovação pelos credores tradicionais. Eles são muitas vezes mais caros do que outras hipotecas e exigem baixos índices de LTV .
Por que ir privado?
O mundo está cheio de credores, incluindo grandes bancos, cooperativas de crédito locais e credores online . Então, por que não apenas preencher um requerimento e pedir emprestado de um deles?
Qualificação: para começar, os mutuários podem não ser capazes de se qualificar para um empréstimo de um credor tradicional. Os bancos exigem muita documentação e, às vezes, suas finanças não terão a aparência desejada pelo banco. Mesmo que você seja mais do que capaz de pagar o empréstimo, os credores tradicionais devem verificar se você tem a capacidade de pagar, e eles têm critérios específicos para concluir essa verificação.
Por exemplo, os indivíduos autônomos nem sempre têm as formas W2 e o histórico de trabalho estável que os emprestadores gostam, e os jovens adultos podem não ter uma boa pontuação de crédito (ainda).
Mantê-lo na família: um empréstimo entre os membros da família pode fazer um bom sentido financeiro.
- Os mutuários podem economizar dinheiro pagando uma taxa de juros relativamente baixa aos membros da família (em vez de pagar as taxas de juros bancárias). Só não se esqueça de seguir as regras do IRS, se você pretende manter as taxas baixas.
- Os credores com dinheiro extra na mão podem ganhar mais emprestando do que obteriam de depósitos bancários como CDs e contas de poupança .
Entenda os riscos
A vida é cheia de surpresas e qualquer empréstimo pode ser ruim. Claro, todo mundo tem boas intenções, e esses acordos geralmente parecem uma ótima idéia quando vêm pela primeira vez à mente. Mas pause por tempo suficiente para considerar os seguintes problemas antes de se aprofundar em algo difícil de desanuviar.
Relacionamentos: os relacionamentos existentes entre o mutuário e o vendedor podem mudar. Especialmente se as coisas ficarem difíceis para o mutuário, os mutuários podem sentir mais estresse e culpa. Os credores também enfrentam complicações - eles podem precisar decidir se aplicam severamente acordos ou perdas.
Tolerância ao risco do credor: A ideia pode ser a de fazer um empréstimo (com a expectativa de ser reembolsado), mas surpresas acontecem. Avalie a capacidade do credor de assumir riscos (tornar-se incapaz de se aposentar, risco de falência , etc.) antes de avançar. Isto é especialmente importante se outros dependem do credor (filhos dependentes ou cônjuges, por exemplo).
Valor da propriedade: O imobiliário é caro. Flutuações no valor podem chegar a dezenas (ou centenas) de milhares de dólares. Os credores precisam estar confortáveis com a condição e localização da propriedade - especialmente com todos esses ovos em uma cesta.
Manutenção: Leva tempo, dinheiro e atenção para manter a propriedade. Mesmo com um bom inspetor, surgem problemas. Os credores precisam ter certeza de que o residente ou proprietário lidará com os problemas antes que eles saiam do controle e possam pagar pela manutenção.
Questões de título e ordem de pagamentos: O credor deve insistir em garantir o empréstimo com uma garantia (veja abaixo). No caso de o mutuário acrescenta quaisquer hipotecas adicionais (ou alguém coloca um penhor sobre a casa), você vai querer ter certeza de que o credor é pago em primeiro lugar. No entanto, você também deve verificar se há algum problema antes de comprar a propriedade. Os credores hipotecários tradicionais insistem em uma pesquisa de título, e o mutuário ou credor deve garantir que a propriedade tenha um título claro. Seguro de título fornece proteção extra e seria uma compra sábia.
Complicações fiscais: as leis tributárias são complicadas, e movimentar grandes somas de dinheiro pode criar problemas.
Antes de fazer qualquer coisa, fale com um consultor fiscal local para não ser pego de surpresa.
Contratos Privados de Hipoteca
Qualquer empréstimo deve ser bem documentado. Um bom contrato de empréstimo coloca tudo por escrito para que as expectativas de todos sejam claras e haja menos surpresas possíveis. Depois de vários anos, você (ou a outra pessoa) pode esquecer o que você discutiu e o que você tinha em mente, mas um documento escrito tem uma memória muito melhor.
Documentação faz mais do que apenas manter seu relacionamento intacto - ele protege ambas as partes para uma hipoteca privada. Mais uma vez, você não sabe o que não sabe sobre o futuro, e é melhor evitar quaisquer problemas soltos legais desde o início. Além do mais, um acordo por escrito pode fazer o negócio funcionar melhor do ponto de vista fiscal.
Ao rever seu contrato, certifique-se de que todos os detalhes possíveis sejam explicitados, começando com:
- Quando os pagamentos são devidos? Mensalmente, trimestralmente, no primeiro dia do mês, etc.
- E se os pagamentos não forem recebidos? O credor pode cobrar uma taxa e há um período de carência?
- Como / onde os pagamentos devem ser feitos? Pagamentos eletrônicos são os melhores.
- O mutuário pode pagar antecipadamente e há alguma penalidade por fazê-lo ?
- O empréstimo é garantido com qualquer garantia ? É melhor ser.
- O que o credor pode fazer se o mutuário perder os pagamentos? O credor pode cobrar taxas, reportar a agências de relatórios de crédito ou encerrar em casa ?
Garantir o empréstimo
É prudente garantir o interesse do credor - mesmo que o credor e o mutuário sejam amigos próximos ou membros da família. Um empréstimo garantido permite ao credor tomar a propriedade (através do encerramento) e obter o seu dinheiro de volta no pior cenário possível.
Isso é mesmo necessário? Mais uma vez, você não sabe o que não sabe sobre o futuro.
Um mutuário (que tem a capacidade e toda a intenção de pagar) pode morrer ou ser processado inesperadamente. Se a propriedade for mantida apenas no nome do mutuário - sem um penhor devidamente arquivado - os credores podem ir atrás de sua casa ou pressionar o mutuário a usar o valor da casa para satisfazer uma dívida. Uma hipoteca garantida ajuda a proteger o interesse do credor, assumindo que tudo está estruturado corretamente. De fato, o termo "hipoteca" significa tecnicamente "segurança" - não "empréstimo".
Garantir um empréstimo com propriedade também pode ajudar com impostos. Por exemplo, o mutuário pode deduzir os custos de juros sobre o empréstimo, mas apenas se o empréstimo estiver adequadamente garantido. Fale com um preparador de impostos local ou CPA para obter mais detalhes e ideias.
Como fazer uma hipoteca privada corretamente
Se você está considerando uma hipoteca privada, pense como um credor “tradicional” (embora ainda possa oferecer taxas melhores e um produto mais favorável ao consumidor). Imagine o que poderia dar errado e estruturar o negócio para que você não dependa de boa sorte, boas lembranças ou boas intenções.
Para documentação (contratos de empréstimo e fiança, por exemplo), trabalhe com especialistas qualificados. Fale com os advogados locais, com o seu preparador de impostos e com outras pessoas que podem ajudá-lo no processo. Se você está trabalhando com grandes somas de dinheiro, isso não é um projeto DIY. Vários serviços online podem lidar com tudo para você, e os provedores de serviços locais também podem fazer o trabalho. Pergunte exatamente quais serviços são fornecidos, incluindo:
- Você vai obter contratos de hipoteca por escrito?
- Os pagamentos podem ser manipulados por outra pessoa (e automatizados)?
- Os documentos serão arquivados junto aos governos locais (para garantir o empréstimo, por exemplo)?
- Os pagamentos serão informados às agências de crédito (o que ajuda os mutuários a criar crédito )?