Mais importante para os compradores de casas, os empréstimos jumbo tornam possível comprar casas mais caras.
Você pode não se importar com os mercados hipotecários, mas se você está comprando uma casa de alto preço e você não faz um pagamento considerável, um empréstimo jumbo pode ser sua melhor opção. Você pode até obter uma melhor taxa de juros com um empréstimo não conforme.
Hipoteca de tamanho grande
Empréstimos jumbo obtêm seu nome dos saldos de empréstimos grandes disponíveis. Os empréstimos em conformidade, que são o maior segmento de empréstimos nos EUA, são empréstimos que atendem às diretrizes estabelecidas pelas GSEs. Esses valores de empréstimos para 2017 estão limitados a US $ 424.100 na maior parte do país e possuem regras adicionais sobre a qualificação do mutuário. Em algumas áreas de alto custo, os limites de empréstimos são muito mais altos, levando em consideração os mercados de moradias locais. Por exemplo, no condado de Los Angeles, o limite de 2017 é de US $ 636.150.
Se você quiser emprestar mais do que o limite de empréstimo em sua área, precisará usar um empréstimo ou outro método criativo para garantir o financiamento.
Credores Jumbo
Os bancos e outros investidores privados emitem empréstimos jumbo.
Esses credores não têm intenção de vender os empréstimos a GSEs, portanto os credores podem criar seus próprios critérios de aprovação. Cada credor tem metas e preocupações únicas, portanto, todo programa de empréstimo jumbo é diferente. Isso significa que é essencial fazer compras entre vários credores, pois os critérios de preço e aprovação podem variar muito.
Encontre um emprestador que se adapte à sua situação financeira e à propriedade que você está comprando. Por exemplo, alguns credores facilitam ou dificultam a obtenção de empréstimos para segundas residências, e credores diferentes têm diferentes exigências de pagamento.
Qualificação para hipotecas jumbo
Como acontece com qualquer empréstimo, você precisará atender aos critérios de aprovação, e empréstimos jumbo são mais difíceis do que os empréstimos convencionais para se qualificar. Os valores dos empréstimos são mais altos, então os credores são mais seletivos devido ao aumento do risco de emissão de jumbos.
Histórico de crédito: você precisará de um bom crédito para obter aprovação para um empréstimo jumbo. Uma pontuação FICO acima de 700 é um mínimo para a maioria dos compradores, mas outros fatores podem justificar uma pontuação um pouco menor.
Entrada: as hipotecas Jumbo normalmente exigem pagamentos iniciais de 20% ou mais. No entanto, alguns credores jumbo mainstream trabalharão com pagamentos em baixa de cerca de 10%, e outros anunciam programas com exigências ainda mais baixas. Para se qualificar para um empréstimo jumbo com um pequeno adiantamento, você precisará de um bom crédito, uma renda forte ou ativos de reserva significativos. Com a maioria dos credores, os requisitos de pagamento aumentam à medida que o tamanho dos empréstimos aumenta.
Renda e ativos: Para esses grandes empréstimos, os credores precisam de documentação para provar que você tem renda e ativos suficientes para pagar a propriedade que está comprando.
Uma renda consistente é melhor. Indivíduos autônomos precisam de documentos fiscais e informações adicionais sobre seus negócios, e os assalariados precisam de formulários W2. Os credores também gostam de ver ativos de reserva disponíveis para cobrir pagamentos por seis a 12 meses.
Dívida para a renda: Uma baixa relação dívida / renda é sempre útil na solicitação de empréstimos. Os credores costumam usar 43% como meta, mas esse número não é definitivo. Especialmente se você tiver ativos significativos disponíveis, os credores podem considerar esses ativos (ou os ganhos desses ativos) como parte do cálculo de renda.
Empréstimos jumbo não são projetados para ajudar os mutuários a “esticar” e comprar mais casas do que podem pagar. Em vez disso, são para tomadores financeiramente seguros que compram casas mais caras que a média.
O que você paga
Taxas de juros: Historicamente, os empréstimos jumbo apresentavam taxas de juros mais altas do que os empréstimos em conformidade.
O risco é maior à medida que os tamanhos dos empréstimos aumentam. Além disso, a aprovação de tomadores pontuais que não se encaixam em categorias arrumadas requer mão-de-obra intensiva. No entanto, desde a crise das hipotecas , os credores privados descobriram que os mutuários jumbo podem na verdade ser tomadores de menor risco, e podem ser clientes lucrativos de várias maneiras. Como resultado, as taxas de hipotecas jumbo podem ser inferiores às taxas de empréstimos conformes. Ainda assim, com saldos de empréstimos de grande porte, você pode facilmente pagar mais em juros do que alguém com um empréstimo menor em uma taxa mais alta.
Empréstimos jumbo estão disponíveis com taxas fixas ou variáveis .
Custos de fechamento: os empréstimos jumbo apresentam custos de fechamento , assim como qualquer outro empréstimo imobiliário. As taxas de avaliação, em particular, podem ser mais altas devido a propriedades especializadas ou compras de alto valor. Em alguns casos, você precisará de duas avaliações para aprovação de empréstimos jumbo.
Seguro de hipoteca: o seguro de hipoteca protege os credores quando os tomadores deixam de pagar um empréstimo. Empréstimos em conformidade e programas governamentais normalmente exigem que os tomadores comprem este seguro ao fazer um pequeno pagamento porque a capacidade de recuperar fundos em execuções hipotecárias é questionável. Mas os empréstimos jumbo são diferentes. O fato de você precisar pagar um seguro de hipoteca privado (PMI) em um empréstimo não conforme cabe ao credor - alguns permitem menos de 20% sem o PMI.
Alternativas para empréstimos jumbo
Empréstimos jumbo não são o único caminho para comprar casas de luxo ou propriedades em mercados imobiliários quentes. Se você não está ansioso para pedir tanto dinheiro emprestado, ou se está tendo problemas para conseguir um empréstimo, uma abordagem diferente pode ser melhor.
Piggyback loans: Em vez de um grande empréstimo, você pode usar uma combinação de empréstimos menores. Essas estratégias fizeram um retorno desde a crise das hipotecas. Mas ao contrário dos empréstimos pré-2008, você precisará provar que tem a capacidade de pagar cada empréstimo.
- Empréstimo 80/20: Com um empréstimo de piggyback 80/20, você receberá uma hipoteca "primeiro" para 80 por cento do preço de compra da propriedade. Como você tem uma relação de empréstimo a valor (LTV) de 80%, evita o pagamento do PMI. A segunda hipoteca cobrirá os 20% restantes do preço de compra.
- 80/10/10: Com uma abordagem 80/10/10, você também obtém um primeiro empréstimo a 80% do LTV. No entanto, você também fará um pagamento de 10%, deixando apenas 10% para fazer uma segunda hipoteca.
Piggyback loans resolvem o problema de pagar PMI, mas você ainda está tomando grandes somas de dinheiro. Para obter aprovação, você precisa de alta pontuação de crédito, mas você pode se qualificar com pontuações FICO nos 600s altos. As taxas de juros das segundas hipotecas tendem a ser maiores do que as taxas das primeiras hipotecas, de modo que seus custos de financiamento podem ser maiores com essa estratégia. Compare esses custos com outras opções usando uma calculadora de empréstimos ou uma tabela de amortização .
Esteja ciente de que alguns arranjos de piggyback usam empréstimos em balão . Por exemplo, você pode precisar pagar um ou ambos os empréstimos ou refinanciar no prazo de 15 anos.
Verifique os limites: Antes de se resignar a usar uma hipoteca jumbo, verifique se realmente precisa de uma. Empréstimos jumbo não são necessariamente ruins - novamente, você pode até obter uma taxa de juros melhor. Mas empréstimos em conformidade ou programas governamentais podem ser mais adequados para você. Se você estiver em uma área de alto custo, muitas vezes você pode pedir muito mais do que o limite "padrão". Algumas pessoas usam o termo “jumbo” para se referir a empréstimos em conformidade nessas áreas de alto custo, então peça esclarecimentos ao discutir suas opções.
Maior adiantamento: Uma maneira simples de evitar o uso de uma hipoteca jumbo é fazer um pagamento maior. Você só precisa de ter o suficiente para trazer o seu empréstimo abaixo do limite do seu empréstimo. Com isso feito, você terá mais opções disponíveis e pagará menos juros com um saldo de empréstimo menor. Levantar uma quantidade significativa de dinheiro é mais fácil de dizer do que fazer, especialmente à medida que os valores em dólar aumentam. Mas se você tem fundos disponíveis, pode ser uma opção atraente.