Comprando uma casa pode ser o maior investimento que você faz em sua vida, e os preços da habitação estão acima de várias centenas de milhares de dólares em muitos mercados.
Mas os lares manufaturados são tipicamente mais acessíveis do que as casas construídas no local, de modo que tornam a casa própria acessível. Especialmente para os consumidores com rendimentos mais baixos e aqueles que vivem em áreas rurais (onde empreiteiros e materiais não estão prontamente disponíveis), a habitação fabricada pode ser a única opção.
Móvel, fabricado e modular
Ao discutir empréstimos para habitação, os termos que você usa com os credores podem ser importantes. O que você chama de “casa móvel” é provavelmente uma “casa fabricada” (mesmo que a casa seja - ou já foi - móvel). Para uso informal, qualquer termo funciona, mas a maioria dos credores evita empréstimos em propriedades categorizadas como uma casa móvel.
- Casas móveis são casas construídas na fábrica feitas antes de 15 de junho de 1976. Elas podem ser casas muito bonitas, mas foram construídas antes que os reguladores exigissem certos padrões de segurança, e a maioria (mas não todos) dos emprestadores reluta em emprestar essas propriedades.
- As casas construídas são casas construídas em fábrica, construídas depois de 15 de junho de 1976. Essas casas estão sujeitas à Lei Nacional de Normas de Segurança e Construção de Habitação Fabricadas de 1974 e devem atender aos padrões de segurança estabelecidos pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA (HUD). . Essas regras são muitas vezes referidas como o Código HUD. Casas fabricadas são construídas em um chassi de metal permanente e podem ser movidas após a instalação (mas mover a casa após a instalação pode interferir no financiamento).
- Casas modulares são casas construídas na fábrica que são montadas no local e são obrigadas a atender todos os mesmos códigos de construção locais que as casas construídas no local (em oposição ao Código HUD). Eles são geralmente instalados permanentemente em uma fundação de concreto. Como as casas construídas no local, as casas modulares tendem a manter valor e valorizam mais do que as residências modulares ou móveis, por isso é mais fácil obter empréstimos para residências modulares.
Onde pedir
Existem várias maneiras de obter financiamento para residências fabricadas e móveis. Como acontece com qualquer empréstimo, vale a pena comprar entre vários credores diferentes. Compare a taxa de juros , recursos, custos de fechamento e outras taxas de cada empréstimo com cuidado. Especialmente com empréstimos para habitação móveis, o tipo de empréstimo (ou o credor que você trabalha com) é importante.
Varejistas: Os construtores que vendem casas fabricadas normalmente arranjam financiamento para tornar mais fácil para os clientes comprarem casas. Em alguns casos, os relacionamentos de seu construtor podem ser sua única opção para financiamento ao comprar uma nova casa. No entanto, é aconselhável perguntar ao seu construtor por uma lista de vários outros credores (não afiliados).
Credores especializados: Vários credores hipotecários se especializam em empréstimos para casas móveis e manufaturadas (e terrenos, se necessário). Embora qualquer credor possa financiar sua compra, os credores especializados estão mais familiarizados com os aspectos de uma compra caseira fabricada - então eles estão mais dispostos a aceitar os pedidos para esses empréstimos. Você provavelmente precisará trabalhar com um emprestador focado no mercado doméstico manufaturado nas seguintes situações:
- Você não será dono da terra.
- Você não vai anexar permanentemente a casa a um sistema de fundação.
- Você está comprando uma casa que não é nova ou que teve modificações feitas.
- Você deseja refinanciar a dívida imobiliária existente e qualquer uma das opções acima se aplica.
Credores hipotecários padrão: Se você está comprando uma casa e a terra onde está, e a casa está permanentemente instalada em um sistema de fundação, você terá mais facilidade em contratar empréstimos. Muitos bancos locais, cooperativas de crédito e corretores de hipotecas podem acomodar esses empréstimos.
Obtenha recomendações para bons credores de pessoas de sua confiança. Se você não tiver certeza de quem perguntar, comece com seu agente imobiliário, funcionários e residentes em parques de estacionamento, e pessoas que você conhece e que tomaram dinheiro emprestado para comprar moradias fabricadas.
Empréstimos de Chattel
Os empréstimos via Chattel são geralmente usados em residências móveis e industriais, especialmente quando a casa está indo para um parque ou para uma comunidade doméstica manufaturada. Um empréstimo fiduciário é um empréstimo somente em casa (em oposição a um empréstimo para a casa e a terra juntos).
Esses empréstimos são tecnicamente empréstimos de propriedade pessoal - não empréstimos imobiliários.
Dito isto, empréstimos fiduciários também estão disponíveis quando você possui a terra e pede emprestado uma casa separadamente.
Ao fazer compras com os credores, descubra se você está recebendo cotações para um empréstimo ou um empréstimo imobiliário. As taxas de juros sobre empréstimos móveis tendem a ser maiores do que as taxas sobre a dívida imobiliária, mas há prós e contras para cada opção. Um estudo do Departamento de Proteção Financeira do Consumidor (CFPB) constatou que os valores dos empréstimos e taxas de processamento eram 40% a 50% mais baixos em relação aos empréstimos hipotecários, mas a taxa anual (TAEG) sobre os empréstimos foi 1,5% maior.
Vantagens dos empréstimos móveis incluem:
- Você não precisa possuir o imóvel, o que pode manter seu empréstimo menor (embora você provavelmente pague taxas mensais do site).
- Os custos de processamento devem ser menores do que os custos de fechamento da dívida imobiliária.
- O processo de fechamento é tipicamente mais rápido e menos envolvido do que fechar um empréstimo imobiliário.
Desvantagens dos empréstimos móveis incluem:
- As taxas de juros são mais altas, portanto, seus custos de pagamento e juros serão maiores do que se você usar um empréstimo de propriedade real equivalente.
- Os períodos de amortização podem ser mais curtos (com prazo de amortização de até 15 ou 20 anos, por exemplo - embora alguns credores permitam empréstimos mais longos). Um prazo mais curto resulta em pagamentos mensais mais altos , mas pagar a dívida mais rapidamente mantém os juros baixos.
Negociantes caseiros fabricados e credores especializados geralmente oferecem empréstimos, e o US Census Bureau constatou que 80% dos novos domicílios fabricados em 2015 tinham o título de propriedade pessoal. Mas alguns credores oferecem empréstimos de propriedade pessoal e empréstimos imobiliários. Fale com vários credores e pergunte sobre os prós e os contras de registrar uma casa como um imóvel em vez de uma propriedade pessoal.
Programas de empréstimo do governo
Vários programas de empréstimos apoiados pelo governo podem tornar o empréstimo para uma casa industrial mais acessível. Supondo que você atenda aos critérios para se qualificar para esses programas, você pode contratar emprestadores de hipotecas que recebem uma garantia de pagamento do governo dos EUA - se você não pagar o empréstimo, o governo intervirá e pagará ao credor.
Os programas de empréstimos apoiados pelo governo são provavelmente sua melhor opção para empréstimos, mas algumas casas móveis e fabricadas não se qualificam.
Empréstimos de FHA são segurados pela Federal Housing Administration (FHA) . Esses empréstimos são especialmente populares porque apresentam baixos pagamentos iniciais, taxas de juros fixas e regras favoráveis ao consumidor. Para ser elegível para um empréstimo da FHA, vários critérios devem ser atendidos:
- A casa deve ter sido construída depois de 15 de junho de 1976.
- A casa deve cumprir com o Código HUD e atender a outros requisitos locais. Modificações na casa podem deixá-lo fora de conformidade.
- Cada seção da casa deve ter o rótulo de certificação vermelho (ou rótulo HUD) anexado. Por exemplo, em casas com largura dupla, duas etiquetas são necessárias.
Existem dois programas FHA disponíveis para proprietários de casas fabricadas.
Os empréstimos do FHA Title II incluem o popular empréstimo 203 (b) - também usado para casas construídas no local - que permite que os compradores façam um adiantamento tão pequeno quanto 3,5%. Para cobrir o custo da garantia do governo, você pagará um prêmio de seguro hipotecário antecipado, bem como um seguro de hipoteca contínuo com cada pagamento mensal. Você precisa de pontuação de crédito decente para se qualificar para um empréstimo FHA, mas seu crédito não precisa ser perfeito. Além disso, você pode usar o dinheiro doado para financiar seus pagamentos e custos de fechamento, e você pode até mesmo ter o vendedor ajudando com esses custos.
Empréstimos do Título II são empréstimos imobiliários, então você precisará comprar a propriedade e a casa juntos, e a casa deve estar permanentemente instalada em um sistema de fundação aprovado. Os empréstimos podem durar de 15 a 30 anos.
Empréstimos do FHA título I estão disponíveis para empréstimos de propriedade pessoal - útil quando você não possuirá a terra. No entanto, se você colocar a casa em um local de locação, o contrato de locação precisa atender às diretrizes da FHA. Por exemplo, você precisará de um prazo inicial de locação de três anos e deverá ser notificado de qualquer rescisão de locação com pelo menos seis meses de antecedência. Os adiantamentos exigidos podem ser tão baixos quanto cinco a 20%, mas esse requisito varia de credor para credor e depende da sua pontuação de crédito. Requisitos adicionais para um empréstimo do título I incluem:
- A casa deve ser a residência principal do mutuário.
- O local de instalação deve incluir serviços de esgoto e água.
- As novas casas fabricadas devem incluir uma garantia de um ano.
- Um avaliador aprovado pelo HUD deve inspecionar o lote.
Empréstimos do Título I podem ser apenas empréstimos domésticos, como empréstimos móveis, mas também podem ser usados para comprar um lote e uma casa juntos. Os valores máximos dos empréstimos dos empréstimos do Título I são menores do que os máximos dos empréstimos do Título II, e os prazos dos empréstimos são mais curtos: para uma única casa e lote, o prazo máximo de reembolso é de 20 anos.
VA empréstimos estão disponíveis para servicemembers e veteranos, e eles podem ser usados para casas fabricadas e modulares. VA empréstimos são particularmente atraentes por causa da capacidade de comprar sem dinheiro para baixo e nenhum seguro de hipoteca mensal (assumindo que o credor permite, e você atende aos requisitos de crédito e renda). Ignorar o adiantamento significa que você terá pagamentos mensais mais altos - e pagará mais juros -, mas, em alguns casos, faz sentido. Para um empréstimo VA em uma casa fabricada:
- A casa deve estar permanentemente presa a uma fundação.
- Você deve comprar a casa juntamente com a terra em que se encontra e título da casa como propriedade real.
- A casa deve ser uma residência principal (não uma segunda casa ou propriedade de investimento).
- A casa deve atender ao Código HUD e ter os HUD Labels anexados.
Empréstimos FNMA estão cada vez mais disponíveis para residências manufaturadas, já que a agência planeja expandir o financiamento para opções de moradia a preços acessíveis. Pergunte ao seu credor se algum novo programa está disponível para sua próxima compra.
Credores diferentes, regras diferentes
Embora alguns dos empréstimos descritos acima sejam apoiados pelo governo dos EUA, os credores podem estabelecer regras mais restritivas do que as diretrizes do governo. Essas “sobreposições” podem impedir que você faça empréstimos, mas outros bancos podem usar regras diferentes. Essa é mais uma razão pela qual vale a pena comprar - você precisa encontrar um emprestador com custos competitivos e precisa encontrar um emprestador que satisfaça suas necessidades.
Especialmente quando se trata de casas fabricadas, os credores podem dizer que você não se qualifica para programas segurados pelo governo. Isso pode ser verdade, mas é melhor verificar com vários credores FHA ou VA antes de desistir dessas opções.
Alguns exemplos de áreas em que diferentes credores definem regras diferentes:
- Taxa de empréstimo para valor: você pode conseguir abaixar até 3,5%, ou pode ser necessário fazer um pagamento de 20% .
- Pontuação de crédito: dependendo da sua pontuação de crédito, alguns credores podem não estar dispostos a trabalhar com você, enquanto outros definem diferentes taxas de juros ou exigências de pagamento com base no seu crédito .
- Tipo de casa: alguns credores VA e FHA não estão dispostos a emprestar em casas pré-fabricadas, mas eles podem ser mais abertos a casas modulares. Alguns estão relutantes em financiar projetos únicos, mas financiarão residências duplas ou maiores.
- Ocupação dos inquilinos: Se você pretende morar em um parque ou comunidade, os credores podem querer saber quantos moradores alugam em comparação com quantos possuem suas casas.
- Chattel vs. hipoteca: alguns credores só oferecem empréstimos de bens móveis, então esse é o único produto que eles oferecem. Da mesma forma, alguns credores não fazem empréstimos de propriedade pessoal.