Opções para alterar os mutuários
É possível obter o nome de alguém de uma hipoteca, mas o processo é tipicamente desafiador. Isso se aplica a qualquer mutuário primário , bem como co-signatários que ajudaram um mutuário a ser aprovado.
Até que você faça alterações oficiais na hipoteca (ou pague-a totalmente), todos serão responsáveis pelo empréstimo, e essa dívida reduzirá sua capacidade de obter outros empréstimos .
O desafio
Os credores não estão ansiosos para tirar o nome de ninguém de um empréstimo. Quando eles aprovaram o empréstimo, eles olharam para a pontuação de crédito e renda de ambos os mutuários juntos. Especialmente quando se trata de empréstimos para habitação, muitas vezes é necessário mais do que um rendimento para atingir um rácio satisfatório da dívida em relação ao rendimento (por outras palavras, muitos indivíduos têm dificuldade em se qualificar para uma hipoteca numa casa de tamanho familiar).
Todos os mutuários são 100% responsáveis pela dívida - não é 50% em um empréstimo conjunto. Se um mutuário for incapaz de pagar por qualquer motivo (seja em dificuldades financeiras ou quando um dos mutuários morra), o outro mutuário precisa manter os pagamentos em dia ou pagar o empréstimo. Se os credores simplesmente removerem um nome, eles aumentam o risco e dão a alguém um "out" gratuito, que os bancos relutam em fazer.
Infelizmente para os co-mutuários, os credores veem cada candidato como uma oportunidade individual de cobrar o empréstimo.
Você pode pensar que é "nosso" empréstimo (e, em casos de divórcio, por exemplo, não há mais "nós"), mas seu contrato de empréstimo não está estruturado dessa maneira. Mesmo que um acordo de divórcio especifique que seu ex é responsável pela dívida, os credores têm a capacidade de cobrar de todos que se candidataram .
Ex-cônjuges podem ter consequências legais por não seguir ordens judiciais, mas você não pode mudar um contrato de empréstimo existente.
Como obter um nome removido
Existem várias maneiras de obter um nome removido de um empréstimo.
Planeje em um processo que leva várias semanas e envolve documentos significativos, mas, idealmente, você poderá colocar o empréstimo para trás.
Pergunte ao seu emprestador
Comece perguntando ao seu credor atual sobre como alterar o empréstimo. Você não fará tudo em um único telefonema, mas poderá descobrir se é possível manter o empréstimo existente com um menor tomador de empréstimo. Nesse caso, qualquer mutuário restante (cujos nomes não sejam removidos) precisará se qualificar novamente para o empréstimo por conta própria. Esses mutuários precisam de um bom crédito e renda suficiente para fazer os pagamentos confortavelmente, e precisam passar por um processo de solicitação semelhante ao que você originalmente recebeu o empréstimo . Se o seu pedido for aprovado, o credor pode fornecer uma liberação de responsabilidade (geralmente usada em casos de divórcio).
Refinanciar o Empréstimo
Se o seu credor atual não trabalhar com você, tente refinanciar o empréstimo . Para fazer isso, você aplicará um novo empréstimo e usará essa dívida para pagar a dívida antiga. A pessoa responsável pelo empréstimo deve aplicar individualmente e terá de se qualificar com renda e crédito suficientes.
Outros credores podem estar mais dispostos a aprovar o empréstimo, e você pode olhar para programas como os empréstimos da FHA (que podem ter padrões de aprovação mais fáceis quando se trata do tamanho do pagamento inicial e da pontuação de crédito).
Se você está debaixo d'água
O refinanciamento é especialmente difícil quando a sua casa vale menos do que você deve, ou se você tem um patrimônio mínimo em casa . Os credores convencionais têm requisitos rígidos para as proporções de empréstimo e valor , e você não os atenderá a menos que você faça um cheque grande. Felizmente, existem vários programas governamentais de refinanciamento que podem ajudá-lo a obter um novo empréstimo - apenas certifique-se de que você pode obter o empréstimo refinanciado sob o mutuário que você quer antes de fazer toda a documentação.
Suposição
Pode ser possível transferir a hipoteca para um mutuário diferente. Empréstimos “assumable” oferecem esse recurso, mas a maioria dos empréstimos não é assumable.
Se você emprestou através do FHA ou VA, você pode ter essa capacidade - mas vale a pena perguntar, não importa onde você pediu emprestado.
Vender a propriedade
Se nenhuma das abordagens acima funcionar para você, talvez seja necessário vender a propriedade e usar os recursos de vendas para pagar o empréstimo. Isso pode obviamente causar uma interrupção para você ou sua família, e pode ser difícil vender se você estiver debaixo d'água, então pense com cuidado e peça ajuda a profissionais locais antes de tomar uma decisão.
Custos
Todas as opções acima envolvem taxas, portanto avalie várias alternativas antes de escolher e decida quem pagará as taxas. Mesmo que você esteja vendendo uma propriedade e recebendo dinheiro, as taxas do agente imobiliário e outros custos provavelmente reduzirão sua participação. Entre as opções listadas, uma liberação de responsabilidade ou uma suposição de empréstimo são provavelmente as mais acessíveis - elas ajudarão você a evitar os custos de fechamento associados ao refinanciamento.
Mesma história para co-signatários
Todos os itens acima são verdadeiros para co-signatários em uma hipoteca. Como um co-signatário, você é 100% responsável pelo empréstimo, e os credores não querem deixá-lo fora do gancho. Converse com o mutuário principal sobre refinanciamento e lembre-se de que o futuro está vinculado ao seu.
Com alguns empréstimos (empréstimos estudantis, em particular), é mais fácil obter um co-signatário do empréstimo após um período de pagamentos no prazo. No entanto, empréstimos para habitação não oferecem os mesmos recursos.
Deixar de reivindicar ações
Uma ação de renúncia não irá remover o nome de um mutuário de uma hipoteca. Com uma escritura de renúncia, um proprietário pode transferir todos os direitos de propriedade para outra pessoa, mas quaisquer contratos de empréstimo permanecem inalterados (desistir da propriedade não significa que você desiste da responsabilidade de pagar). Como resultado, um pedido de indenização pode deixar o mutuário em situação pior - eles devem dinheiro em uma propriedade, mas não têm mais interesse na propriedade.
Informação importante
As informações contidas nesta página são básicas por natureza e não podem ser consideradas aconselhamento jurídico ou financeiro. Fale com um advogado local familiarizado com a sua situação antes de tomar decisões financeiras.