Um leitor pergunta: Eu tenho tentado comprar uma casa em Roseville, CA, mas o agente diz que agora é contingente ativo curto . Ela não está aceitando mais ofertas. Eu quero fazer uma oferta nesta casa. Quero dizer, eu nem entendo porque o vendedor está envolvido nisso quando o banco está aprovando a oferta. Por que não posso ignorar o vendedor e ir direto ao banco? Como um comprador pode fazer uma oferta diretamente ao banco de venda a descoberto? " - Comprador de venda curta
Resposta: Essa é uma excelente pergunta, comprador de venda a descoberto. Vamos começar examinando os fatos de uma venda a descoberto. Em um mundo perfeito, o tipo que existe em romances de lojas de moeda, as pessoas fazem seus pagamentos de hipoteca no tempo e os bancos são felizes. Enquanto os bancos estão recebendo seu dinheiro, os bancos não estão muito interessados em falar sobre uma pequena recompensa em seu empréstimo conhecido como venda a descoberto .
Quando um banco acredita que a garantia de seu empréstimo está em perigo e / ou o vendedor está destinado a se tornar inadimplente e deixar de fazer pagamentos de hipoteca , o banco está interessado em falar sobre uma venda a descoberto. Às vezes, o fato de uma casa estar submersa é suficiente para induzir um banco a considerar uma venda a descoberto estratégica . Mas na maioria das vezes, o banco quer que o vendedor tenha dificuldades, além do patrimônio negativo.
Autorização para terceiros falarem com banco de venda a descoberto
Se um banco é um defensor de detalhes, e a maioria é, o banco não pode falar com qualquer Tom, Dick ou Harry que ligue para discutir uma venda curta específica.
Isso porque o banco provavelmente exigirá uma autorização de terceiros para ser assinada pelo mutuário. É improvável que o mutuário assine essa autorização, permitindo um acesso completo e estranho às informações pessoais do mutuário, o que seria qualquer coisa discutida sobre seu empréstimo com o banco de venda a descoberto.
Isso não significa que você não poderia enviar uma oferta para o banco, porque você poderia. É improvável que o banco entre em contato diretamente com você e possa encaminhar a oferta de volta pelo agente de listagem.
Por que os agentes do comprador não podem ir diretamente para o banco de venda a descoberto
Seu problema será encontrar um agente que esteja disposto a fazer uma oferta para você. Os agentes querem ser pagos pelo seu trabalho. A maneira mais comum pela qual o agente do comprador é pago é pelo corretor da listagem. O Código de Ética do REALTOR® especifica como os agentes devem interagir uns com os outros e o agente do comprador não pode contornar ou interferir nos negócios de um agente de listagem.
Isso significa que você precisará elaborar sua própria oferta ou contatar um advogado de venda a descoberto para escrever uma oferta para você. Você pode não querer se preocupar com todos os detalhes e simplesmente escrever uma carta para o banco, juntamente com uma comprovação de fundos e uma carta de pré - aprovação , explicando o preço que você gostaria de pagar.
Encontrando o banco de venda a descoberto para apresentar sua oferta
Você pode precisar fazer sua própria pesquisa de propriedade dos registros públicos sozinho. É bastante fácil descobrir qual emprestador originalmente fez o empréstimo para o mutuário, mas muitos empréstimos são vendidos repetidamente. No entanto, a maioria dos registros são mantidos em formato digital hoje em dia, por isso é relativamente fácil fazer uma busca no tribunal ou no escritório do County Recorder.
Por que o vendedor está envolvido na venda da venda a descoberto?
Bottom line é o vendedor é o dono da casa. O banco é simplesmente um devedor garantido. O banco não faz a venda a descoberto; aprova a venda a descoberto e seu pagamento. É o vendedor que faz a compra do comprador para a venda a descoberto, e é por isso que o vendedor escolhe quem o compra.
Os vendedores geralmente têm pouco incentivo para tentar obter o preço mais alto possível. Os agentes de listagem também estão relutantes, devido às consequências do HVCC , porque sabem que o preço que um comprador pagará nem sempre é o preço que o credor do comprador irá aprovar. Baixa avaliação pode ser um problema comum entre os credores do comprador.
Quando recebo uma segunda oferta de um comprador, o vendedor sabe que a oferta ao banco provavelmente começará o processo, e os vendedores não querem começar do zero.
Portanto, os vendedores geralmente solicitam que aceitemos essa oferta como oferta de reserva e a retire do banco. É a prerrogativa do vendedor, a casa do vendedor.
O banco pode não querer ver outra oferta também. O banco quer valor de mercado de um comprador qualificado. Sua melhor opção nesses cenários, se você realmente quiser fazer uma oferta diretamente ao banco de venda a descoberto, é oferecer todo o dinheiro e mais do que o preço de tabela.
No momento desta publicação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.