Pergunta: O vendedor é responsável perante o comprador por se recusar a fechar uma venda a descoberto?
Um leitor pergunta: Sou um agente imobiliário muito louco e estou entrando em contato com você porque acho que você saberia a resposta para isso. Meus compradores estão comprando uma venda a descoberto . O agente de listagem nos deu uma cópia da carta de aprovação de venda a descoberto e nos informou que fomos aprovados. Meus compradores então pagaram uma avaliação, e nós fizemos uma inspeção residencial , além de uma inspeção de pragas. Eles gastaram mais de US $ 1.000 em taxas iniciais. Agora o vendedor se recusa a fechar a venda a descoberto. Podemos processar o vendedor ou fazê-lo fechar? O vendedor é responsável por um comprador por se recusar a fechar uma venda a descoberto ? " - California REALTOR®
Resposta: Provavelmente é bom você me perguntar se o vendedor é responsável pelo comprador por se recusar a fechar a venda a descoberto, porque a resposta que você teria de um advogado de venda a descoberto poderia ser: "Cachorro quente, vamos ao tribunal "
Eu acho que quase sempre que você tem um advogado em posição de ganhar muito dinheiro com base no conselho do advogado, você pode ter um conflito. É como perguntar a um cirurgião se ela deveria operar. Como perguntar a um cabeleireiro se você precisa cortar o cabelo. Ou pedir a um funcionário da Nordstrom se você comprar as bombas vermelhas de verniz Jimmy Choo. Sim, sim.
Por outro lado, perguntando-me sobre a responsabilidade de um vendedor, não posso dar uma opinião legal porque não sou advogado e não pratico direito. Como agente imobiliário como você, não posso dar consultoria jurídica. Posso, no entanto, compartilhar com você meus pensamentos pessoais sobre a responsabilidade de um vendedor com base em minhas próprias experiências de lidar com vendas a descoberto na Califórnia.
Eu certamente posso sentir sua raiva nesta situação. Aqui, você tem compradores que acreditavam que o vendedor estava cooperando com a venda a descoberto e, com base nessa crença, os compradores gastam muito dinheiro investigando a propriedade em preparação para fechar. Você pode se sentir enganado e enganado. Você pode sentir que o vendedor violou uma obrigação implícita de boa fé no contrato.
Mas há duas importantes peças de documentação que provavelmente estão incluídas no seu contrato de compra, o que permitirá que o vendedor se afaste da venda a descoberto.
O aditivo de venda curta permite que o vendedor de venda curta deixe o fechamento
O CAR está constantemente mudando e atualizando seus formulários imobiliários, e o adendo de venda curta, SSA, não é uma exceção. Muitos outros estados seguem o exemplo e utilizam formas semelhantes para explicar as conseqüências de uma venda a descoberto porque os contratos de compra padrão não atendem a vendas a descoberto.
O adendo de venda curta diz que o comprador e os vendedores não têm que concordar com qualquer um dos termos do emprestador de venda a descoberto. Você pode dizer que o fato de o vendedor permitir que seus compradores gastem dinheiro em inspeções significava que o vendedor havia dado a aprovação implícita. Um tribunal pode discordar e dizer que a aprovação precisa ser por escrito, porque todos os contratos imobiliários devem ser por escrito.
O adendo de venda a descoberto também diz que o comprador e o vendedor são responsáveis por seus próprios custos, mesmo que uma das partes cancele a venda a descoberto .
O aviso de alívio de hipoteca MARS permite que o vendedor de venda curta saia do fechamento
A oferta de serviços de alívio de assistência hipotecária de aviso de alívio de hipoteca é o resultado de uma decisão pela FTC conhecida como MARS.
Todos os agentes imobiliários que lidam com vendas a descoberto em todos os estados devem fornecer uma cópia das divulgações do MARS ao vendedor antes que o vendedor seja obrigado a pagar uma comissão. E sim, os vendedores pagam a comissão em uma venda a descoberto. As comissões são pagas com o produto da venda.
O básico do MARS é o seguinte:
- O vendedor pode parar de fazer negócios com o agente de listagem a qualquer momento.
- O agente de listagem não está associado ao governo nem é aprovado pelo governo.
- O credor de venda a descoberto pode não aprovar a oferta.
- Se e quando uma oferta for emitida pelo banco de venda a descoberto, o vendedor tem o direito de rejeitar a oferta.
- Se o vendedor aceitar a oferta, o vendedor pagará a taxa estipulada para o agente da listagem.
- Se o vendedor rejeitar a oferta, o vendedor não deve nada ao agente da lista.
- O valor da taxa do agente da listagem é explicitado.
- Se o vendedor parar de pagar a hipoteca, o crédito do vendedor desce pelos tubos e o vendedor pode perder a casa.
Até agora, na Califórnia, os agentes não são obrigados a fornecer aos compradores uma cópia de nenhuma das divulgações do MARS - nem o MARSSN nem o MARSMRN. É minha opinião pessoal que, uma vez que os documentos da MARS permitem que o vendedor cancele a venda a descoberto a qualquer momento antes da aceitação por escrito da carta de aprovação de venda a descoberto, o comprador deve estar ciente desta divulgação.
A linha inferior é uma venda a descoberto é tipicamente uma venda em dificuldades . Em situações de venda em dificuldades, os proprietários têm direitos específicos. É provável que ninguém consiga fazer com que um vendedor venda sua casa como venda a descoberto se o vendedor não quiser vender. Uma venda a descoberto é uma eleição. Mas isso não significa que você não vai encontrar um advogado disposto a fazer isso.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.