A escritura no lugar do encerramento (DIL) é uma de várias opções para sair de um empréstimo hipotecario. Em vez de passar pelo encerramento , você pode voluntariamente transferir a propriedade para o seu credor (que teria tomado de qualquer maneira) - essencialmente você assina a escritura e entrega as chaves.
Por que DIL?
Se você é incapaz de fazer seus pagamentos de hipoteca, incapaz de obter uma modificação do empréstimo e incapaz de vender sua casa, uma transação DIL pode ser sua melhor saída.
Relatórios de crédito: DIL parece um pouco diferente em seu crédito do que a execução de um velho, mas o resultado final é o mesmo - seu banco toma a propriedade e a vende para pagar seu empréstimo. Em muitos casos, sua pontuação de crédito vai cair como se você tivesse passado pelo encerramento. Mas você pode ser capaz de emprestar novamente mais cedo, e um humano olhando através de seus relatórios de crédito (em oposição a um modelo de pontuação computadorizada) pode se sentir melhor sobre DIL do que o encerramento. Se você puder fazer qualquer outra coisa (como uma venda a descoberto, modificação de empréstimo ou venda em mercado aberto), você sairá com uma aparência melhor.
Deficiência: quando seu credor vende sua casa, a casa pode vender por menos do que você deve. O que acontece com o dinheiro que você ainda deve? Seu credor pode tentar coletar essa deficiência , o que significa que suas lutas ainda não acabaram. No entanto, em alguns casos, você pode ter a deficiência eliminada em uma transação DIL. Certifique-se de analisar cuidadosamente seus contratos com um advogado e pergunte a um preparador de impostos sobre qualquer responsabilidade que possa ter.
Velocidade: DIL pode ser mais rápido do que outras opções, o que significa que você pode parar de fazer seus pagamentos mensais (e passar para moradias mais acessíveis).
Privacidade: embora você possa não se importar (e nem mais ninguém), o DIL é menos público do que o encerramento. É um acordo entre você e seu banco - e não um processo legal autorizado pelo seu estado.
O banco também se beneficia quando você usa uma ação em vez de encerramento. O encerramento é caro, demorado e arriscado para os bancos. Eles preferem acabar com as coisas rapidamente, e é por isso que concordam com essas transações.
Dito isto, os bancos nem sempre concordam em permitir que você libere sua casa dessa maneira. Se você tem outros ônus em sua casa (talvez você tenha uma segunda hipoteca em algum momento), seu banco pode não estar disposto a ir em frente com a DIL.
Desvantagens
Uma grande desvantagem de um ato em vez de encerramento é que você vai prejudicar seu crédito. No entanto, você pode não ter outras opções e, se perder os pagamentos mensais e, eventualmente, o padrão , isso pode não importar.
Observe que, com o DIL, você deve sair da sua casa. Você deixará de fazer pagamentos e o banco será o proprietário da propriedade, portanto, será necessário encontrar acomodações alternativas.
Dadas essas desvantagens, uma venda a descoberto pode ser uma opção melhor do que a DIL. Com uma venda a descoberto, você ainda pode ser capaz de obter qualquer renúncia de deficiência (novamente, leia os acordos com um advogado local), e você fará menos danos ao seu crédito.
Além disso, DIL é apenas um acordo entre você e seu credor hipotecário . Se você deve dinheiro a outros (por uma segunda hipoteca, despesas de HOA, impostos e assim por diante), você ainda deve esse dinheiro.
Processo DIL
Para obter uma liberação de hipoteca, você precisará trabalhar com seu emprestador. Cada credor tem requisitos diferentes, então você precisa ligar e perguntar sobre o processo. Deixe-os saber que você é incapaz de fazer seus pagamentos e certifique-se de discutir todas as alternativas (como modificação do empréstimo, venda a descoberto , programas governamentais como o HARP 2.0 e assim por diante).
Com a maioria dos credores, você precisará preencher um requerimento e precisará comprovar que não pode efetuar seus pagamentos. Planeje fornecer documentos que mostrem sua renda, despesas mensais e saldos bancários. Seu banco precisa entender que você está enfrentando dificuldades impossíveis e que não tem como pagar.
Leva tempo para o seu banco processar um aplicativo DIL. Espere esperar 30 dias ou mais antes de ouvir uma resposta, mas nunca é demais ligar e pedir uma atualização de status.
Nada vai acontecer rapidamente (mas ainda pode ser mais rápido do que o encerramento ou uma venda no mercado aberto).
Antes de assinar qualquer documentação final (e durante todo o processo), obtenha orientação de um advogado imobiliário local. Isso custará várias centenas de dólares, mas qualquer “mal-entendido” poderia facilmente custar dez vezes mais - ou muito mais. Você vai querer ter certeza absoluta de que entende como qualquer deficiência será tratada.