Pergunta: Como o aluguel do vendedor se recupera após o fechamento?
Um leitor pergunta: "Estamos comprando uma casa e o vendedor pediu a devolução por 30 dias após o fechamento. Em outras palavras, nós nos tornaríamos proprietários antes de nos mudarmos para nossa nova casa. Isso soa muito estranho para nós. Por que um vendedor quer alugar de volta? Temos que permitir isso? "
Resposta: As razões pelas quais um vendedor pode precisar alugar de volta após o fechamento variam, mas não é incomum para um vendedor solicitar um aluguel de volta.
A casa que o vendedor está comprando pode não estar disponível no momento em que sua transação é fechada ou o vendedor pode não encontrar uma van móvel no último dia do mês, quando a demanda por vans em movimento é alta.
Claro que, como um novo comprador de imóvel , você pode achar esta situação inquietante. Afinal, você pagou muito dinheiro pela sua nova casa, além de pagar juros sobre um empréstimo para uma casa que ainda não pode ocupar. É compreensível que você esteja ansioso para se mudar e tomar posse imediatamente. Além disso, você pode não ter previsto encontrar-se na posição de proprietário.
Como proteger os direitos do vendedor / comprador quando os vendedores alugam de volta
Trate esta situação como faria com qualquer outro relacionamento comercial. Os compradores nunca devem deixar que os vendedores mantenham a posse de uma casa sem executar um contrato formal de ocupação. Estes acordos especificam os termos e condições da ocupação do vendedor e protegem os compradores, bem como os vendedores.
Na Califórnia, os corretores de imóveis têm à nossa disposição um prático formulário chamado "Vendedor em posse", que, entre outros termos contratuais, trata do aluguel de vendedores. Quando a caixa apropriada é marcada, este adendo modifica o contrato de compra .
O SIP lida com reembolsos de aluguel de vendedores a curto prazo com menos de 30 dias e contém os seguintes elementos:
- Prazo do período de locação
- Quantidade de aluguel por dia
- Quantidade de depósito de segurança
- Se o depósito de segurança será mantido em depósito ou liberado para o comprador no fechamento
- Encargos atrasados, se houver, referentes a fundos e / ou pagamentos insuficientes recebidos tardiamente fora do depósito
- Quem paga por quais utilitários
- Direito do comprador a entrar na propriedade
- Deveres do vendedor para manter a propriedade
- Atribuição de locação e direitos de sublocação
- Obrigações do vendedor após a entrega
- Seguro para itens pessoais do vendedor
- Condições diversas
Se um vendedor permanecer 30 dias ou mais, um contrato de aluguel deve ser executado.
Cobertura de seguro para aluguel de vendedores
Às vezes, os compradores insistem que os vendedores mantenham sua apólice de seguro de proprietário existente durante o período de aluguel de volta. Embora as companhias de seguro não fiquem felizes em manter a cobertura afetada, muitos continuarão a política sob solicitação.
No entanto, existem vários problemas associados a isso. O vendedor não é mais o dono da casa, portanto, no caso de uma reclamação, a companhia de seguros do vendedor pode se recusar a pagar a reclamação. Além disso, o comprador tem cobertura de seguro porque os credores insistem que a apólice de seguro de um comprador esteja em vigor no fechamento.
Algumas companhias de seguro argumentam que, se uma reivindicação ocorrer e o vendedor fizer uma reclamação à empresa do vendedor, mesmo que a empresa do vendedor a pague, a empresa do vendedor poderá procurar a cobertura de seguro do comprador para reembolso.
Em ambos os casos, o vendedor deve levar cobertura para os pertences pessoais e automóveis do vendedor.
Determinar as quantidades de aluguel para as costas de aluguel do vendedor
O aluguel que o vendedor paga é negociável. Às vezes, o vendedor não quer pagar nenhum aluguel, mas pede para ficar na casa por alguns dias sem pagar aluguel. Nesse caso, ainda é aconselhável executar um contrato que trate de questões de responsabilidade e prazo.
Como a maioria dos compradores financia uma nova casa, os compradores incorrem em juros e pagam impostos e seguros para uma casa que não ocupam. É razoável, na maioria dos casos, cobrar do vendedor uma quantia igual a uma diária que consiste no principal, juros, impostos e seguro do comprador .
Se o novo pagamento de hipoteca do comprador incluir impostos (impostos e seguro), é bastante simples dividir o pagamento do PITI por 30 dias e cobrar do vendedor o valor proporcional por dia.
Por exemplo, se o novo pagamento do comprador for de US $ 3.000,00, isso equivaleria a US $ 100,00 por dia.
Mas um pagamento PITI para um vendedor não é necessário. Os compradores inteligentes verificariam as taxas de locação existentes. Eles podem encontrar um cálculo de pagamento PITI é inferior à média de taxas de aluguel.
Para obter mais proteção - e para cumprir as leis locais de controle de aluguéis ou outras leis específicas do estado que regem os locadores e inquilinos - compradores e vendedores podem querer considerar a assinatura de um contrato de arrendamento residencial padrão. Para mais informações, consulte um advogado imobiliário.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.