Resposta: Inicialmente, este não é um email ao qual este guia respondeu porque o seu guia de compra de casa é um REALTOR®. Como REALTOR®, ela está proibida de interferir em outra transação de REALTOR®. Portanto, a única resposta correta para isso é perguntar ao seu agente o que você deve fazer sobre a verificação da condição da propriedade.
No entanto, agora que essa transação não é mais uma situação ativa, estou abordando a questão na esperança de oferecer uma explicação para outros compradores. Primeiro, entenda que uma verificação da condição de propriedade não é uma ferramenta para negociações. Uma verificação da condição de propriedade é usada para absolver um agente imobiliário de responsabilidade após a passagem final , bem como provar que o comprador teve a oportunidade de olhar para a propriedade mais uma vez.
Um formulário padrão do CAR usado no estado da Califórnia diz que a verificação da condição da propriedade não é uma contingência do contrato de compra .
Isso significa que não há termos a serem atendidos antes do fechamento. O VOP não altera as obrigações contratuais do vendedor para os compradores. Por exemplo, se um vendedor concordou em consertar um aquecedor de água, o vendedor ainda é obrigado a consertar o aquecedor de água, mesmo que o aquecedor de água ainda não tenha sido consertado.
Verificação da condição da propriedade e passagem final
A maioria dos contratos de compra contém algum tipo de palavreado que diz que o vendedor promete entregar a casa ao fechamento na mesma condição da data do contrato de compra.
Contratos de compra também permitem que uma revisão final seja realizada dentro de um determinado número de dias antes do fechamento. Um comprador geralmente tem a opção de dispensar a inspeção final ou conduzir a inspeção. Nunca é recomendável que um comprador renuncie a essa inspeção. Por quê? Porque se algo horrível tivesse acontecido e você permitisse que o depósito fosse fechado antes de resolvê-lo, seu principal recurso contra o vendedor poderia envolver ir a tribunal.
Quando uma verificação de condição de propriedade é dispensada
Há alguns anos, vendi um condomínio para um comprador da Arábia Saudita. Ela não queria fazer o último passo e assinou um documento de inspeção final. Eu perguntei se a filha dela poderia fazer o passeio por ela, mas ela recusou. Alguns dias após o fechamento, encontrei a filha no condomínio para lhe dar as chaves. Quando abrimos a porta, descobrimos dois grandes problemas.
O primeiro problema foi alguém tinha virado o A / C muito baixo, e o ventilador estava em plena explosão. O lugar era uma temperatura ártica congelante. Estava tão frio que a unidade A / C tinha congelado. Um bloco de gelo estava derretendo e o carpete estava encharcado.
Em segundo lugar, houve um forte odor de gato. Nós não tínhamos notado um gato na residência mais cedo.
Mas o cheiro quando abrimos a porta era inevitável. A urina de gato tem um cheiro distinto, e é muito difícil se livrar dela. Se este comprador tivesse conduzido o seu passeio final e anotado os itens em uma verificação da condição da propriedade, poderíamos ter emitido um pedido de reparo ou solicitado uma concessão antes do fechamento. Mas, a essa altura, já era tarde demais para aguentar o fechamento porque ele havia fechado.
Uma verificação da condição de propriedade não é o formulário a ser usado para impedir o fechamento do depósito. Para evitar um fechamento, um comprador precisaria assinar uma solicitação específica. Um comprador nunca terá tanta alavancagem depois de fechar como um comprador terá antes de fechar.
Eu também gostaria de apontar que o comprador que escreveu para perguntar sobre as portas na garagem foi provavelmente um comprador de primeira casa , e um comprador de casa pela primeira vez muito nervoso com isso.
Na maioria das transações imobiliárias, é incomum para um vendedor remover acessórios sem permissão ou autorização. Meu palpite é que as portas da garagem sempre estiveram na garagem, e os compradores não as notaram durante a inspeção inicial da casa .
No momento desta publicação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.