Os clientes me perguntaram tantas vezes sobre as estimativas de valor em Zillow que eu imagino que todos estejam se perguntando se Zillow é exato com seu Zestimate. Acho que a primeira coisa a entender é o que Zillow não é. Zillow não está no mercado imobiliário. Não conheço nenhum agente imobiliário que trabalhe na Zillow (ainda não). Não é um serviço público como uma biblioteca. O Zillow é um site de negócios criado para atrair os olhos que querem olhar para as casas e, por sua vez, vender publicidade para profissionais do setor imobiliário.
Zillow baseia muitas conclusões em opiniões formadas pela observação de dados coletados de várias fontes. Todo mundo tem uma opinião sobre alguma coisa. Você pode concordar ou discordar. Opiniões não são fatos. Se Zillow tivesse seu dedo no pulso do mercado através de sua própria bola de cristal especial, Zillow teria previsto o colapso do mercado imobiliário , e isso não aconteceu. Na verdade, Zillow estava apenas começando quando o mercado começou a desmoronar.
É como aquela analogia dada por Randolph Duke no filme Trading Places , de 1983, de Eddie Murphy, no qual o personagem Duke explica que, se o mercado sobe ou o mercado cai, corretores de commodities (e, sim, até mesmo empresas como Zillow) continuarão. fazer dinheiro.
Entendendo o Zestimate de Zillow
Zillow adquiriu dados reunindo todas as informações sobre habitação que poderia encontrar. Amalgamating é uma palavra chique para misturar e mesclar dados de várias fontes em uma única fonte.
Feito corretamente, a fusão pode criar um monopólio. Mas não vamos nos antecipar. Existem muitos programas computadorizados que podem prever o valor de uma casa. Até mesmo agentes imobiliários usam programas computadorizados, mas a diferença é que os corretores de imóveis não confiam nesses programas, como, por exemplo, alguém pode ver a inteligência artificial.
Ainda não chegamos lá.
Pelo menos não por enquanto, Zillow não pode prever como um comprador se sentirá quando ela entrar em casa. Zillow não pode dizer se o interior foi atualizado, se o acabamento é superior, ou se os materiais usados são inferiores, ou se uma escola ao virar da esquina diminuiu o valor das casas de apoio ao campo de futebol ou qualquer outro número de Os agentes imobiliários e os avaliadores usam quando conhecem o bairro e inspecionam a casa pessoalmente.
Como os agentes chegam a uma estimativa de valor
Não falo para todos os agentes imobiliários, mas estou no mercado há mais de 40 anos e possuo um nível de competência adequado, se não acima da média. Quando começo a avaliar uma propriedade, a primeira coisa que faço no meu computador é estudar a casa a partir de um satélite no Google. Percebo se ele faz o backup em uma rua movimentada, a proximidade de propriedades comerciais ou rodovias, o tamanho de outras casas próximas, a vegetação e o paisagismo, sua orientação para o sol e, se tiver sorte, pode haver uma foto de o exterior mais uma cena de rua.
Eu também executo dois conjuntos de avaliação automatizada. Uma delas é através da Realist, uma empresa pertencente à CoreLogic, que é centrada em dados de todas as vendas, incluindo não-MLS, e levará em consideração vendas em torno de 25% ou menos na configuração e tipo, incluindo outros parâmetros que eu estabeleço manualmente.
A outra avaliação automatizada é baseada também em vendas obtidas diretamente do MLS e calculadas com base em imagens quadradas , incluindo valores altos, baixos, médios e médios de todas as listagens vendidas, pendentes e ativas. Esses dois valores são muitas vezes muito diferentes uns dos outros, mas, usados em conjunto, eu posso chegar a um intervalo de valor, geralmente não mais do que uma diferença de 5%. Mas isso não é suficiente para estabelecer valor.
Armado com essa informação, eu inspeciono a casa e a analiso através dos olhos de um comprador, como um avaliador a visualiza e onde precisamos estar posicionados contra a concorrência para direcionar o tráfego para a casa . Não é incomum para mim entrar em uma casa com um acordo de listagem preparado na mão e acabar alterando manualmente o preço de listagem depois de ver a casa. A automação não toma o lugar da avaliação pessoal.
O Zillow Zestimate de Precisão de Valor
A Zillow nunca afirma ser 100% precisa o tempo todo ou 80% precisa na maior parte do tempo em todas as áreas. Se todas as casas num raio de seis quarteirões são muito semelhantes entre si, digamos, uma subdivisão suburbana, cheia de casas construídas em torno do mesmo ano, mais ou menos do mesmo tamanho e com comodidades idênticas, uma estimativa de Zillow será muito mais precisa, talvez dentro de 10%, porque não há variações específicas suficientes para eliminá-lo. Outras vezes, não será tão perto assim.
Eu tirei quatro casas típicas que eu pessoalmente vendi para comparar com um Zestimate para você. Uma propriedade é duas casas em um lote em Midtown Sacramento, localizado em uma rua movimentada perto da linha férrea e perto do ruído da auto-estrada, em frente a uma propriedade comercial. Zillow estimou o valor dessa casa em US $ 380.733, mas vendeu US $ 349.000, após quase 6 meses no mercado, com muita exposição. A estimativa de Zillow foi de cerca de 9% muito alta.
A segunda casa era uma orla personalizada na área de bolso de Sacramento. Zillow valorizou essa casa em US $ 983.097. Vendeu a US $ 1.085.000, o que foi 10% a mais que a estimativa da Zillow. Se os vendedores tivessem confiado na estimativa da Zillow, teriam perdido mais de US $ 100.000, o que não é uma pequena mudança.
A terceira casa foi uma casa reconstruída em uma área exclusiva de Davis, Califórnia, perto da Universidade de Davis. Zillow avaliou a casa em US $ 1.230.563, mas vendeu por US $ 1.495.000, e por dinheiro, nenhum financiamento estava envolvido. Esse Zestimate foi mais de 20% muito baixo.
A quarta casa era uma casa à beira do lago em Elk Grove, Califórnia. Mais uma vez, a estimativa da Zillow era muito baixa, de US $ 488.711, e foi vendida por 16% a mais, o que incluiu uma avaliação do credor do comprador, de US $ 565.500.
O Zestimate é formulado para oferecer aos visitantes do site uma gama de valor. Não se destina a substituir uma avaliação nem a opinião de valor de um profissional do setor imobiliário. Eu sempre dou uma olhada nos valores da Zillow antes de visitar um vendedor porque sei que o vendedor está olhando para esses valores. Não porque haja valor para mim como profissional na estimativa. Agentes imobiliários não usam Zillow para o preço de uma casa.
Eu sei que alguns agentes vão dizer aos seus clientes para olhar o preço em Zillow para justificar o quanto eles estão comprando uma casa, desde que o Zestimate seja muito maior do que o preço real de venda. É um uso seletivo com agentes. Quando o preço é a sua vantagem, eles podem usá-lo. Mesmo os bancos não sabem nada melhor, portanto, em uma situação de venda a descoberto, por exemplo, quando a oferta é mais do que um Zestimate, um agente de venda a descoberto pode apontar para o Zestimate para o banco de venda a descoberto.
No entanto, Zillow oferece muito mais para o consumidor do que o aspecto Zestimate. Acredito que as pessoas ficam tão irritadas com o Zestimate que ignoram a abundância de informações no site que incluem fatos concretos, dados pertinentes, vendas comparáveis e informações demográficas de bairro, que podem ser de valor inestimável para qualquer comprador ou lar de primeira viagem. vendedor em uma transação imobiliária.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.
Divulgação completa: Elizabeth Weintraub também é um agente Premier Zillow