As hipotecas reversas batem na equidade para aposentadoria
A indústria de hipoteca reversa tem sido atormentada ao longo dos anos por confusão, repleta de relatos de credores predatórios predando idosos. Hoje, instituições de crédito respeitáveis exigem que os mutuários recebam aconselhamento sobre os riscos e as armadilhas antes de se comprometer com uma hipoteca reversa. Infelizmente, isso ainda não garante que um proprietário não seja roubado.
Como funciona uma hipoteca reversa?
Hipotecas reversas permitem que um proprietário peça emprestado capital próprio.
Em vez de fazer pagamentos ao credor, o credor faz pagamentos ao mutuário. Os pagamentos podem ser feitos da seguinte forma:
- Um montante fixo
- Mensalmente, enquanto o mutuário ocupar a casa
- Avanços periódicos através de uma linha de crédito
- Combinação de qualquer um dos itens acima
Quem pode se qualificar para uma hipoteca reversa?
Qualquer pessoa com mais de 62 anos de idade que possua uma casa pode se qualificar para uma hipoteca reversa se houver patrimônio suficiente na casa. Esse é o kicker, ter capital suficiente para obter a hipoteca, como de costume, uma posição patrimonial de 20% é insuficiente. Se houver capital suficiente, o que acontece a seguir?
- A (s) hipoteca (s) existente (s) será (ão) liquidada (s).
- Manutenção / reparos diferidos serão necessários, se necessário.
- Pontuações FICO não se aplicam e histórico de crédito é irrelevante.
Quanto custam as hipotecas reversas?
Como com um empréstimo regular, os mutuários pagam taxas para obter o dinheiro. Essas taxas podem ser incluídas no empréstimo e financiadas. Como não há "encargos padrão", as taxas variam de acordo com o credor, os fornecedores terceirizados e o tipo de empréstimo selecionado.
Normalmente, as taxas são muito altas. Basicamente, os mutuários pagam por:
- Prêmios de seguro de hipoteca. Este seguro paga uma perda para o credor, se sua casa vale menos do que o montante devido no final do seu empréstimo.
- Taxas mensais do credor. Os credores normalmente cobram do mutuário o desembolso dos pagamentos mensais.
- Pontos de empréstimo ou taxa de inscrição. Esta taxa aumenta o retorno do investimento do credor. São essas taxas que estão sob um grande escrutínio.
- Custos normais de fechamento . As taxas a serem fechadas incluem cobranças por registro, agente de custódia ou fechamento, política de título etc.
Quanto você pode emprestar?
O montante do empréstimo disponível depende do tipo de programa de empréstimos selecionado, de quanto capital permanece após o pagamento das hipotecas existentes e da idade do mutuário. Wells Fargo é um dos principais criadores de hipotecas reversas.
Encontrei uma útil calculadora on-line no site da Wells Fargo: Wells Fargo Loan Calculator. Liguei em uma idade de 65 anos e uma casa livre e clara no valor de US $ 500.000. Para um ajuste anual HECM (Home Equity Conversion Mortgage) a calculadora retornou custos estimados de fechamento de US $ 20.943, com um pagamento fixo disponível de US $ 129.614, com juros anuais de 8,67%, o que poderia subir até 13,67% ao longo do prazo do empréstimo. O pagamento mensal disponível para este empréstimo é de US $ 949. Aos 75 anos, no entanto, esse pagamento mensal salta para US $ 1.401.
Quais tipos de programas estão disponíveis?
Um punhado de credores oferecem hipotecas de taxa fixa. A maior parte dos outros programas de hipoteca reversa é financiada através de um empréstimo hipotecário de taxa ajustável . O interesse pode ajustar mensalmente ou anualmente.
- Os credores cobram uma margem, que varia entre os credores.
- A margem, quando adicionada à taxa do índice , será igual à taxa de juros.
- As taxas de juros são normalmente limitadas, o que significa que a taxa pode ser aumentada para uma taxa máxima e não superior. Os limites variam de 5 a 6 por cento em uma taxa de ajuste anual e de 10 a 11 por cento em uma taxa mensal ajustável.
O tipo mais popular de hipoteca reversa hoje é a Hipoteca de Conversão de Equidade Doméstica, assegurada pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA.
O "HomeKeeper Mortgage" é da Fannie Mae. A Fannie Mae compra hipotecas convencionais, reembala-as e vende-as como títulos aos investidores. Usando a Calculadora Mortgage Reversa Wells Fargo e o cenário anterior, aos 65 anos, a hipoteca The HomeKeeper pagaria US $ 587 por mês e US $ 1.381 aos 75 anos.
Onde você pode obter uma hipoteca reversa?
Muitos corretores de hipotecas e grandes instituições de crédito oferecem produtos de hipoteca reversa.
- A National Reserve Mortgage Lenders Association publica uma lista, classificada por estado, de credores aprovados que originam hipotecas inversas.
- Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano também publica uma lista de credores HUD aprovados. Lembre-se de marcar a caixa que limita a pesquisa aos credores que concluíram um empréstimo HECM nos últimos 12 meses.